坑爹的精装房，到底怎么验收才不会踩坑？

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宅·韭菜·妹，一个明知精装有猫腻儿，却毅然买了精装房的勇士。上周看完大家的分享，马上要收房的宅妹，此刻慌得一逼。

看留言里好多朋友求精装验收文章，本着深度学习（单纯避坑）的态度，宅妹请教了一位从业22年的监理老炮，总结出这份保姆级精装验收攻略，也分享给大家。📖

认识TA

专业第三方监理 张晓鹏

自1998年入行至今22年，实操过上千套房验收的监理老炮，有丰富的建材与家装工程管理经验，常在抖音等平台分享装修干货知识。

精装房验收，不像自己装修那样能环环把控，很多隐蔽工程也看不到，但验房环节依然十分重要，为什么？因为在验房时如果发现施工问题，你能及时补救，或与开发商协商赔偿解决。一旦签字收房、入住，那后期解决起来会非常麻烦。

所以，一定要先验房再签字收房❗️

验房是个仔细活，最起码要空出1-2个小时的完整时间，你甚至可以先告诉物业师傅：您先去忙别家，我这边会慢一点。避免因为催促，起矛盾或没验仔细。

验房时看到问题及时拍照记录，方便后期跟踪。

验收完签字时，最好在名字后面➕个括号：哪哪有问题还待物业整改，白纸黑字写清楚，避免后期扯皮。

明确这些之后，咱们再进入正式的验收环节。

精装验房不可怕，就怕不知道该验啥

好头疼有没有？好多人都知道精装要验收，但到底验哪儿、怎么验呢？

·必备验房工具，提前准备·

很多人验收，就是在房子里溜达一圈，但纯靠肉眼看是远远不够的。如果想自己验，除了前期功课要做足，验房工具也得提前准备好。

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专业验收人员通常会有一整套工具箱，但对普通人来说，一辈子可能也用不了几回，配齐一套浪费钱也没必要，只要准备这5个就够了：

1.空鼓锤：至少1个，检查瓷砖空鼓情况；

用小锤挨个敲击贴瓷砖区域，有“咚咚”声就是空鼓，空鼓是瓷砖脱落的主要原因，大面积空鼓要及时整改。

张老师给提供了一个天津市的瓷砖验收标准：地砖不允许出现空鼓，墙砖只允许出现在瓷砖的边角位置，且每处的面积不大于2㎡，相当于1块钱硬币的大小，同时不超过两处。

2.卷尺/激光测距仪：量房必备；

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激光测距仪可以测量房屋面积及层高，看与合同签订的是否有差距。

像层高，一般开发商承诺的2.85米/2.9米，实测可能只有2.75米，因为开发商所说的高度是两层楼板中心到中心的距离，这个偏差属于常见现象，而像卫浴间的高度，天津地区规定是吊顶高度不能低于2.4米。

卷尺可以测量室内门的门扇与竖套板的缝隙，标准为1.5-4mm。

3.相位仪：10A/16A各一个，测插座是否接错；

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这个主要用来测家里的插座火地零线是不是都接对了，10A和16A的相位仪各1个，10A用来测普通插座，16A测冰箱、空调等大功率插座。

4.水桶：盆也行，主要用来接水倒入地漏，测下水是否顺畅，也能测卫浴间的泛水坡度；

5.彩色美纹纸：哪儿有问题，及时标记并拍照。

这些小工具网上都可以自己买到，价格也不贵，百元就能买齐。

·正确的验收流程·

交房时，开发商会提前以EMS的形式通知，并电话确认收房时间。我们在约定时间，去到小区物业，交钱、办手续、验房即可。

1. 先看 “三书一证一表 ”

“三书一证一表”是收房时开放商必须提供的，最好亲自检查一下，不然只要其中有手续没达标，就可能会导致你房产证拿不到。

2.门窗验收

进到室内后，入户门、室内门窗挨个检查。

看门窗品牌、材料，是否与合同一致。

看入户门与室内门，门板上是否有明显划痕，门套基层是否垂直，门套与门扇的间隙有多少，开关门时是否有异响。

在检查窗户时，看玻璃是否有3C认证标示，五金件是否牢靠，动手拉动开窗时是否顺滑灵活，外侧窗户的耐候胶是否打的严密没有渗漏。

同时还要看一下外窗台有没有坡度，如果没有坡度，下雨时很容易引起雨水倒灌，到时再把家里的墙面的乳胶漆、墙纸泡坏就得不偿失了。

3.墙面、地面验收

墙面验收，有瓷砖的区域可以把空鼓锤拿出来挨个砖敲一敲。瓷砖接缝位置的高低差也是容易出问题的地方。正常来说，瓷砖铺贴两片砖之间的高低差不能超过0.5mm。

刷乳胶漆的区域，可以把手机的手电筒打开，看墙面是否有裂纹、油漆流坠或刷痕严重的情况。

如果是铺墙纸，重点检查墙面是否有起鼓，边角是否有翘起的情况。

对于木地板的验收，可以在地板与踢脚接缝的地方跺一跺，看是否有起尘的问题。

同时，检查整屋木地板是否有色差，这也是精装房中常出现的问题。

4.水电检查

水电路是隐蔽工程，要发现问题其实很难，但如果不验，后期收房入住后更麻烦，所以水电不仅要验，还要仔细验。

先从电路验起，打开强弱电箱做拉闸断电测试，看分闸能否控制各分支线。各空间的灯具，开关面板测试下是否灵敏，有没有装反。

相位仪拿出来，挨个测试插座是否通电，左零右火是否接对。对于厨卫这类容易沾水的空间，最好做一下短路跳闸测试，更安全。

很多人在验房时，会发现精装房内的插座不够用，这也属于常见问题，因为开发商在布电时首先考虑的是成本。

我们如果想后期加插座，可以在墙面没有墙纸、软包的情况下，请专业的电工师傅做个断点改造，从附近的插座拉线取电。

一般像精装房局部改电，很少会像整屋改电那样按米收费，电工师傅一般会按天计费，目前市场价基本在450-600元/天，大家可以做个参考。

图源｜淘宝买家秀

还有一种方法，就是用轨道插座，能小区域扩充插座数量。

电路验完，再看水路。

打开各个空间的水龙头，看水流大小是否能满足日常使用。

卫浴、厨房在测试时，打开龙头将水槽蓄满水，看下水是否顺畅，台盆下的管道有没有漏水。

把前期准备的水桶取出来，测一下卫浴间的泛水坡度，水是否能迅速流向地漏。

卫浴间的淋浴房可以重点验收一下，基本10家有9家都会出问题。

淋浴房玻璃屏与墙面接触的位置，很多工人赶工期，玻璃胶打得不饱满，很容易漏水，拿花洒往一侧冲，另一侧不漏水就算合格。

另外，淋浴房的开门方向也要注意。

避免跟墙面与马桶相撞，不然后期一使劲撞上了很容易碎。

卫浴间的漏水情况也要重视，如果可以，联系楼下邻居做个闭水测试。在卫浴间门口做好封挡，整个泡水48小时，去楼下观测房顶情况。

水电验收完，记得将水表、电表、燃气表拍照，作为下次缴费的起点。

5.中央空调、地暖验收

有些精装房是直接装好地采暖、中央空调的，这些在验收时也别忽略。

像地暖，做打压测试看是否有漏水点。

打压时，最好把楼道里表井的进回水全部关闭，整个打压，压力不要低于0.8mpa，如果有渗漏的话，最好把这一路拆掉重做，别冒险，不然入住后出问题很麻烦。

而像中央空调，因为是包在吊顶内，如果不是夏天交房，验收是很难发现问题的。

精装房的配套空调，大多存在功率不够的问题，如果赶上夏天交房，把机器开足1.5小时再看。

首先观测冷凝水是否有渗漏，别把吊顶给泡了；再看空调噪音情况，噪音严重一般就是两个原因，要么就是机器没吊平整，要么就是管子松动，磕龙骨产生共振了。

6.柜体验收

像精装房内自带的柜体，除了看柜门表面有没有破损划痕外，别忘了看看里面的五金铰链是否顺滑，挨个打开柜门看看，能否完整闭合，有问题一定及时调整。

精装房，选和验一样重要

近两年，精装变“惊装”的新闻确实没少见，对已经买到精装房的朋友，在收房前最好能提前自己做做功课，也可以找专业的第三方监理。

监理会帮我们发现问题，不过后期与开发商的协商解决还要靠我们自己。

对于准备入手的小伙伴，在选房阶段，除了考虑地段、户型、样板间这些常规因素，最好能提前了解下开发商。比如在企查查等平台看一下开发商公司的股权占比情况，有国企参与的，相对也会靠谱些，这也是宅妹刚学到的，分享给有需要的小伙吧～

对中国人来说，买房是大事，为了不踩坑，宅妹还在持续学习中，也欢迎有经验的各位，来留言区帮宅妹避避坑。

编辑/里里

素材来源/网络