筑巢：在上海买二手房的得与失

背景说明： “不买房子、不生孩子，人生可以轻松八成”，但作为一个传统的80后，还是把两个流程都走了一遍——2013年买了房，2015年生了娃，2016年又磕磕绊绊置换了一套学区房。两次买房都还算顺利，甚至算是幸运，但不可避免也踩了一些坑。记下其中的经验教训给大家做个参考，未必专业。

第一次买房是在2013年的冬天，那时我正在为毕业论文焦头烂额，但“国五条”横空出世，悬而未决，如果政策落地，就要多缴20％的税，男朋友说：“来，扯个证先把房买了”。于是他揣着工作4年攒下的18万积蓄，我拿着爸妈赞助的12万嫁妆，踏上了看房之路。

两人都是没什么生活经验的傻白甜，对于地段、学区、户型也没要求，是房子就行！毕竟30万的首付在魔都也没几套可选的，只用了两天时间就下定了——一套66平的小房子，两室一厅，94年的老破小。

（第一次看房时拍的照片，嗯，出租屋差不多都长这样）

这样的房子注定痛点很多——一梯四户，楼道破败不堪；6楼，无电梯，老人带孩子爬上爬下很辛苦；但最大的痛点还是位于小区第一排，靠着一条主干道，巨吵，白天根本不敢开窗！装了隔音玻璃、三层隔音窗帘才略好一些。

但金窝银窝，不如自己的小窝。住久了也能发现其中不可多得的好处——小区不大，而且多是从外地来上海打拼的年轻人，年龄差不多，结婚、生子，生活节奏也差不多。小朋友出生后，三代人在小区里都认识了许多朋友，冲淡了在异乡的孤独感。

（搬家前一晚拍下的照片）

如果说第一次买房留下了哪些教训，那大概可以归结为以下几点：

1、最近几年购房政策变动频繁，在决定买房时要多关注购房政策。

2、千万不要买小区第一排临主干道的房子，否则会很吵！很吵！！汽车与路面摩擦的声音、大卡车开过带来的震颤、此起彼伏的喇叭声，能吵到你精神分裂。

3、朝向。我买房时连东西南北都分不清，所以根本没care朝向，其实朝向是很重要的，关系到采光、通风、噪音和节能。如何选择朝向，在网上找了张图。家人经常活动的区域最好朝南，比如主卧与客厅。

4、亲自确认重要信息！不要听中介随口说，重要的信息比如学区、交通、是否是动迁房，这些都要自己上网或实地确认。

5、其它小坑：如果老人要过来帮忙带孩子，而且身体不好，在没有电梯的情况下慎买6楼，爬起来太累；此外就是一梯四户，相较于一梯两户噪音多隔音差；层高也是个问题，房子层高低第一次进没啥感觉，但待久了会觉得压抑；还有就是二手房的装修，老装修的话要认真检查一下水、电、煤的管道。

6、如果决定买某小区的某套房，一定要自己（别喊中介）分时间段多去小区里多转转，看看车位是否紧张，物业是否负责，小区、楼道、附近的环境、生活是否便利等。

2016年下半年，孩子一岁半，该考虑上学问题了，小区对应的幼儿园、小学都是这一片最差的。再加上有了老人孩子，两室也不够住了，于是考虑置换一个三室的学区房。刚打算看房，老公就被临时派往外地，于是独自看房——坐在中介的小电动车上，灌着冷风，心里还挂念着家里的小朋友，身心俱疲。

在看了好几套破破烂烂的二手房后，中介带我去看了当天最后一套房子，房子当时的报价已超出我的预算，本不想去，但中介说看看呗，又不一定要买。结果一进门就心动了！房子一年前刚装修过，看起来很新，经过一年的通风，也不担心装修污染问题，很适合我们这种有小孩的家庭。

看完房后回去辗转反侧了一夜，第二天一早跟老公说了一声“我要去买那套房子”，然后就让中介联系房东。这效率！这态度！房东被感动了，谈了一上午涨了10万，刚到那房东就坐地起价，涨了20万，磨到最后又降了10万。签订合同，当天网签。这个无心之举后来被证明很重要！因为不到一周，晚上八点，政府突然又出台购房新政——认房又认贷，二手房首付提高至七成，判断以网签时间为准。最近政策变动频繁，一般重大政策都是以网签为准，如果看定了要尽快网签，免得夜长梦多。

因为是先买后卖，我们的房子还没卖掉，就要先给卖家首付，于是开始天昏地暗的筹款。先给自己10年的老闺蜜打电话，她说“多了没有，三十万还是可以的”，心当下安定下来。筹钱的过程中难免经历了一些人情冷暖，但最后的结果是好的。看了一天房就下定、独自去和上家谈价然后赶在新政前网签、半个月内筹到首付，出差回来后参观新房子的老公也是被惊呆了，上帝视角全开，言辞贫乏的程序猿给出了最高评价“老婆很明智”！

搬家时，等到把最爱的小东西转移到新房里时，我才明白其实哪有什么明智？过程中不明智的地方也多的是！有的只是当妈后有了一份不管不顾的勇气——为了孩子有更舒适的居住空间，可以就近读好一点的学校，被宰一刀又怎样？（也只能这样自我安慰了）

第二次买房，总结出了一些和中介的相处之道：

1、管住自己的手，在正式签约啥都别签。

和中介打了几次交道，就能体会到什么叫做“套路深”。最重要教训就是，不管是买房还是卖房，一定要管住自己的手，不要和中介签任何协议。

每家中介都和我说，这是委托协议，不是独家协议，你不签我们没法帮你在网上推呀！其实每份协议里都有一条隐藏的独家”协议，一旦签了，白纸黑字，你的房子就只能在这家中介卖。同理，买房也不要签看房协议，否则他带你看了房，你最后没在他那买，是要付佣金的。实在不行就再备个艺名吧。

2、和中介打交道，不要透露自己任何真实信息。

和中介打交道之前，先去办个新的电话号码，申请个新的微信号。卖客人信息，几乎是这一行的行规，如果你用的是自己原本的号，那骚扰电话会铺天盖地而来。

买我们房子的小哥，显然也是新手，给中介的是自己的真实号码。来我家看过三遍，分别是三家中介带来的，结果最后是在一家小中介成交的。居然收到一家大中介(LJ)的威胁，说他跳票。

3、看到喜欢的房子不要冲动，按耐住骚动的心。

我一大早就赶到中介那的精神感动了房东，所以房价根本谈不下来。如果重新来过，我首先会多去几家中介，把这个小区的房子都看一遍，对均价心里有个谱。然后等着中介主动来联系我，先让中介去和房东谈，最后才是我和房东谈。像我这样主动，很容易被宰。（但也要考虑政策的紧迫性）

4、如果是置换，要买卖同步进行，最好先卖后买。

关于置换，有很多真实的段子，比如把手头张江70平的房子卖掉想置换，一个月以后却发现只能买得起川沙70平的房子了。我当初就是为了躲避这种风险，一咬牙先跟朋友借钱把下一套给买了，但这样做也是蛮煎熬的。

刚买的前两天还是比较兴奋与激动的，但第三天就开始焦虑了，咋还没人来买我的房子？！签订的买房协议中，对首付、银行贷款、交房都有着明确的时间节点，如果我房子一直卖不掉是要付违约责任的。房子一天没卖掉，心上就好像压了一块大石头。好在一个月以后房子顺利卖掉了，但这一个月一家人都可说是吃不香睡不好，压力山大。

5、不要小瞧中介

干中介的，作为销售，态度也很谦卑。但你千万别自恃学历高，工作好，就瞧不上中介，他们阅人无数，每个月经手好多套房子，套路深深深几许，而你对中介的力量却一无所知，一定要小心应对。

对普通人来说，买房是件大事，但第一次买房的，又多是比较单纯的年轻人，在这种情况下墙裂建议多翻翻张大妈的买房帖学点基础常识，做到心中有数。没有十全十美的二手房，但我们至少可以做到不被中介忽悠，理智取舍对吗？一颗韭菜被收割记到此完结，如果觉得有用，记得点个赞呦！