提前还房贷的“黄金窗口”，三个版本：我逐年把账摆开只剩1条

一

十一月中旬还没到，我们小区的房贷群已经热闹起来了：先是有人转了篇"提前还贷黄金期，过了第5年就别还了"，马上有人甩出另一篇"还款周期前1/3才是窗口"，第三天又冒出"第3到8年最划算"。三个版本互相打架，群友拿手机计算器按了半天也没按出个结果。

我翻了翻自家那笔贷款的还款表，决定把三个说法放到同一张表里算一遍——毕竟这笔账要是算不清，手里那10万闲钱放哪儿，全家都得纠结半个冬天。

二、先把我家这笔贷款摆清楚

我家这笔是纯商贷，2020年6月放的款，本金110万，30年，等额本息，当时合同利率5.39%。存量房贷利率调整后，2025年1月1日重定价，执行利率变成3.36%——报价方式就是5年期以上LPR减固定基点，每年1月1日跟着最新LPR走。到今年，10月20日最新一期报价仍是1年期3.0%、5年期以上3.5%，自2025年6月起连续第17个月没动过。

利率怎么从5.39%变成3.36%的，当时我拿着转换确认页对着看了很久：加点是固定的，变的只有每年重定价日那一天生效的LPR。

重定价之后，月供从6,169.97元降到4,991.90元。到今年10月底，也就是还完第75期之后，我对着还款表核出来三个数：

• 剩余本金：979,248元

• 剩余期限：285个月

• 未来还要付的利息：443,443元

这里我得先交代一次自己的算错。上个月群里吵"窗口期"的时候，我脑子里冒出的第一个数就是"44万"——我以为提前还10万，就能从这44万里省掉一大块，顺手估了个"能省24万"，还差点照着这个数去App上预约。后来拿还款表一核对才发现错得离谱：那44万是"什么都不还"的未来利息总额，不是"还了10万"就能省下的钱。省息的正确算法，是拿还完之后的新计划重新跑一遍，两期的利息总额差才是省下来的。这个坑我踩过了，写在这儿给大家避雷。

三、拿真实公式跑一遍：省息怎么随年份变

我按央行等额本息的标准算法，月利率=年利率3.36%÷12，用"月供不变、缩短年限"的方式，算了如果我现在手里有10万闲钱，不同年份还进去，各能省多少：

看这张表，规律一句话就能说完：同样10万块，拖1年还少省6,532元，拖3年少省19,021元，拖5年少省30,781元。曲线一路向下，但没有任何一个年份出现"断崖"。

“过了第5年就不值了”“前1/3之外都是亏”——这三个流传的版本，共同的问题都是给一条本来平滑下滑的曲线，硬画了一道闸门。事实上这道闸门在数学上不存在：早还是比晚是省得多，晚还也一直在省钱，只是省得越来越少，省下来的边际一年比一年薄。

为什么网上还会算出"第20年还就不划算"的感觉？因为省息本来就跟着剩余年限走。我顺手又跑了一组示例口径（假设整笔贷款从第一天起就是3.36%、110万30年，方便和贷款早期比）：放款后第1年初还10万，全程少付利息146,593元；第5年初还，117,478元；第10年初还，85,617元；第20年初还，34,699元；到第25年初还，还能省14,565元。数字一路下滑、一路不为零——"窗口"不是开关，是个斜坡。

（以上示例口径的利率是假设值，仅用于对比不同时点的相对差；我家真实合同的前5年按5.39%、之后按3.36%计算，结论形状一样：越早还、省得越多，中间没有闸门。）

四、那真正该纠结的是什么？两个数字

算到这里我反而不纠结"哪一年"了。把曲线看平之后，家里这笔钱要不要还，其实只取决于两个对照数字。

第一个：我的贷款利率，和这笔钱"躺在别处"的利率，差多少。

现在六大行的挂牌利率，3年期定存是1.25%，5年期1.30%（2026年10月的口径，以各银行官网挂牌为准）。提前还贷省下的，是贷款账上明晃晃的3.36%；存定期拿到的，是1.25%。每10万块，这笔利差是3.36%−1.25%=2.11%，一年2,110元。我不评价这笔差价该不该赚——它不是理财产品，不存在"收益"一说，只是我本来每个月在付的利息，还一笔、少付一笔，账是确定的。

第二个：这笔钱是不是短期要动的钱。

我家留了12个月开销加两笔已知的确定支出（孩子寒假研学、我妈明年春天的手术押金），这部分再高利差也不动——省息是慢慢省，现金断了是立刻出事。剩下来的闲钱才进还贷的池子。

还有一个排序细节：今年1月1日起，公积金存量贷款的利率自动调到了首套5年以上2.6%（这是人民银行2025年5月的通知口径，不用申请、系统自动执行，我家这笔是纯商贷，没有公积金部分，我特意去公积金中心的还款计划里确认过这条线）。同样是"省利息"，3.36%的商贷和2.6%的公积金贷款，省的厚度不一样。我家的选择：优先动商贷那一头，2.6%那部分先留着。这是我家自己的排序，不是给谁的建议——你的家庭情况、扣税情况、工作稳定程度不一样，答案可以完全不同。

五、给你一个三笔核对法，抄作业就行

这篇里我能带走的东西，就是这套核对步骤，你自己家的房贷十分钟能跑完：

1. 拿还款表核三个数：剩余本金、剩余期数、未来应付利息总额。别拿未来利息总额当"省息"，我自己就是这么错出24万的。

2. 让App或Excel重算一遍：用"月供不变、缩短年限"的方式，把（剩余本金−还款额）按原月供重新跑一遍期数，跑完前后的未来利息总额相减，差值才是真省息。懒得跑就记我家表里的数：10万块晚还一年，就少省6,532元。至于"减少月供"还是"缩短年限"——去年柜台劝我选前者时我已经领教过两者的差距，这次我把两种方式的利息差也各自跑了一遍才下的结论。

3. 过两条线再决定动多少钱：第一条线，留够你写得出名目的应急钱；第二条线，贷款利率和你能接受的存款挂牌利率之间那点差值，值不值得你牺牲这笔钱的流动性。两条线都过了，再预约。顺带把合同翻出来看一眼费用条款——现在贷款的综合融资成本都摆在一张明示表上，利率、各项费用一目了然，每家合同不一样，以你那份为准。

至于"到底哪一年还最好"——现在我可以回答群里那三个版本了：最好的年份永远是你手里真的多出这笔闲钱的这一年。前面流传的所有"第几年"，都不过是在替你做这个本该你自己算的决定。

作者声明：这笔账是老周替自家算的，我的选择不是普遍建议；文中政策与利率以官方原文和还款表为准，示例口径已标注，不构成任何投资或借贷建议。