北京楼市：学区房都扛不住了！

时代抛弃你的时候时，连招呼都不会打

北京的夏天来了，但楼市却还在寒冬。

截止6月18日，全市新房网签1901套，二手房7922套。绿中介的后台二手房挂牌量有16.16万套，前台展示14.06万套，贝某平台上9万套租房房源。

整个市场，被压得喘不过气。

从4月开始，二手房价格已经连续两个月下滑，“以价换量”，对所有人都一样。

01 降价，从郊区卷到核心区

曾经坚不可摧的“核心区”也在塌。

西城牛街平原里一套46平的小户型，1月成交价是390万（单价8.47万/㎡），到了6月跌到了315万（单价6.84万/㎡）。5个月，业主血亏75万。

东城工体边上的海晟名苑北区，45平开间1月能卖378万（单价8.4万/㎡），6月成交价只剩346万（单价7.68万/㎡）了，32万没得无声无息的。

海淀公主坟中兴家园，136平大户型10个月降了12万，单价从6.98万/㎡降到6.89万/㎡，“只涨不跌”的标签不存在的。

被捧上神坛的清河橡树湾，如今都不得不低头。

二期139平的大三居，2023年3月巅峰时可以卖到1700万（单价12.23万/㎡），去年10月缩水到1420万（单价10.21万/㎡）。而今年6月的最新成交价只有1360万（单价9.78万/㎡）。两年时间，530万，没了！

朝阳珠江帝景更惨。

113平三居室，2022年成交价1165万（单价10.3万/㎡），今年5月只有883万（单价7.81万/㎡）。三年净亏282万。

什么“核心资产”，什么“抗跌标杆”，全都不堪一击。

02 一天暴露所有底牌

业主心态现在彻底崩了。

6月18日单日：北京降价房源就有2002套，而涨价的房源只有89套。

现在，西城的学区房都扛不住了，海淀科技板块靠产业都很难支撑。环京最惨，腰斩斩到脚脖子了，燕郊同比跌15%，固安跌10%，正式跟北京核心区价差拉大到了8-10倍，彻底沦陷。

那些经历过90年代通胀、见证过房产造富的人，现在也不得不面对现实：

房子的金融属性快没了。

北京保障房年供应有30万套，共有产权房价格只有商品房的60%，政策会直接分流刚需。首套的利率降到了3.25%-3.8% 但非核心区信贷渗透率现在连40%都不到。

未来五年，北京房市将彻底进入“稀缺性定价”时代。

只有同时具备“教育+产业+交通”的区域才有可能企稳，其他的基本就是亏到什么成都而已。

通州副中心、海淀北清路属于政务与科技产业支撑区域，目前看还能站得住；而房山、平谷这些远郊板块，预计部分项目甚至不久可能会债务性抛售。

03 普通人怎么自救

当下买房，你必须放弃幻想：

通勤超过1小时果断放弃，你要买的是家，不是流动性的黑洞。

海淀北清路沿线年增科技人才2.3万、经开区属于新能源集群，这些都是安全区。

非核心区如果手里有房，建议只保留地铁800米内的品质次新房，其余立刻出手。

西城德胜、海淀万柳这样的顶级学区房，长期看也会受到学位政策影响。

当房子褪下金融的外衣，回到居住的本质，接盘虚高房价的最后一棒，绝不能是你我这种普通人。

市场不相信眼泪，只尊重规律。

自住可以择机，投资真的是要三思——时代，从来都不会在乎谁被甩在后面。

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