35岁年薪150万，可能是因为有我房地产经纪人证（下：自学策略）

本文一共3900字，阅读需要6分钟

收到“张大妈”小编邀请和官方合作做“保卫财富”这个栏目。

主要内容是：针对中年职场人，围绕如何保卫已经积累的财富、获取新的赚钱方式，提高技能，保卫权利。

初步预计有20篇（根据情况酌情调整）.

此为第9篇，欢迎关注作者专栏追更。

中秋节前，我发布了一篇介绍房地产经纪人证书的文章

今天继续下篇

一、曾经年薪150万的行业证书

回忆“口罩前”房地产行业，是国内最赚钱的行业。

年入百万，月入几十万，那都是很平常的事情。

那个时候，大家都有钱，也愿意消费。

我公司一位女销售，5万元一个的LV包，说买就买。一次还买两个……没办法，房地产总值高，提成比例虽然低到0.5%-1.5%，但是提成的绝对值是相当可观的。比如这位女销售，卖的是别墅，一套总价3000万，别墅提成一般是1%，卖一套，提成30万，最风光的时候，她一个月能卖5套。

别说年薪百万了，月薪都已经过百万了！

相对比，6000元的底薪，真的就只是买菜钱。

而我，作为她的上级领导，每次签工资表，看到她的提成的时候，我自己都羡慕不已。

当时作为房地产公司的高级管理人员，工资是以年薪+年终奖金和分红的形式来体现的。

比如，这就是我在口罩前，某上市公司给我发的offer。

二、这个过期证书有什么价值？

关于证书的真实价值，我们用一个图就可以简单的解释清楚：

主要的价值就在这4个方面

2.1 这是一个什么证书

房地产经纪专业人员职业资格是列入《国家职业资格目录》的国家职业资格。但是由原来的“准入类”变更成了“水平评价类”

证书发放的主管单位是：住房和城乡建设部、人力资源社会保障部指导监督，中国房地产估价师与房地产经纪人学会（中房学）统一组织，实行全国统一大纲、统一命题、统一组织。

2.2 证书分为几个等级

目前，房地产经纪人序列证书，一共分为三个级别：房地产经纪人协理（初级）、房地产经纪人（中级）、高级房地产经纪人（目前尚未开考和开评），目前全国统考的是前两个级别。

法规依据：人力资源社会保障部关于印发经济专业技术资格规定和经济专业技术资格考试实施办法的通知[人社部规[2020]1号 ]

官方网址：https://www.mohrss.gov.cn/xxgk2020/fdzdgknr/zcfg/gfxwj/rcrs/202001/t20200117_355799.html

https://www.mohrss.gov.cn/xxgk2020/fdzdgknr/zcfg/gfxwj/rcrs/202001/t20200117_355799.html

2.3 证书的实际价值

关于价值，可以分三个层面来看待：

第一层，法定从业权利：《房地产经纪管理办法》规定经纪服务合同应由1名房地产经纪人或2名协理签名；多城明确机构备案须配备持证人员（如北京要求至少2名专业人员、其中至少1名经纪人）

第二层，对应中级职称：

房地产经纪协理对应助理经济师；算初级职称。

而房地产经纪人对应中级经济师，算中级职称。

对于需要有中级职称来做职场加分项的人来说，这本证书相对较容易拿到——笔者，只听完一遍课，就一次性通过了4门考试。

第三层，实现人才引进：因为房地产经纪人证书对应中级职称，在做人才引进时，可以直接作为加分项。而北京、上海、深圳、杭州等地将这本证书，纳入紧缺人才目录，持证可享落户加分、居住证积分等。

这本证书全国通用，可在中国人事考试网查验。

更详细的证书价值介绍，可以参看我的前一篇内容：

2.4 最容易拿的中级职称证书

如前所述，如果仅仅是为了中级职称，为了拿到积分落户的资格，那么这个证书是一个非常好考的证书，全部都是选择题，没有主观题。虽然4门科目比较多，但是只要能拿到60%的分数，就可以顺利的通关。一年花2个月时间，就能拿到中级职称，何乐而不为？

这本证书长这个样子

三、考试简介

个人建议，只要满足条件，直接冲击房地产经纪人证书（中级证书），拿到证书后，可以再反过头来考协理。

这样备考的意义在于，协理的考试内容只是经纪人考试内容的缩减版本，大概缩减了50%左右的内容。直接按照中级的内容进行复习，可以实现一套知识拿两个证。

这样做的好处是：先那先中级证，这样可以提早参加积分落户的政策，提早参评中级职称。

反过头再考，可以学习1次，分2年拿两个证书，可以享受个人所得税抵扣。

大家都说是个人所得税抵扣，但实际是个人所得税的退还——因为大家的个人所得税都在发工资的时候，直接从工资里扣除入国库。在第二年申报个税时，用这个证书编号，填写抵扣项目后。国库在审核成功以后，可以直接将多收的税款退回个人账户——一般周期是1个礼拜。

至于能退回多少，这个取决于你的工资。

5000月薪以下，因为你的工资享受免税，给国家缴纳个税为0，所以退回也是0.

工资越高，缴纳的个税越高，退回的也越多。

如果您只给国家交了100元的个税，那么最多也就退回100元。

2021年，我用这本证书编号填入国税系统，审核通过后，返还了我1600元的个税，其中因为证书退还的税款有2000多。

按照最新的税法规定：继续教育（考证，读研）可以抵扣3600的个人所得税纳税额。因为我的工资薪金为150万（如上图，所以个人所得税适用45%的征收比例，当年我用这本证书抵扣了当年的个税，将税率从45%降低到40%，所以多退了5%）

依据我国个人所得税7级累进税率：

年薪超过102万以后，个人所得税直接从35%跳涨10个点：采用45%的税率。

因为我的年薪已经近200万，使用了继续教育抵扣以后，可退回1620元的个人所得税。

3.1 协理与经纪人的区别

A）考试科目

协理（2科，同一天考完）

《房地产经纪综合能力》：房地产基础制度、不动产登记、房地产市场、房屋租售政策、金融税费常识、交易法律基础

《房地产经纪操作实务》：房源客源管理、房屋实地查勘、经纪服务合同、存量房租售业务、新房销售代理、资金结算与房屋交验、执业风险防范。

经纪人（4科，分两天考）

将4门考试的内容整理如下表：

除了专业基础有少量的计算题，其他大多是需要记忆和理解为主。如果你曾经租过房子，或者买过房子，这些内容还是很简单的，基本来源于生活常识。

3.2 题型与计分规则

按照规定，是采用闭卷考试的方式，题目全部为客观题，无主观写作题。

部分有条件的地区，采用计算机作答的形式。

但是陕西地区，可能由于客观条件的限制吧，依然采取纸笔考试的方式。涂写答题卡，所以2B铅笔，签字笔等是必须的备考用品。

经纪人：单选50道 + 多选30道 + 综合分析小题20道，满分150分

协理：单选80题（80分）+ 多选20题（40分），满分120分

多选题"宁缺毋滥"：错选整题不得分，少选且选项正确可按项得分——这是最核心的抢分技巧。

3.3 报考条件与时间安排

经纪人报名条件（符合其一即可）：

1.取得协理证后从事经纪业务满6年

2.大专学历：工作满6年，其中经纪业务满3年

3.本科学历：工作满4年，其中经纪业务满2年

4.双学士/研究生班：工作满3年，其中经纪业务满1年

5.硕士：工作满2年，其中经纪业务满1年

6.博士学历/学位（无年限要求）

这个考试的门槛相对比较友好，只要有大专学历既可，对于一些有学历焦虑的人来说，是可以尝试的考试。

3.4 考试时间（以2026年为例）：

每年两次：上半年约5月（17个试点城市）、下半年约10月（全国31省区市+5个计划单列市）

2026下半年：报名8月12日–9月15日，考试10月24–25日，考试费90元/科

官方机考模拟系统一般在考前1个月开放（2026下半年为9月24日–10月23日）

3.5 报名入口：

中国房地产经纪人网 www.agents.org.cn

报名时间，一般会在考试前2个月

整理了一下2026年的考试报名情况，如下表

教材：2026年统一使用第六版教材，中国建筑工业出版社出版；协理2本+大纲，经纪人4本+大纲，大纲可在官网免费下载。

协理证不是经纪人的免考通道：

即使已持协理证，报考经纪人仍需全科报考4门，科目不互通。

真正的免试只有一种：已取得房地产估价师证、或"房地产经济"专业中级经济师证、或已评聘高级经济师职务的，可免试《房地产交易制度政策》1科。

四、2个月速通备考策略

4.1 抓住大纲的"二八定律"

官方大纲把考点分为掌握（约60%）、熟悉（约30%）、了解（约10%）三个层次。

备考必须优先猛攻"掌握"层的60%，"了解"层只需留个印象，拒绝无差别通读教材——教材四本近千页，整本死啃是最大的效率陷阱。

我的做法是：拿到教材，或者讲义，先把掌握的知识标记出来，重点看，熟悉的内容，看2-3遍，了解的内容，不看书，直接听网课就可以了。

4.2 每天4小时迅速通关（按在职备考设计）

4个小时，不需要连续，累计4小时既可。

我的操作方法是，在某鱼上买网课，大约也就19.9元。

然后转存在网盘里，提前下载到手机上，每天上下班的地铁通勤1小时，可以充分利用。

不用看板书，直接听，混个听力耳熟既可。

晚上抽出2个小时，专注听网课，听完，做10-20道题目既可。

不需要太多，做多了浪费时间。

做的目的是为了了解出题人的出题套路和思路。

做错的题目，听解析或者直接在书本上找答案。

每科话费1-2周既可，4科最多备考2-3个月就行了。

4.3 分科目对症下药

制度政策：把易混点（定金/订金、首次登记/转移登记、契税/增值税/个税适用情形、抵押与查封）抄成小本子晨读20分钟，结合案例理解而非死背

专业基础：公式贴多抄几遍。房地产经济师的公式非常的简单，基本属于小学4-5年级的水平，考试也都是加减乘除，没有开方之类的复杂运算，每天练5道计算题提高做题速度既可。

职业导论/业务操作：结合自己的带看、签约经历学，业务操作场景题总结"定位问题 → 引用法规 → 给出方案"的答题模板

4.4. 三个必须避开的坑

备考中容易踩的几个大坑：

A）经验主义：门店里的"简化变通做法"大多不符合考试标准答案，考试只认法定规范流程——有经验的从业者反而容易在这栽跟头

这也是很多正在从事房地产中介和经纪人工作的同志们，容易犯错的地方——门店就是这么操作的，为什么会不对……我们一定要一以课本为基础，以课本为标准，来形成答案。

B）旧教材旧题库：近年大纲持续迭代，已纳入带押过户、住房租赁条例、个人信息保护、数字化看房、线上签约、绿色建筑、"好房子"标准等新内容，同时删除废止法条——用旧资料会"刷了旧点、考了新点"

最近2年法规频出，尤其是2021年民法典实施以后，相关配套的法律和司法解释都做了更新，基本上是每年都会有2-6部新法和新的规定出现，我们不能用旧的教材，否则会出现答案错误。

譬如《民法典》颁布前，诉讼时效是2年，《民法典》实施后，诉讼时效变为3年。

不做机考模拟：机考界面和节奏与纸质完全不同，考前不上手练习，正式考试很容易时间分配失衡

4.5 关于通过率（客观参考）

官方不公布通过率。综合行业机构统计，经纪人整体通过率大致在20%–35%区间波动，协理明显更高（约40%–60%）；系统备考者与临时突击者差距极大。这个考试的特点是不考偏题怪题，核心卡点是知识量大 + 场景灵活 + 多选题规则严苛，而非深度——方法对了就稳，方法错了反复挂科。