9月租金数据出炉！50城突然转跌，一线结束六连涨，上海依旧领跑

9月的租房市场，旺季的热闹慢慢散了。

毕业季所带来的租房需求高峰过去之后，全国住房租赁市场的状态又恢复到了正常水平。

之前连续3个月小幅度上升的50个城市平均租金，在9月份开始下降了。一线城市的环比增长已经持续了6个月之久，现在终于停止了。

但是城市之间并不同步：上海和深圳的租金仍然在上涨，而上海更是连续几个月领跑。

01、50城租金环比转跌，同比跌幅继续收窄

根据中指院发布的50城住宅租赁价格指数/9月50个城市住宅平均租金是每平方米每月33.97元，环比下降了0.17%，结束了之前连续三个月的增长趋势。

而同比则下降了2.23%，相比8月份缩小了0.22%。

环比由涨转跌，表明租赁旺季过后，需求端开始出现一定的回落。但是把时间拉长来看的话，同比跌幅在逐渐缩小，在9月份已经接近了近25个月来最低点。

也就是说，租金短期内会有所下降，并不代表整个市场的行情马上就会出现大的下滑。经过几年的调整之后，一些重点城市租金已经出现了筑底企稳的趋势。

对租客而言，这是旺季之后议价空间重新出现；而对于房东来说，在旺季时用高价来快速出租的话就很难实现了。

02、一线结束六连涨，各梯队租金都回落

9月份各个梯队城市的住宅租金，都出现了不同程度的下降。

一线城市普通住宅的平均租金环比下降了0.03%，结束了之前连续六个月的增长趋势；二线城市租金下降了0.25%，比上个月增加0.16个百分点；三线和四线代表城市租金下降了0.15%。

但是从今年来的总成绩来看，差距还是很大的。

到今年9月，一线城市的房租已经上涨了1.17%，而二线和三线城市则分别下降了1.55%、0.92%，两个方面的跌幅都比上个月有所增加。

但是和去年同月份相比，今年二线及以下城市的累计跌幅已经有所减小。

目前的租赁市场就像不同的城市各自发展自己的节奏一样：一线城市支撑相对稳一些，二线和三四线仍在调整，但下行速度已有放缓的迹象。

03、50城里，上海的租金继续领涨

9月份，在50个重点城市的房租中，有9个城市是上涨的，39个城市是下降的，还有两个城市保持不变，8月上涨的城市数量比7月减少6个。

在租金排名前十的城市当中，只有5个城市环比上升了，比上个月少了一个。旺季之后，整个市场上的上涨动力就会变小一些，这一点是非常明显的。

上海、深圳的房租已经连续七7个月环比上涨，而苏州则是连续5个月在涨。

不过，三地9月的涨幅都比此前有所回落，上海仍然处于涨幅最大的城市行列之中，而且6个月内一直保持在50个城市的第一位。

其他城市的情况就没那么强了。

杭州结束了3个月来连续上涨的状态，在九月份开始下跌；北京、广州、天津、成都等地在八月份由涨转跌之后，9月份跌幅更大。旺季过后，租金支撑力度也随之减小。

各个城市的内部情况也大相径庭，其中上海市表现最为明显：除了崇明和普陀之外，其他的14个市辖区租金都出现了环比上涨的情况，其中杨浦、浦东、徐汇、奉贤、闵行等区的涨幅都超过了0.5%。

深圳9个辖区中5涨4跌，盐田、光明、南山、福田涨幅靠前，宝安、龙岗则小幅回落。

北京市的整体租金水平较低，东城区、海淀区、石景山区、西城区、昌平区等区域下降幅度较大。

广州有2个区是上涨的，9个区是下跌的，荔湾和白云稍微回升了一些，从化的下跌幅度大概在0.5%左右。

04、四季度进入传统淡季，短期仍有调整

到第四季度的时候，租赁市场的表现一般都会比较清淡。

预计10月份的重点城市租金还会继续下降，但是由于近几年来市场一直在调整，并且下行的空间已经很小了，再加上一些热点城市的房价也开始企稳了，所以这次降价的程度应该不会太大。

城市的分化依然是接下来的主要问题。

上海、深圳因为有就业机会和人口流入的支持，所以租金韧性较强；而北京、广州短期内可能会继续受到压力。

普通的二三线城市因为房源供应充足，所以租金大概率还会小幅下调。

但是50个城市租金开始下跌，并不是说所有的城市都出现了“降温”的情况。从总量上看，租房市场的规模很大，但是不同城市的租房市场差别也很大。

对于租客而言，在淡季的时候可以有更多的比较和讨价还价的空间；而对于房东而言，则要合理地设定价格并及时找到合适的租户。

05、租金先稳住，房价会不会也跟着有变化？

很多人都在关注租金，除了关心每个月多花了多少钱之外，还会考虑租金的变化是否会影响到房价。

从逻辑上看，租金与房价之间存在一定的关联性，但是租金上涨，并不一定会导致房价上涨。

房价是预期、信贷、土地供应以及购房需求共同作用的结果，而租金则代表了更为真实的人们对住房的需求。

特别是在目前的市场状况下，租金是否能够保持稳定，要比短期房价的变化更能体现一个城市是否有持续的人口和就业支持。

上海和深圳的房租仍然在涨，这也从侧面证明了核心地段的居住需求并没有消亡。

年轻人愿意来，企业还在招人，通勤方便的区域依然有人抢，这样的地方房价一般都比较有“底”。虽然短期内成交量会有很大的波动，但是价格不会一直下跌。

但是不能因为租金上涨，就盲目购房。

比如说某个地方的房租上涨了，并不一定是因为毕业生集中租房或者换房潮造成的，也有可能是由于某些其他因素引起的。

再者，有些房屋尽管可以出租出去，但是租金回报率很低，如果房价过高的话，那么未来房价上涨的空间也就很小了。

但是从另一个角度来看，租金不断下跌的城市和区域，在买房的时候要更加小心。

租金下降一般表示租客的选择更多了，人口流入不够或者当地的就业吸引力小。即使房价稍微降低一些，但是将来不好出租、不好出售的话，那么持有压力就会更大。

对一般家庭而言，房价不能只考虑是否上涨，还要看房屋是否有稳定的居住价值以及变现能力。

地铁、学校、医院、商场等配套设施固然重要，但是最核心的是工作机会和人口流动。

一个地方如果能提供稳定的就业机会，并且有稳定的租客群体存在的话，那么该地区的住房需求就会被长久地保持下去。

而当周围产业缺乏的时候，空置率越来越高，即使价格再低也不一定就是优质的投资对象了。

写在最后：

说到底，租金是房价的“体温计”，不一定能准确预测明天的涨跌，却能帮我们判断一个区域到底有没有热度。

租金能稳，说明需求还在；租金持续走低，则提醒我们，买房之前要把账算得更细一点。