我买了个小院子——细数法拍房里的那些坑

Hi，我是那个自装三套房，穷鬼套餐完成500平装修别墅，又在乡下买了个3000平的院子，正准备搞装修的何小囡，咱就说，不在装修就在装修的路上了

这不法拍在乡下买了个3000平的小院子吗，要说法拍房啊，这里面的门道可就多了，今天来好好跟你们唠唠

自己画的院子示意图，尺寸不是特别精准，仅供参考，大小可以看左上角的车子对比看看

仔细看标的物的说明表（图示来自网络）

几乎所有的信息在标的物说明表里面都是有体现的，只有没有体现出的才需要自己去调查，需要注意留意的信息

1、土地性质，如果你是买住宅，相对比较简单，就是住房，70年产权，到期免费续

注意土地性质是住宅，同时还会有不是住宅性质的，比如公寓属于商业性质，厂房属于工业性质等等，这个需要看清楚如果不是住宅性质，是工业或者商业性质的，使用期限不同，40年或者50年，请看清楚，到期之后会需要付费续或者被收回

如果非住宅性质的，还会牵扯到土地权利性质的问题，大体上有出让和划拨两种，还有集体等性质的，能自由买卖的，请选出让性质的

如果是非住宅性质会有土地和建筑物两个东西分开的表格说明，请都看清楚了

如果是住宅性质，就没这么麻烦了

表里关于房屋目前情况的描述注意看，是否腾空，法院是否协助腾房，是否带租赁，是否有占用，这里很重要，算是一个法拍房的大坑

就算写的是已腾空无占用，都请实地上门考察一下，如果被占用，腾房会是一件很麻烦的事情

拆装修拆家具等等，都是小事，只别把房子给拆了

注意这句话

意思就是说，一切都实物为准，看到哪些就是哪些，有可能你看的时候有家具家电，但是你买了之后就被搬走了，这是很常见的，所以一般买法拍房，是不去想里面还有多好的装修或者家具家电的，如果最后拿到了，就是额外运气，如果没有被搬走了也是正常的，别把这些东西作为你会去拍的原因

有的房子会写，不包含家具家电可移动物品，这个自己在标的物表格上看清楚

仔细做背调

背调主要是欠费情况，如果是普通住宅，比较简单，主要是物业查询一下物业费的欠款情况是否能接受，一般都会欠高额物业费，这部分一般来说都是买家承担的，如果房子本身不贵，欠费太高，就成本太高了，不划算

当然也有各自承担这种情况，具体情况都会在页面写清楚，请逐字逐句阅读理解，比如下图这个，欠费就是各自承担

水电气一般不会欠费太多，就直接停用了，可以拿户号去营业厅直接查，其他方面就没什么太多费用的问题了，可以跟小区邻居老头老太太打听下房子和房主的情况，看看有没有自己很介意的点，没有的话，基本上房子看了满意，就可以准备拍了

如果有，那就权衡，是要房子，还是放弃，看下一套

关于缴税的问题

房子拍下来之后，等裁决书，拿裁决书去不动产中心过户，有没有老房产证不重要，对方配不配合出不出现都不重要的，不是要对方配合才能过户的，这个完全不用担心

提供自己的资料和裁决书，先办缴税，缴税表格贴在这里，需要的自己收藏

解释一下，作为买家，只需要负担契税，一般是1个点或者2个点，根据自己的实际房子套数和面积来定的，作为卖家，需要付增值税、个人所得税等，一般按照差额或者全额来计税，如果对方配合，有提供发票的，就是按增值部分计税，如果对方不配合或者不出面，那就是按全额来计税，这个税务局会计算清楚的，我们需要做的就是核对好我们自己这部分契税有没有问题这里要注意，在拍卖说明的页面上会写，税的支付方式，一般来说，都是各付各的，也就是买家付买家的，被拍卖方需要支付卖家的税，比如下图这种由相应主体承担，就是各付各的意思

但是，有些特殊情况，会是买家全付的

这里务必注意，如果写的是由买受人全部承担，那就是全部都要你出了，如果是这种情况，一定要看一下标的物的土地性质，如果是住宅就还好，如果是工业或者商业非住宅这种情况，可能就没法买了，因为对方的税会非常高的，这是个大坑哈

不管是各自承担还是买家全部承担，缴税都是由买家一次性直接交到税务局的，交完之后，把发票给不动产中心，复印好，留存，等一周左右可以下证了，会通知你去大厅拿证，这就是办好了

税各自承担的，把对方的税票发票原件给回法院，一周左右就能收到法院的返税款，这件事就算办完了

腾房

一般来说法院是需要协助腾房的，但是真的只是协助腾房而已，如果对方不配合，法院也腾不了，房子里面的东西，如果不属于标的物的拍品，一般都是不属于你的，所以需要清空，这种情况，法院在裁决书出来之后，会公示一个月，要求相关人把东西拿走，如果一个月到期不拿走，你可以自行处理，一般就直接丢掉了

如果真遇到了腾房不顺利的，这个也不好说，有啥好办法，反正就是软硬兼施呗，自己想想办法了，法院只是协助腾房，腾不腾得了，很难说的，所以第一点就写了，尽量别拍带租约或者有占用的房子，不然后期也是麻烦

贴几个自己设计的内部，做结尾吧

大家帮忙参谋下，第一版更合理还是第二版，主要区别是楼梯的位置和储藏室的位置

🔽第一版

🔽第二版

好了，写了这么多，就到这里啦，最后，希望你们不踩坑，选到喜欢的房子

本文作者@何小囡 是什么值得买首席生活家，她的个人自媒体信息为：全网同名何小囡,

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