龙湖上半年盈利18亿至20亿，但核心利润暴跌超九成：民营地产最后的'优等生'真的稳吗？

源自235位全网作者

15:58

这周，龙湖又被推到了地产讨论的中心。8月14日晚间，龙湖集团发布盈利警告，预计上半年公司拥有人应占溢利18亿至20亿元。东方财富8月20日，上海出台楼市新政"沪八条"，龙湖股价盘中单日涨近7%。界面新闻而另一边，知乎上7月提出的问题"龙湖房地产是不是要暴雷了？"，至今还在不断有新回答。知乎好消息和怀疑同时存在，这就是龙湖当下最真实的切面。

赚了18亿到20亿，为什么市场盯着另一个数字

先看账面：上半年归属股东溢利18亿到20亿元，较去年同期的32.2亿元明显下滑；核心溢利只有0.5亿到1亿元，去年同期是13.8亿元，降幅更大。东方财富市场更在意的是后者。剔除公平值变动等因素后，龙湖主业真正赚到的核心利润，上半年不足1亿元，同比跌去九成以上。东方财富核心利润大致可以理解为公司靠卖房、收租、做服务这些主业挣来的钱，是衡量房企真实造血能力的标尺。事实上2025年全年，龙湖已经录得上市以来的首次核心亏损。同花顺财经今年上半年重新转正算是止血，但体量还不到去年同期的十分之一。

开发业务的收缩也写在销售端：今年前7个月，龙湖合同销售额186.4亿元，其中7月单月只有20.9亿元。界面新闻龙湖今年其实筹备了超1000亿元的可售货源，但供货姿态是跟着市场走，“量入为出，确保资金安全”。36氪

龙湖的命根子不在房子，在天街

那龙湖为什么还没倒？答案就在盈警公告的后半段：上半年整体实现了含资本性支出的正向经营性现金流，负债规模稳步压降，融资结构和成本继续优化。东方财富

龙湖真正的压舱石是经营性业务。2025年全年，运营及服务业务收入267.7亿元，有息负债一年压降235.1亿元。同花顺财经截至2025年末，龙湖已开业99座商场、开业建面1050万平方米，全年租金收入超过112亿元。同花顺财经物业这条线，2025年物业服务收入112.3亿元，期末在管面积约3.6亿平方米。同花顺财经

董事会主席陈序平给这场转型定了明确时间表：最晚到2028年，经营性收入超过开发业务收入。同花顺财经债务端，5月龙湖提前兑付15.54亿元公司债后，年内到期的境内债券只剩10亿元左右。界面新闻

评级机构的态度是分裂的。标普去年11月确认龙湖评级，展望稳定。同花顺财经穆迪10月维持Ba3评级，但展望给的是负面。同花顺财经一个看稳、一个看空，恰好对应龙湖的现状：活下去问题不大，活得好还没被验证。

龙湖也还在扩张：全年还有8座商业项目待开业。36氪其中昆明时代天街预计下半年开业，目前招商率已超80%。界面新闻在商场普遍收缩换牌的年份里，一个还能开新店、招得满商的mall品牌，本身就是稀缺资产。

股价涨近7%，别把因果搞反

不少人把8月20日的大涨解读为"业绩被市场认可"，这个因果是反的。当天真正的催化是"沪八条"：上海把公积金首付支持从预售房扩大到现房，契税、车位都纳入公积金支持范围，还给出单套最高8万元的阶段性购房补贴。东方财富当天地产板块全线上涨，万科涨超6%、绿城涨超5%，龙湖只是民企里涨得最靠前的一家。界面新闻另一个背景是，同一天禹洲集团发布盈警，预计上半年净亏损53亿至63亿元。东方财富在今天的地产板块里，一家"还盈利、还债、还在拿地开商场"的公司本身就是稀缺品。所以这7%的涨幅，是市场在给"龙湖不会倒"投票，不是给"龙湖变好了"投票，这两件事别混在一起。

对想买龙湖房子的人，这意味着什么

先说结论：交付确定性上，龙湖目前是民营房企里值得优先考虑的一档。现金流为正、融资没断、还有余力拿地和开商场，项目烂尾的概率显著低于行业整体。对只求"别买到烂尾楼"的购房者，这是实打实的价值。

但"不会暴雷"和"值得买"是两件事。济南本地博主在知乎给龙湖云峰原著的业主算过账：2022年3月开售的盘，如今11层洋房的好楼层单价降到1.5万元，业主浮亏超过150万元。知乎同一个"暴雷之问"下面，福州景粼天著的业主吐槽，买房时承诺送的家具和阳台柜，拖了将近四个月没解决，经手人换了两三波。知乎所以给三条实操建议：第一，优先选准现房或已封顶的楼栋，看得见比承诺可靠；第二，下单前查周边二手的实际成交和去化，别只听置业顾问讲规划；第三，所有承诺写进合同补充条款，口头承诺是最不值钱的。