揭秘香港房地产,未来中国之我见

2021-02-24 22:46:01 48点赞 211收藏 51评论

揭秘香港房地产,未来中国之我见

作者|鱼师爷


01

大家好,我是师爷。

不知道大家有没有想过一个问题:香港,一个弹丸之地。

为啥有钱人这么多?

要知道,香港是全球富豪密度最高的地方。

没有之一。是不是匪夷所思?

在香港,有四大豪门,分别是:李嘉诚、郑裕彤、郭得胜、李兆基。

个个都是有钱的主。在香港发展,先拜码头。四大家族基本控制了香港的命脉。

但我们想搞清楚的是:他们的钱是怎么来的?他们是怎么赚钱的?

原因无他——楼市。

揭秘香港房地产,未来中国之我见


02

很早,香港房地产商就深谙金融和人性。

他们开创了一套玩法:把房地产和股市进行了捆绑销售。

在地产圈,有一个金融名词:库兹涅茨周期。

诺贝尔经济学家库兹涅茨,根据调查提炼出来。

什么意思?

就是任何事物都有一个兴起、鼎盛、衰退和死亡的周期。

和本地的建筑使用年限和人口规律有关。香港这些富豪就利用了这个规律,进行了本地化处理。

缩短了这个周期。

第一步:房地产周期上升阶段。

房价越涨,利润也越高,公司股票也跟着涨,投资者就会很乐观。

随后,发动舆论战,向市场散布买买买的舆论,进一步推高股价。

第二步:房地产周期鼎盛阶段。股票价格达到高位,涨幅减缓,房地产商开始增发股票,进行新一轮融资。

然后守株待兔,手握大量现金,等待市场的拐点。

第三步:房地产周期开始低迷。

因为手上有钱,市场没有竞争者,开始大量抄底。

抄土地物业,大量吃进土地和物业,用打折的价格进行吞并。

抄上市股票,利用当初融资来的钱,买其他有土地的上市公司,进行垄断。卖房赚钱,增发募资,套现融资,拿钱买地。

利用这个周期一轮又一轮,进入正向循环。

四大家族的长江实业、新世界、新鸿基地产、恒基兆业,都是利用这套玩法。

这里,我们就拿李嘉诚的公司举一个例子。


03

李嘉诚旗下有一个名叫长江实业的地产公司。

1950年成立,原先是卖塑料制品。后来经营房地产和物业,有了起色。

1972年,长江实业上市,赶上了牛市。

李嘉诚趁此机会,进行了五次增发,圈了一大笔钱。

1975年,经济下滑,李嘉诚买了大量土地和物业。

1981年,因为前期的买买买,一共兑现了14亿净利润。

而此时,香港经济新一轮上升,李嘉诚又开始巨额增发,募集资金,重新循环。

如此循环几轮,李家的财富水涨船高,远远比媒体公布的要深藏不露。

上世纪末,李嘉诚儿子李泽钜被世纪大盗张子强绑架,张开口就是20亿。

李嘉诚当场拿出10亿现金,实力不菲。

当然,楼市繁荣的背后,是有一个前提的,那就是必须有个超级大牛市。

如果香港和日本一样,进入失去的二十年,经济增长趋于停滞。

那么房地产商就玩不起了。

大家都不买房,地产商盖了新房子,发现卖不出去,完蛋。

所以宏观分析师任泽平同志,总结了那句经典名言:楼市要牛,长期看人口,中期看土地,短期看金融。长期看人口,指人口结构。

你可以看看,各个地区永远都是婴儿潮和房价潮是挂钩。中期看土地,指土地供需。

政府批准地,开发商就能拿到地,那么能开发的楼盘就多了,房价就下跌。

短期看政策,指金融政策。

比如降息,房贷利率下调,或者是降低首付比例,大家就会去贷款买,房价就能上涨。

当然,还有其他因素,这三个因素是最关键。

此外,香港,当年实行了一个政策:偷渡人口,依据一定条件,可以成为合法移民。长期来看,带动了香港楼市的繁荣。

04

说完香港,说说大陆。

大陆的房价是魔幻的,影响因素太多。

从1998年开启房改,23年过去了,大陆的房地产市场也走了一波超级牛市。

最主要还是和80零年代婴儿潮、农村人口城市化有关。

而且中国是一个喜欢生肖的国家,比如我的家乡绍兴,长辈坚信羊年生的女孩,是不好的。

这我点觉得很奇怪,有几年,比如猪年,大家会一蜂窝生小孩。这造成了人口很不均衡,也是中国的国情。

中国的房价,08年因为金融危机出了点小危机,中途15年左右出现一波高潮。

目前,中国楼市的未来也很明显,房住不炒,政策导向很明显。

除了少数一线城市和强二线城市之外,房市的投资性价比已经不高。未来长江三角洲、珠江三角洲以及北京雄安津京冀地区会涌现一些超级大都市,人口会高度集中。

当然,我说的是投资属性。

有段时间,鹤岗的房子不是上了热搜。一套房子,便宜点,四五万就可以到手。

很多城市的经济开始下滑,开始留不住年轻人,房价自然也就跌了。

揭秘香港房地产,未来中国之我见


那房子有必要买吗?有,如果目前手头没有房子,我个人觉得一定要买。

虽然很多人都自嘲:买啥房子,租房不香吗?

但是从经济学角度来看,第一套按揭,一般首付是20%-30%,相当于四倍杠杆。

对于很多人来说,这个杠杆其实很不错。年轻人面对自己的第一套房,只需要考虑能不能买得起,而不是买不买。

你买的房子,不要考虑涨跌,房子涨与不涨,和你没啥关系。

你难道还想卖了,睡大街吗?对于很多人来说,有房子才有家。

所有劝年轻人不要买房子的,未来可以租房子的公知。

在我看来,要么坏,要么蠢,要么站着说话不腰疼。

这就和我们买保险一样,都是风险兜底。

发不发生,买不买,都是你手中的一个选择按钮。

什么叫有选择权,你可以选择去睡大街,而不是说一开始就只能睡大街。

房子跌和涨,重要吗?未来几年,你活的好不好,很重要。

人口老龄化,你又不是不知。

最后,推荐一部记录片《隐姓亿万富翁》,值得一看。

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