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退休前必看：房产该不该重新评估？

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05-16 14:32

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农村养老金要涨，这次终于来真的了！#两会

还有，退休需要多少钱这件事，一样非常有弹性。美国算是FIRE固定成本最高的地方了，就是有房，也要交挺贵的房产税和医疗保险。如果愿意回国住，或换去欧陆、东南亚，门槛低很多。当然人在哪可以先按哪的标准准备，未雨绸缪多存钱，但要是有弹性的话，没必要太焦虑。真不行就换便宜的地方躺平

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1. 农村养老金要涨，这次终于来真的了！#两会

2. 还有，退休需要多少钱这件事，一样非常有弹性。美国算是FIRE固定成本最高的地方了，就是有房，也要交挺贵的房产税和医疗保险。如果愿意回国住，或换去欧陆、东南亚，门槛低很多。当然人在哪可以先按哪的标准准备，未雨绸缪多存钱，但要是有弹性的话，没必要太焦虑。真不行就换便宜的地方躺平

3. 上海的房产税是二套9.4万一平以下0.4%（人均60平以下免税），9.4万以上0.6%。从这个数据来看的话全面开税房产税的税率在0.3%-0.5%合适。开局可以先以0.3%起步，但没有免征面积，只要上房产税就得全部缴纳，省得将来麻烦。按全国一万均价算，100平的房子每年收3000元并不算高。现在豪宅的物业费每年都得大几万，且有越来越高的趋势。房产税开征最惨的是伪中产，加了杠杆买大房子的人。北京现在1000-2000万这个区间的购房者其实没啥实力，都是硬上的中产，很多都是老破楼了，价格死扛着不掉。上了房产税按0.5%算，2000万的房子一年房产税就是10万，对这个阶层来说压力很大。也会导致大量的20年+的市区老破大集体暴跌。但这些都是二手房，问题不大，他们本来就不值那么多钱。房产税应该支持，特别是普通老百姓来说，多套房豪宅的人肯定比你上得多多了，这些钱做为转移支付到公共产品上，每个人都能享受的到。房产税一开，最大的问题是大量的房产成为负资产，金融断供压力顶不顶得住，什么进能够出清完。房产税公平开征是利大于弊的，只要这钱能花到老百姓看得见的地方，公开透明。房产税对核心区优质房产和高端物业影响不大，且有利于预期的平稳，有很多人不买就是在等房产税这只靴子落地。房产税的征收的意义在于培养城市生活习惯，城市需要巨大的运营管理费用，以前都是靠土地出让金来顶的，现在地卖不出去了，城市运营从爆发期走向成熟期，房产税的逻辑成了必然。

4. 发布了付费专栏《家庭理财》的文章：《比较美中房地产的持有成本》本文免费向所有读者开放。因为我要讲一讲中美房屋持有成本问题。而房子这件事，跟每一个人的关系都太大了。如果对我的V加和专栏内容感兴趣，欢迎订阅。订阅详情见置顶微博网页链接。比较美中房地产的持有成本

5. “房产税”起草工作完成，距离落地还要多久？

6. 财政部原部长楼继伟：房产税，是最适合作地方税的税种，建议施行

7. 中国应不应该全面征收房产税？

8. 怎么看待房产税正式列入中国立法规划？

9. “银行直供房”大增，楼市下行经营贷续贷风险曝光

10. 投资的话，不能短视，一年房价跌，不代表之后不涨，还是要看整体经济和人口趋势。房产有稳定的现金流，其实也很好。我的自住房今年是微涨，投资房基本平盘或小跌，但租金现金流没变，租客稳定。虽然没跑赢股市涨幅，保持现金流资产也没问题。毕竟房产和股市的周期不同，都配置挺好的。

11. 对中国来说，遗产税和房产税哪个更加迫切？

12. 专家：如今这个楼市，正是推出房产税的好时机！你同意吗？

13. 看晶姐在分享自己24年的房产投资，我刚好收到24年买的投资房的税单。给我估值了45万，房产税7000。我也来算一下帐。这套新房是还在高利率时期，看着房价还算便宜，现金流能打平硬买的实际上，这房现在应该卖不出45万，我感觉市场价42-3万差不多吧。买入价格：接近39 万实际投入现金（首付 + closing cost）：约 10 万贷款利率：约 6.1% （高利率时期）当前市值：算 42 万吧现金流月租金：约 2,800月房贷本息：约 1,770房产税： 7,000 / 年保险： 2,000 / 年HOA：约 100 / 月当前月现金流：+180 / 月（正现金流）新房 + 稳定续租，暂时没有大额维修，也几乎没有空置。然后我就让gpt按这个帮我算这套房的表现：① 房价变化（账面） • 市值：39 万 → 42 万 • 上涨约：3 万② 房贷本金偿还（容易被忽略） • 约 4,500 / 年 • 2 年合计：≈ 9,000租客交的房租已经进入你净资产的部分。③ 现金流（真实收到） • ≈ 180 / 月 • 2 年合计：≈ 4,000+合计回报（到目前为止）把三项加在一起： • 房价增值：≈ 30,000 • 本金偿还：≈ 9,000 • 现金流：≈ 4,000 累计收益：≈ 43,000📈 投资回报率怎么算？ • 实际投入现金：≈ 100,000 • 累计回报：≈ 43,000约 43% 的累计回报年化约 20% 左右还没有算折旧、税务优惠什么的。但如果房价没有涨呢？这种高利率时期的房产投资，还可以做吗？我觉得重点还是看现金流能不能打平。如图，让gpt对比了一下，如果不涨，约 13% 的累计回报，年化约 6–7%。其实，我没觉得这套房怎么涨了，因为它在两年前大概就值41万了，一开始是有别的买家要的，还按他们的喜好定制，有5个房间，挺不错的小house。但因为这个买家贷款出了点问题，我们就以不到39万的价格，捡漏买下了。一开始，就有了点入场优势。虽然利率高，但之后如果利率降了，还能再refinance，现金流会更好。我感觉也是比较保守的投资操作了，只看租金现金流能不能打平。#美国房产#

14. 不要持有大量非刚需住宅，房产税、遗产税虽然尚未出台，单纯依靠租金收益也不如持有一份“金融房产”划算。#张羽医生:未来规划# 将闲置或者出租房产置换为一份年金保险（即所谓“金融房产”）是当下值得考虑的家庭财务规划策略，尤其在追求稳定现金流、省心管理和长期确定性时。对比出租房产，年金的核心优势在于： 1. 收益确定性 - 年金保险的固定现金流部分是写进合同的，不受市场租金波动、空置期、租客拖欠等影响。 - 长期复利增值（部分产品含保底利率），适合对抗利率下行趋势。 2. 省心管理 - 无需应对房产维护、租客筛选、物业纠纷等琐事，彻底摆脱“房东”的时间成本。 3. 风险转移 - 规避房产市场波动风险（如房价下跌、政策调控），年金保险的收益由保险公司承担投资风险。 4. 终身现金流 - 生存年金活多久领多久，当现金流足够大，再适度控制个人欲望，就走向了财务自由之路。

15. 房价35年里，涨了25倍，专家：如今不征房产税，对老百姓不公平！

16. “房产税”起草工作完成！距离落地还要多久？楼市会迎来什么影响

17. 房产税出台以后房价会下跌吗？

18. #黄金和房子买哪个更保值#黄金与房产的保值之争，本质是家庭资产的风险与收益平衡选择，二者并非二选一，而是功能互补的配置组合。黄金是全球通用的避险资产，流动性强、变现快，适合应对突发风险与短期波动，但当前金价处于历史高位，追高存在大幅回调风险，普通家庭切勿重仓。房产则分化明显，普涨时代结束，仅核心城市、优质地段房产具备抗通胀与现金流价值，非核心区域资产流动性差、持有成本高，保值能力持续弱化。相比黄金，房产兼具居住与传承属性，但交易周期长、资金门槛高。此外，黄金无持有成本，房产需承担税费、折旧等隐性开支；在货币贬值周期中两者均有防御性，但黄金更适合小额灵活配置，房产适合大资金长期布局。理性的财富规划应两者结合，以黄金打底防风险，以核心资产稳增长，不盲目追热点，适配自身需求才是zui优解。#秒懂热点就用智搜# 黄金和房子买哪个更保值

19. 斩杀线里，都在讨论美国房产税的可怕。其实房产税才是土地私有制的精髓。你买了那块地，和那上面的房子，你就该为此负责，除非你放弃那块地，让别人接盘。有了房产税，土地才能真正有效利用。你看美国就没有什么空置的无人管理的烂房子，更没有大面积的烂尾楼。做好一批批的房子不住，烂在那里没人管，这是多大的浪费啊。交不起房产税，大不了拍卖房子呗，房产税最多也只是房价的1%左右。这总比买了个烂尾楼，明明住进去的希望渺茫，还得支付房贷，要好很多很多。特别心疼，劳动人民那些洒过的汗水😓。 #美媒关注中国网友讨论美国斩杀线#

20. 房产税大概率什么时候出台？

21. 为什么国家要征收房产税？

22. 小产权房征房产税，每年能收2万亿，这个孟晓苏也太敢说了！

23. 其实上海房价没有下跌，只是估值加速回归！特别是这几种

24. 房产和股市其实是不同周期，开春以后，我几套地点好一点的房子房价稍微涨了点，pm帮我们管的房子也涨租了。美国房产虽然没有股市爆发力强，但抗通胀稳稳的。持有越久的越香。就是房价涨了后，房产税和保险其实也会跟着涨点。自住房要注意现金流。如果是投资，租金也跟着市场调整的话，就没有大问题。

25. 房产税大概率什么时候出台？

26. #兔总的职场和教育分享# 【题主】亲爱的兔总、汪博，您们好。一直关注您的微博，从中获益良多，不仅拓宽了视野，也学到了不少有价值的知识，非常感谢您的分享。关于我们家庭的房产情况，想向您请教一些建议，希望能在百忙之中给予指点。目前我们家在省会城市有三套房产：1号位于郊区，虽然临近大型公园和游乐场，但周边较为荒凉，人烟稀少，发展前景不明朗。这套是在yq前市场高点购入的，如今若想出售，价格折半甚至更低也没人问。2号是一套“老破小”，2000年建成，小区的优点只有绿荫好、环境安静。目前依据市场估价，五十万以上难出手，若以四十多万出售，我们一方面觉得亏损，另一方面也因早期居住时间长有感情，心里有些不舍。3号与2号一路之隔，高层住宅，也是我们现在住的地方。这套房子市场关注度稍高，有人咨询。家庭情况：妈妈明年大概率退休，届时需补缴社保费用约十万元，而后开始领养老金。此外，家庭目前有几十万元负债。家庭月收入约一万元（未扣除日常开支）。基于以上情况，想请您指点：1、对于这三套房产，我们应如何合理处置？（郊区那套最希望出手，但没有合适的渠道（没有中介或个人接手））2、关于母亲退休的抉择：若明年退休，需补缴约九万元；若延后五年退休，则补缴金额约为六万元。这种情况下，我们该如何选择更为合适？期待兔总的宝贵建议🐯你们经济基础不是那么强。应该減少负债，可以先把2号卖掉。如果1号可以自住，就拿1号自住，把3号卖掉。否则就大减价把1号卖掉。母亲如果想早点退休，就退休，否则就晚两年退休。

27. 中国房产税什么时候全面实施呀？

28. 一套免征//@用户7916151890:我是支持房产税的。可以抑制食利行为。//@秋风客生:在中国施行“房产税”，家里只一套住房的，根本不用交税。——拥有两套、三套以上的，才需要交税，懂？（拥有多套住房且收租的人，不就是现代地主吗？？）//@西溪茗茗:博主这篇质量很高//@一条普通的咸鱼:你说的东西已经征收过一道土地增值税了。现行税法中有一个叫土地增值税的东西！虽然叫土地增值税但是是对土地及地上建筑物征的！//@乌斯彭斯卡2:第一个问题不难处理，你说土地没有所有权，但房产本身你是拥有长期明确产权证的。那么就从你房产当前现值里减去当年买房时的土地出让金楼面地价，只对多出来的这部分，也就是是除楼面地价之外的其余部分征房产税。假如你当前房屋现值已严重贬值，甚至已经低于当初你买入时的楼面地价，那你可以不交。//@买保险网:上海、重庆房产税已经试点了十几年了。//@用户7916151890:我是支持房产税的。可以抑制食利行为。让资本向产业转移。我们老百姓应该关注的就是一个起征点是多少。

29. 【张捷杂谈】房产税、斩杀线与当年高级黑#热点观点##张捷杂谈##美国斩杀线# 近日，关于民生“斩杀线”的讨论持续升温，其中美国住房问题与房产税的关联尤为引人关注。记者梳理发现，在美国，“无家可归”是民生“斩杀线”的重要标志，而持续攀升的房产税，正是倒逼民众陷入住房困境、推高“斩杀线”的关键推手，其背后折射出的民生压力与制度差异值得深入探讨。张捷观察-谁是谁非任评说的微博视频

30. 看这张图您就能够理解了：中国普通居民75%的资产在房产；中国富人(比照美国普通人)主要资产在股份/权益上，房产占比小很多。股份/权益上涨和房产对冲下，总资产还是上涨的查看图片 //@东海仙:普通人财富都在房子上，房价下跌了。富人在房子上的比例没普通人高。

31. 预制板楼房屋拆除后，普通居民如何选择新的居住方案呢？

32. 聊聊房产税背后的门道

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