9月28日，深圳盐田区小梅沙社区，一家名为"深圳深石城市更新有限公司"的企业注册成立，注册资本1500万元，董事长一栏写着王石。而在它的工商经营范围里，找不到"房地产开发经营"四个字。王石这次押注的不是买地盖楼、快周转卖房的旧生意，而是给存量建筑做策划、改造和运营的慢生意——这正是城市更新这门生意的本质。36氪
团队几乎清一色是万科旧部。据《商学院》杂志等媒体汇总，法定代表人杜吉良从万科苏南区域一线起步，由基层土建工程师做到事业部总经理，2021年跟随王石创业；董事姜浩在万科体系任职超过20年，曾任万科深圳商业管理公司总经理；董事倪晓栋曾任万科宁波区域营销负责人。王石担任该公司董事长，且为实际控制人，总持股比例近20%。蓝鲸新闻
五家股东——王石旗下的深石管理咨询，以及上海都心商业管理、宁波绿创企业发展、江西华申产城企业管理、苏州博信新投资发展——每家持股20%，没有绝对控股方。中国城市发展研究院投资部副主任袁帅认为，这种多方平权的合伙模式，本质是把平台定位成轻资产的资源聚合型运营服务商，而非重资产的开发主体。知乎36氪
为什么是这个赛道：二手房撑半壁江山，政策划出5年任务
据住房和城乡建设部房地产市场监管司司长张雪涛在2026年9月国新办发布会上介绍，2026年前8个月我国二手房交易占比已经达到52%，二手房成为住房交易市场的主力。增量开发的市场在收缩，存量的盘子在放大，这是王石换赛道的市场背景。知乎
政策端更直接。5月28日，国务院印发《城市更新"十五五"规划》，这是国家层面第一个城市更新专项规划，提出未来5年改造城镇危旧房约50万套（间）、新开工改造老旧小区约11.5万个、城中村改造约4000个，并配套地下管网改造36.5万公里等硬性任务。据央视《新闻联播》报道，未来5年我国城市更新至少可以完成投资15万亿元，多家机构则把"十五五"期间市场总容量测算为15万亿至20万亿元。新华网知乎
钱从哪来、从哪退出，规划也给出了通道：允许地方政府专项债券支持符合条件的城市更新项目、并可用作项目资本金，支持符合条件的项目发行基础设施REITs和资产证券化产品，按照"谁受益、谁出资"鼓励民营企业参与。新华网
这门生意怎么做：给甲方打工，赚三份慢钱
把深石更新的经营范围拆开，是一条完整的乙方服务链：前期做策划咨询、规划设计，建设期做工程管理，建成后做住房租赁、商业综合体管理、酒店管理和节能改造。与"拿地—盖楼—卖房"的开发商模式不同，它的每一项收入都附着在别人持有的存量资产上。中国企业资本联盟副理事长柏文喜点破了关键：这家公司经营范围里有非居住房地产租赁、住房租赁、物业管理，但并未列入房地产开发经营。36氪
王石对这套打法有过一个比方——“碳中和社区的麦肯锡”：输出规划、改造、运营的全套解决方案，而不是做重资产的持有建设方。他的样板项目就在注册地不远的大梅沙：万科中心被改造成"生物圈三号"近零碳园区，建筑本体节能率25%、通过雨水污水回用节水50%，收入来自节能收益、园区运营服务费、碳资产管理经营和市集社群商业，试图形成自我造血的闭环。知乎
但慢钱的另一面是真慢。大梅沙万科中心2009年建成时在绿色技术上比常规建筑多花了2696.3万元，而每年节省的运行费用只有约88.31万元。也就是说，仅算节能这笔账，回本要三十年出头，回报高度依赖客户愿不愿意为长期价值买单。业内分析同时提醒，存量运营、城市更新的规模化盈利模式尚未完全成熟，新公司暂无落地项目，后续能否实现商业模式复制，仍是最大考验。知乎36氪
10月29日，“深石城市更新"公众号连发《关于我们》《为什么要做城市更新？》两篇文章对外亮相，在文中自述：我国城市发展正从大规模增量扩张阶段转向存量提质增效为主的阶段；被问到为什么做城市更新，它的回答是——“因为城市在那里”。文章同步招揽人才，称"人才是我们的资本”，落款名单包括董事长王石以及韦业宁、王卫祥、皇甫毅然、倪晓栋。界面新闻蓝鲸新闻
招牌能带来订单，结算要靠运营
对一家注册资本1500万元的公司来说，这个数字不足以撬动任何一个城市更新项目，它更像是聚合资源的入场券：平台先把王石的品牌、旧部们的客户和团队拢到一起，再按具体项目融资增投。至于首单花落何处，有媒体报道称，深石更新或将依托"生物圈三号"的实操经验，承接注册地所在的盐田小梅沙片区存量物业的规划咨询、改造和运营服务，公司方面尚未官宣。
城市更新到底是一门什么生意？一句话：把别人手里卖不掉、租不出、能耗高的存量建筑，改造成能持续产生租金和运营收入的空间，自己赚服务费、运营分成和资产增值，最后用REITs把长周期沉淀的资产变成可退出的金融产品。它的胜负手不在拿地和杠杆，而在招商运营效率、现金流和退出通道。王石把半生攒下的品牌信用和一支万科旧部战队押在了这条赛道上——招牌能把订单引进门，但30.5年的回收期提醒所有人，这门慢生意最终要用运营结算。75岁老人的第三次创业能否成功，要看小梅沙边上下一个项目何时落地。
