继承父母的房子再出售，需要缴纳20%个人所得税吗？答案来了！

"继承父母的房子，如果要卖掉，是不是真的要交20%的个人所得税？200万的房子就得交40万？这也太吓人了吧！"

别急，其实这里面的门道还真不少，而且有很多人压根就不用交这个税！

01、先搞清楚：什么情况下才会涉及这个税？

简单来说，分两种情况：

① 继承后自己住，不打算卖：完全不用担心这个20%的税，跟你没关系。

② 继承后要转手卖掉：这时候才可能涉及到个人所得税的问题。

这里要特别说明一下，不仅仅是继承的房子，如果是父母赠与给你的房子，将来出售时同样适用这个税收政策。

根据国家税务总局的相关规定，通过继承或赠与取得的房产再次转让时，需要按照"财产转让所得"项目缴纳个人所得税，税率是20%。

但重点来了！这个20%可不是按你卖房的总价来计算的，而是有专门的计算方法。

02、重点来了：什么情况下可以完全免税？

这就是大家最关心的"免税金牌"——"满五唯一"。

① "满五"：

指的是这套房子从你父母当初购买时算起，持有时间已经超过5年。这里有个关键点：继承后的房子，购房时间可以追溯到父母当初买房的时间，不是从你继承那天开始算的。

② "唯一"：

指的是你们夫妻双方名下，在全国范围内只有这一套住房。

如果同时满足这两个条件，恭喜你！卖出继承的这套房子时，就可以免征那20%的个人所得税了。

我有个朋友小陈就遇到过这样的情况。

他继承了父母一套房龄8年的房子，自己和爱人名下也只有这一套房子。去年他把房子卖了，因为完全符合"满五唯一"的条件，一分钱个人所得税都没交。

03、如果需要交税，到底怎么计算？

如果不符合"满五唯一"的条件，那就要交税了。但千万别被"20%"这个数字吓到，实际要交的金额可能远比你想象的要少。

计算公式是这样的：（现在卖房的价格 - 父母当初买房的价格 - 相关税费）× 20%

举个例子就明白了：

张大爷2005年花50万买了套房，后来儿子继承了这套房子。现在儿子以150万的价格把房子卖掉，相关税费大概5万元。

需要缴纳的个人所得税就是：（150万 - 50万 - 5万）× 20% = 19万元

你看，虽然是150万的成交价，但计税基础只有95万，并不是按总价的20%来交税。

04、现实中常见问题怎么解决？

问题1：父母当年买房很便宜，现在房价翻了好几倍，差额很大怎么办？

这确实是很多人头疼的问题。如果差额确实很大，个税确实会比较高。

不过有个变通方法：如果找不到当初的购房发票，无法准确计算差额，一些地方税务局允许按卖房总价的1%-3%来核定征税。

具体比例要看当地政策，但这个通常比20%的差额税要低很多。

问题2：房子"满五"了，但不是我的"唯一"住房，怎么办？

这里有几种思路可以参考：

① 不出售：只要不卖，就不会触发这个税。

② 过户给名下没房的子女：如果你子女名下没有房产，可以考虑先把房子赠与给子女，等他持有满5年后再出售。

③ 父母在世时提前规划：与其等到继承，不如让父母在世时就用买卖的方式把房子过户给你。虽然要交契税等费用，但可能比20%的个税更划算。

不过说到这里，很多老人会有顾虑："万一我把房子给了子女，他们不孝顺怎么办？"

这个问题其实也有解决办法。可以在过户的同时，为父母设置"居住权"。

有了居住权，无论房子怎么买卖、抵押，老人都享有在这套房子里永久居住的权利。这样既完成了财产传承，又保障了老人的居住权益，可谓两全其美。

最后提醒大家：

继承房产再出售涉及的税务问题确实比较复杂，各地政策执行也可能有细微差别。

在做决定前，建议先咨询当地的税务部门或者专业律师，根据自己的具体情况选择最合适的方案。