曾经年入百万的证书：房地产经纪人证，地产人迷茫中前进（上）

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主要内容是：针对中年职场人，围绕如何保卫已经积累的财富、获取新的赚钱方式，提高技能，保卫权利。

初步预计有20篇（根据情况酌情调整）.

此为第5篇，欢迎关注作者专栏追更。

之前介绍了房地产估价师：

今天再来介绍一下，中国房地产估价师与经纪人协会的另外一本证书——房地产经纪人证书。

在2014年以前，这本证书是一本传奇的证书。

笔者2011年考下来，当时挂在单位里，每个月加2000元工资。如果挂在外单位，一年有80000元的收入。最疯狂的2009年期间，挂证一年可以给打15万。外加缴纳1年的社保。

2014年以前，无论房地产开发商（一手房），还是房地产中介（二手房）都需要有经纪人证书。

因为很多房管局明确规定，只有持证人才可以开通网签备案账号。

O、具有千年历史的熟悉行业

说到房地产经纪人，大家更习惯称为“房地产中介”

让大家“又爱，又恨”——毕竟，刚刚工作的大学生都会遇到租房的情景。

2020年，一部专门讲房地产中介的电视剧《安家》登录东方卫视、北京卫视，也通过电视剧的行业让大家了解了这个行业的工作方式。

而笔者了解房地产中介行业，是通过一部古早的韩国电视剧——《看了又看》。

电视剧中女主角的母亲，就是一个二手房的中介。

而对于大多数的读者来说，如下的门头肯定是非常的熟悉了。

但是客观来说，中国的房地产业，从1996年开始，到今天也只走过了30年的时间。1996年以前，咱们国家还是采用福利分房的方式第1次采用商品房销售的是深圳蛇口的水湾B区，采用直接定价、纯商品销售的方式。

而中国的二手房行业是自1999年以来，效仿Hong Kong而逐渐形成的。但是这30年来发展的速度是非常迅速，同时也带来了行业中很多弊病。比如从业人员学历较低，为了成交“忽悠”客户，自己炒房等等。。。。。。

笔者的师姐，2007年深圳房地产第一次价格起飞时（2006年南山区一平米7000元，2007年涨到16000元，珠海横琴口岸，2005年1500元/平米，2007年涨到9000元/平米），通过二手房加价再售卖，一套房就能赚20-40万，一年轻松500万元纯收入。

比如：一套1990年的老房子，卖家着急出手，愿意60万卖，但是房屋市场价在100万，于是我师姐会先买下来，变成自己的房子，花5万元装修后。再以95万的价格卖给下家，一进一出2个月时间，轻松赚到95-60-5-5（税费）=25万元。

最巅峰的时候，她手里同时有40套房子……

2015年，深圳房地产又迎来一波暴涨，南山区粤海街道的新房子，从1平米2万，暴涨到一平米16万，二手房也有13万一平米的价格——我师姐后悔，07年卖早了。不过她手里还有10多套好房源，我估算了下，她的总资产已经超过2亿了。

但是行业爆炸性的发展，和管控手段落后，形成了一个棘手的矛盾。

所以，国家和协会都一直希望能通过一种手段来规范这个行业。

O.2 具有千年历史的房地产中介行业

如果要向上追溯，中国古代也有房地产中介行业，甚至可以追溯到汉朝的——房牙（又称庄宅牙人、田宅牙人、房牙子）。和今天纯市场化的经纪人不同，古代房牙是被官府嵌入不动产交易链的"半官方居间人"：既享有交易特权，又承担产权核验、立契纳税、连坐赔偿等公法义务。

汉代：统称"驵侩"，是经纪人的最早专业称谓，但未专设房产业务

唐代：商品经济和坊市制度成熟，专事田宅交易的经纪人开始被称为"庄宅牙人"，形成垂直行业分工

后周时期：出现政府发放牙贴的"官牙人"，并出现了牙人的同业组织——"牙行"

宋元：从事房屋买卖说合的中介被称为"房牙"；《五代会要》记载，后唐天成元年（926年）已下令房屋买卖须由中介经手

明清：牙行世袭，房牙称"官房牙"或"房行经纪"，由官府"例给官帖"方准营业，官帖每五年编审一次

一、房地产经纪人，发展前景和收入情况

房地产经纪人收入最高的还是欧美，日本等地区。毕竟他们已经有近百年的发展历史，而我国房地产行业起步晚，同时经历过一些混乱时期，相对于欧美地区的收入等方面还有些欠缺。

1.1 从业资格制度基础设施与执业门槛

但是三个代表性的地区，在执业制度上有着很大的差别（如下表）

在美国，房地产经纪人也是需要通过独立考试，并且取得经纪人执照才可以从事的行业。而且法定佣金最低3%，最高可以收到8%甚至10%。

2014年以前，该证书属于“准入类证书”，也就是只有持有此证书，才可以从事房地产经济行业。

但是2014年，为了适应房地产的爆炸性增长，该证书从准入类，变成了“水平评价证书”，含金量也有所缩水。

依据人力资源社会保障部关于公布《国家职业资格目录（2021年版）》

官方链接：https://www.mohrss.gov.cn/SYrlzyhshbzb/rencairenshi/zcwj/zhuanyejishurenyuan/202112/t20211202_429301.html

1.2 角色还有提升的空间，未来可期

国外成熟市场中，经纪人更接近"房产顾问"角色：澳洲正规经纪人月收入3000-5000美元，资深者可过万美元，卖方委托独家售卖，信任关系稳固。美国RE/MAX等机构甚至给经纪人底薪，弱化"唯成交论"。

国内经纪人则陷入"既强势又弱势"的悖论——强势在掌握房源信息，弱势在被平台和客户双向挤压。2024年报告显示37%的房产中介门店关闭，半数经纪人转行，2025年非平台门店流失率超18%。

1.3 国内外收入的对比

美国经纪人收入：中位数远低于平均数

NAR公布的"经纪人平均收入7.1万美元"是被头部拉高的数字。Loft47基于真实支付数据的研究揭示：中位数经纪人年收入仅3.1万美元（税前，未扣除业务成本），每年成交 5-6单；每1美元佣金中，约82美分归经纪人，经纪公司留存11-15美分。

数据来源：贝壳网

这张表揭示了核心问题：中国经纪人的收入相对社平工资，明显低于全球主要城市。纽约、香港经纪人收入是社平工资的2倍以上，而深圳经纪人收入不到社平工资的一半。

笔者上大三时认识一位做IT的大哥，当时我对IT也充满了向往，但是这位大哥强烈建议我从事房地产销售行业，他自己从IT码农转变身份为销售，因为他认为销售赚的更多，而码农赚的是死工资。

他说当时他在上海，1月工资大概8000元。（2001年），而笔者母亲在西安工资才320元。大哥转成销售后，他曾经向我炫耀，他最多的时候拿提成拿了9万多……当时是20岁的我真的是羡慕不已。

虽然这个证书，目前仅仅是水平评价类的证书，价值有一些贬损。但是根据我个人的主观判断：随着我国房地产市场的规范化，制度的日趋完善，价值将会逐渐产生。

二、3个单位联合发证，3大用途看含金量

"房地产经纪人证书"现在的规范名称是房地产经纪专业人员职业资格证书，分房地产经纪人协理（初级）和房地产经纪人（中级）两个级别，是由人力资源社会保障部、住房城乡建设部监制，中国房地产估价师与房地产经纪人学会用印的国家职业资格，全国范围有效。

需要先澄清一个关键变化：2014年国务院取消了"房地产经纪人职业资格许可"，此后该证书的性质由准入类变更为水平评价类——也就是说，它不再是法律上"没有证就不能干"的强制门槛，但依然是衡量从业人员专业能力、机构合规运营的核心依据。

2.1 核心用途一：房地产经纪机构设立与备案的人员配置依据

这是证书最硬的"法定用途"。

《城市房地产管理法》第五十八条：设立房地产中介服务机构，应向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，向房地产管理部门备案。

《房地产经纪管理办法》第八条：设立房地产经纪机构和分支机构，应当具有足够数量的房地产经纪人员。

《房地产经纪管理办法》第九条：国家对房地产经纪人员实行职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划和管理。

实践中，多地住建部门在机构备案和网签权限审批时，会明确要求配备相应数量的持证人员。

例如部分省份已推行"开设门店需具备1个经纪人证+2个协理证，网签需1个经纪人证或2个协理证"的管理要求。

譬如广东省、陕西省、房地产开发公司，必须持有一本经纪人证书，才可以申请开放网签端口。而且必须使用经纪人的账号来登录网签平台。

这意味着：想新设一家合规的房地产经纪机构、或让现有机构保有网签资格，持证人员数量是硬指标，证书因此成为行业"准门槛"。

2.2 核心用途二：房地产经纪服务合同的签名权

这是证书在日常业务层面最直接的法律效用。

《房地产经纪专业人员职业资格证书登记服务办法》（中房学〔2024〕32号）第二条：取得全国房地产经纪人或者房地产经纪人协理职业资格证书的人员，从事房地产经纪活动的，应当按照本办法进行登记……经登记的房地产经纪专业人员，可以依据法律法规在房地产经纪服务合同等业务文书上签名。

换言之：一名房地产经纪人 或 两名房地产经纪人协理 签名，房地产经纪服务合同才具备合规的签章要件；未经登记或未持证的从业人员，不能在经纪服务合同上以专业人员身份签名；合同签署权的缺失，会直接影响机构业务的合规性和法律风险隔离。

2.3 核心用途三：证明持证人具备相应级别专业岗位工作的职业能力和水平

这是水平评价类证书的核心定位。

人社部发〔2015〕47号《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》第五条：通过房地产经纪人协理、房地产经纪人职业资格考试，取得相应级别职业资格证书的人员，表明其已具备从事房地产经纪专业相应级别专业岗位工作的职业能力和水平。

人社部发〔2015〕47号《房地产经纪专业人员职业资格制度暂行规定》第三条：国家设立房地产经纪专业人员水平评价类职业资格制度，纳入全国专业技术人员职业资格证书制度统一规划。

这意味着证书在用人单位端对应明确的岗位聘任价值：证书级别对应的职业能力定位；房地产经纪人协理，面向行业新人，侧重基础业务知识与操作能力。房地产经纪人，须具备系统专业知识与实务经验，考核涵盖法律法规、交易流程及风险管理。高级房地产经纪人 针对资深从业者，注重行业研究、复杂业务处理及管理能力。

2.4 核心用途四：与其他国家职业资格形成衔接

依据人社部规〔2020〕1号《经济专业技术资格规定》第十六条：取得房地产经纪人职业资格证书，可对应中级经济专业技术资格（经济师）；取得房地产经纪人协理职业资格证书，可对应初级经济专业技术资格（助理经济师）

这意味着房地产经纪人证书不仅是本行业的专业能力证明，还可以作为申报高一级职称的条件，实现"一本证书、双重身份"。

关于中级职称的认定和效用，请参看我之前的文章：

2.5 其他用途

以下功能不是全国统一的法定用途，而是由各地政策衍生的红利：

个税专项附加扣除：取得证书当年可按3600元定额扣除。

个人技能提升：拥有这本证书以后，如果要从事二手房中介业务，或者房地产销售业务，将会取得优先入职的资格。毕竟按照现有的规定，一家门店至少需要有一本证书。

拓宽谋生赛道：如本文开篇所述，在国内外很多“电视剧”中，房地产经纪业务都是可以独立执业的生意，而且收入并不低。如果，你现在也面临35岁，或者45岁的职场困境，比较迷茫，也比较有时间。考虑一下这个证书，对拓宽“赛道”至少是有益的。

如前所述，很多房地产经纪的收入甚至高过普通律师的收入。

目前，很多经纪机构（中介门店）依然在寻找这本证书，用来开通网签功能……

这篇介绍该证书的价值和未来。

下篇，我将介绍具体的考试准备和学习策略。