“金九”楼市狂欢：成交量暴涨的背后是机会还是？

数据越热闹，真相越冷静：

看似火热的“金九”背后，

其实是聪明人沉默、冲动者狂欢的残酷现实。

今天咱们来唠点值钱的，聊聊那个让无数英雄好汉折了腰，也让无数投机倒把分子吃了席，如今又借着政策东风开始疯狂仰卧起坐的玩意儿——房子。

最近这段时间，你要是稍微关心点财经新闻，肯定被“金九银十”这四个大字糊了一脸。

前两年这“金九”基本等于“铁九”，甚至“泥九”，成色差得连开发商自己都想改行去开挖掘机。但今年，剧本好像有点不一样了。

就在八九月份，北京、上海、深圳这几个一线城市，像是约好了似的，咔咔咔甩出了一套政策组合拳，玩得那叫一个花里胡哨，尤其是上海那个“沪六条”，从限购、公积金到信贷、税收，全方位给你松绑，感觉就像是把你绑在身上的所有沙袋都给解开了，然后对着你屁股猛踹一脚，嘴里还喊着：“快给老子跑起来！”

这一套组合拳打下来，效果是立竿见影的。你可以把楼市想象成一台用了“些许年月”的手机，前大半年一直在那慢充，充电两小时，通话五分钟。结果到了八九月份，突然给你插上了个“崭新的电池”，那电量“噌”地一下就往上涨了 。

上海九月份一二手房加起来，哗啦一下卖了207万平方米，跟八月份比，多了8%，跟去年那个凄凄惨惨戚戚的九月比，更是暴涨了24%。这是什么概念？翻译成人话就是，现在那些房产中介走路都带风，手机响个不停，微信消息红点点得像牛皮癣，感觉就像饿了好几天的人突然被放进了自助餐厅，那还不得甩开腮帮子猛吃？

尤其是外环外那些以前被限购卡得死死的区域，现在政策一放开，立马成了全场最靓的仔。以前买套房跟闯关东似的，现在门槛唰地降下来了。政策落地之后，外环外的一手房日均成交量比八月份猛增了四成，二手房的成交量更是占了全市的57%，快顶起大半边天了。像闵行莘庄、松江大学城这些地方，新政前后的新增客户量涨了13.93%，买卖单子更是飙了20.75%。

当然，不只是上海，深圳和北京这两位大哥也没闲着。

深圳这个科技新贵扎堆的地方，九月份一二手住宅网签总量冲上了7633套，环比涨了20.7%，同比更是狂飙38.3%。

要知道深圳可是全国调控最严的城市之一，能有这样的涨幅，只能说人民群众被压抑的需求实在太猛了，就像高压锅里的气，你只要稍微给个口子，它就能给你把锅盖顶飞。其中，二手房市场已经连续七个月站在5000套的“荣枯线”上方。这个“荣枯线”你可以理解成楼市的体温表，超过5000套，说明市场不算太冷，至少还在正常喘气。

北京的“金九”成色也挺足，九月份二手房网签了15843套，同比环比都涨了20%左右，这个数字看着吓人，但在全年来看，也就排第二，仅次于三月份那个短暂的“小阳春”。

所以你看，这波政策猛药，至少在把成交量这把火烧旺这件事上，确实是浇下去了不少油，锣鼓喧天，鞭炮齐鸣，红旗招展，人山人海，不知道的还以为提前过年了呢。

但是，朋友们，注意了，这里有个巨大的“但是”。

如果你以为这就是楼市全面复苏，房价即将坐上火箭，你马上就能靠炒房实现财富自由，迎娶白富美，走上人生巅峰，那我劝你先去洗把脸，冷静一下。因为这出戏，还有另一面，而且是更真实、更残酷的一面。

成交量是上去了，听着是挺热闹，可价格呢？价格完全是另一番光景，甚至可以说是冰火两重天。中指研究院的数据很有意思，九月份百城新建住宅均价是16926元/平方米，环比就涨了0.09%，这点涨幅你拿放大镜看都费劲，几乎可以忽略不计，而且涨幅比上个月还收窄了。

与此同时，二手房的价格却在继续往下出溜，环比下降了0.74%，同比跌了7.38%。更扎心的是，这已经是连续第41个月环比下跌了，四年快过去了，二手房的价格就没怎么抬起过头。

这就形成了一个非常魔幻的景象：一边是交易中心人声鼎沸，中介忙得脚不沾地；另一边是房东们看着自己房子的估价，心里拔凉拔凉的，血都快滴到地板上了。

九月份（部分）百城新建住宅均价

这分裂的行情到底是怎么回事？为啥成交量涨了，价格反而还在跌？其实道理不复杂，核心就两个字：多了。

市场上挂牌等着卖的二手房实在太多了，多得像夏天草地里的蝗虫。高挂牌量的基本面根本没变。

你想想，现在北京的二手房挂牌量高得可怕，很多小区同一个户型能同时挂出十几套房子在卖。这种情况下，你作为买家，你是什么心态？你肯定是爷啊！你有大把的选择，你可以慢慢挑，慢慢砍价，今天看看张三家的，明天看看李四家的，后天再看看王五家的，货比三家不吃亏。

而卖家呢？很多卖家也是想赶紧把手头这个“老破小”或者非核心地段的房子出手，好去置换一个更好的，所以他们也愿意在价格上做出让步，以求快速成交。这就叫“以价换量”。

说白了，就是房东们扛不住了，纷纷降价抛售，用价格的牺牲换取成交的可能。

现在市场就像一个巨大的天平，一边是堆积如山、急着套现的房东，另一边是揣着钱但越来越精明、越来越挑剔的买家。政策只是在买家那一侧稍微加了点砝码，让天平暂时往交易活跃的方向倾斜了一下，但还远远没到能让卖家挺直腰板、坐地起价的程度。

所以我们看到的这波热闹，很大程度上是政策把压抑已久的需求，特别是那些憋着一股劲想“卖一买一”的改善型需求，给短暂地释放了出来。政策一来，门槛降低，原来没资格的人有资格了，原来钱不够的人可能咬咬牙也够了，于是赶紧下场交易。

但这种释放是一次性的，就像挤牙膏，挤完了就没了。它并没有从根本上改变市场的供求关系。

新房市场为啥还能微涨呢？那是因为开发商比猴都精，他们知道现在只有好东西才卖得动，所以都把核心城市的优质改善项目拿出来卖了。比如上海、杭州推了不少好地段的新盘，相当于饭馆把压箱底的招牌菜端出来了，自然能卖个好价钱。

但这仅限于一二线核心城市，三四线城市根本没这个底气，还在忙着消化堆积如山的库存，开发商想的不是怎么涨价，而是怎么打折促销能把房子卖出去，回笼资金才是王道，活下去比什么都重要。

九月份（部分）百城二手住宅均价

二手房市场的情况就更真实、更赤裸裸了。北京就是个很典型的例子，不是所有二手房都惨，核心地段、带顶级学区的老破小，价格依然坚挺，毕竟这些资源是真稀缺，就像爱马仕的限量款，永远不愁没人抢。但你要是换个偏远地段，比如房山长阳这种睡城，那就完全是另一番景象了。

我有一个朋友，去年高位接盘，现在每个月还贷压力大得想直接断供。他跟我说，他们小区里隔三差五就有法拍房的公告，一套接一套的法拍房，把周边的房价死死地拽着往下掉，形成了一个恶性循环。

深圳那边也差不多，乐有家的数据显示，九月份二手房成交价是5.87万一平米，环比还在跌1.5%，虽然跌幅收窄了，但它还是在跌啊。

而且现在深圳的二手房成交，一半以上都比上面给的参考价低20%还多，以前房东还能硬气地说“一分钱都不能少”，现在见面都得先客客气气地问“老板，您看您能出多少，合适咱就卖了”，这心态，早就不是当年的那个心态了 。

那这波行情能持续多久？会不会就是昙花一现，十月份就凉了？其实现在业内都在盯着两个东西：一个是政策，一个是信心。

政策方面，今年的楼市调控力度确实是空前的。从五月份的降首付、降利率，到八九月份的“沪六条”这种城市级的大招，再到中央定调“止跌回稳”，相当于给市场喂了一波又一波的“定心丸”。

而且根据中指研究院某位专家的说法，为了完成全年5%的经济目标，宏观政策在四季度肯定会继续加码。

房地产就像那啥，该拿出来用的时候，是绝对不会手软的。所以大家可以预期，后面可能还会有降息、限购再放宽之类的新政策出来，给市场再续上一口气。

但问题是，信心这个东西，就复杂多了。

现在的买房人不是没钱，是怕买亏了。你想想，你眼睁睁看了四年二手房价格持续下跌，你心里能不犯嘀咕吗？谁也不想刚掏空六个钱包上了车，转头就发现自己成了高位站岗的活菩萨。所以即使现在成交量涨了，大家还是抱着“能砍一点是一点”的心态，成交周期反而变长了。

这就像你去商场买衣服，虽然已经打五折了，但你还是会纠结半天，“双十一会不会更便宜？”“我是不是还能再跟店员磨一磨？”这本质上，是对未来的预期没那么乐观了。

居民对未来收入的预期是不是真的那么乐观了？对楼市未来的信心是不是真的就彻底恢复了？在冷月看来那可未必，大家心里都跟明镜似的，这更像是一次政策驱动下的技术性反弹，而不是基本面反转的牛市开端 。

而且别忘了，还有个关键变量是供应。

今年上半年房企在核心城市抢的那些高价地，四季度估计会陆续变成新盘入市了。这意味着未来的新房供应会非常充足，竞争也会更加激烈。那些号称“好城市+好房子”的项目或许还能吸引改善型买家，但对于普通刚需来说，选择多了未必是好事。

这就像超市搞大促销，琳琅满目，你以为你占了便宜，结果可能买了一堆你根本不需要的临期商品回家。

至于二手房市场，短期内更难看到反转。

那高耸入云的挂牌量，就像悬在所有房东头顶的达摩克利斯之剑，随时可能引发价格踩踏。现在很多房东的心态极其矛盾，既舍不得割肉离场，又担心越等越贬值，于是就出现了那种挂牌价死扛着不降，但实际成交时却愿意给个“惊喜价”的奇怪现象。

这种买卖双方的心理博弈，还会持续相当长的一段时间。

回顾历史，每次调控放松都会带来短期的反弹，但从来没有改变过大的周期。2015年那波史诗级的大牛市是怎么来的？靠的是棚改货币化安置，直接给三四线城市发钱，凭空创造了无数拆迁暴发户，大家拿着钱到处买房，硬生生把房价买上去了。

但现在呢？人口红利消失了，城镇化率也快到天花板了，你靠什么来支撑新一轮的全面上涨？靠情怀吗？还是靠梁静茹给的勇气？所以，别看现在热闹，楼市的病根子还在那儿摆着呢。比如某些区域房子盖得比人还多，比如老百姓的六个钱包都快被掏空了，比如大家对未来赚钱的信心还没完全支棱起来，这些都是需要更长时间、更根本的解药去慢慢调理的。

给一个身体虚弱的病人打一针肾上腺素，他短时间内是能蹦跶两下，但这能治好他的病吗？显然不能。

那么，作为我们普通人，面对这种复杂又拧巴的市场，到底该怎么办？

首先，你得把心态放平，别被那些“金九兑现”“成交大涨”的新闻标题带了节奏，也别信什么“再不买就来不及了”的恐慌性话术。在目前这种高库存、价格阴跌的大背景下，时间是站在买家这一边的。你有更多的时间去比较、去挑选、去和房东磨价格。冲动是魔鬼，尤其是在动用六个钱包这种级别的资金时，更要三思而后行。

其次，你得明白，未来的楼市，分化会是绝对的主旋律。

什么叫分化？就是好的城市、好的地段、好的房子，可能会依然坚挺，甚至还有机会；而那些供应量巨大、没有产业和人口支撑的城市或区域，可能就得在漫长的去库存道路上苦苦挣扎了。

这就像上学的时候分成了学霸班和学渣班，学霸班里的尖子生依然是各大名校争抢的对象，而学渣班里的，可能连毕业都困难。

所以，如果你真的有买房的需求，你得像个侦探一样，扒开表面的热闹去看里子。数据要看，但不能只看一个维度。成交量上去了，你得去看看价格到底是在涨还是在跌；你心仪的那个小区，挂牌量是多了还是少了；平均的成交周期是拉长了还是缩短了？这些才是真正反映市场冷热的毛细血管。

如果你是铁刚需，比如要结婚，孩子要上学，房子对你来说是必需品，那现在确实是一个不错的窗口期。政策有优惠，卖家也愿意让利，你有机会淘到性价比高的房子。但千万别加杠杆去赌明天，量力而行是金科玉律。

如果你是改善置换，想卖掉旧的换个新的，那趁着这波政策窗口期，该出手就出手，抓住机会把手里的烫手山芋换成优质资产。

但如果你是纯投资，想靠炒房发家致富，那我劝你慎重，再慎重。现在这个时代，房子早就不是那个“闭眼买都能涨”的投资品了，租售比低得可怜，持有成本却越来越高，一不小心就可能砸在手里，成为“流传后世”的传家宝。

总而言之，这一轮的“金九”行情，更像是一场精心策划的“压力测试”，测试的是政策的兴奋剂到底能点燃多少需求，以及市场真实的底部到底在哪里。它暂时拉住了楼市自由落体的缰绳，但并没有赋予它立刻策马奔腾的能量。

楼市从来不是孤立的，它跟经济、就业、收入都死死地绑在一起。这场热闹能不能持续下去，要看的不是成交量的数字有多漂亮，而是大家对未来的信心有没有真的回来。

毕竟，房子最终是用来住的，不是用来炒的。只有当大家觉得未来的日子会越来越好，才会心甘情愿地把辛辛苦苦赚来的钱，投进这个钢筋水泥的盒子里。这，才是楼市真正稳下来的根本。

这个世界从来不缺聪明人，缺的是能在泡沫破灭前全身而退的人。在当前这个深不见底的市场里，保护好自己的钱包，可能比什么都重要。

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