1.5亿起拍！上海百年"龚家花园"引爆富豪圈，背后暗藏三大博弈

上海愚园路532弄“柳林别业”一栋百年老洋房将于8月13日通过阿里拍卖开拍，起拍价1.5亿元。该房产土地面积848.75㎡，建筑面积346.66㎡（两层结构），附带500㎡花园庭院，单价约43.3万元/㎡。

该建筑竣工于1924年，曾是抗日将领冯治安旧居（卢沟桥事变时任二十九军三十七师师长），也是热播剧《安家》中“龚家花园”的原型及《三十而已》取景地。目前作为民宿运营，租约至2029年，但月租金实际为13.5万元。

此外，该建筑属上海市第五批优秀历史保护建筑（编号JA-J-029-V），受《上海市历史文化风貌区和优秀历史建筑保护条例》约束，外立面及主体结构不可改动。

上海现存老洋房总量为4000-5000栋，其中私有产权可交易数量约200栋，而当前实际挂牌房源约50栋，属亿元级稀缺资产。价格层面，本次愚园路洋房43万/㎡的单价虽低于2024年巨鹿路100.9万/㎡的成交纪录，但超上海二手房均价（1.3万/㎡）33倍的差距仍引发市场热议。值得注意的是，2025年5月新华路一栋535.04㎡洋房以2.7亿元成交，折合单价50.46万/㎡，部分投资者因此将本次起拍价视为经济调整期的"抄底机会"。

柳林别业改成的民宿之一

有网友嘲讽“43万买老破房”，担忧资本炒作扭曲房产价值本质；而支持者认为核心地段（愚园路）+百年历史（1924年竣工）+影视IP（《安家》《三十而已》取景地）的三重稀缺性组合，使其具备抗通胀资产属性，在通胀周期中此类资产通常率先升值。

因此，这场拍卖已成为资本追逐、文保约束与市场预期的博弈场：高净值人群视其为兼具历史底蕴与影视IP的“收藏级资产”；文保专家则担忧商品化浪潮可能稀释建筑的历史公共属性；而政策限制（装修需文保许可）与使用难题（租约至2029年、维护成本高昂），则为天价交易蒙上不确定性阴影。

8月13日10时，这栋有着百年风云洋房的价值将揭晓。