2017,房价的拐点是不是到了?
2017,房价的拐点是不是到了?
首先声明,本文只是一个房地产业外人士的个人观点,很可能不够正确和严谨。其次声明,绝非房地产楼盘或者中介广告——没有广告文章里,是唱衰房价的。
我也不会从Wind平台上拉一堆数据,或者引用一堆券商的PPT。整的看起来像那么回事,跟所有招摇撞骗的分析报告一样:形式严重大于内容,只有分析没有观点,只有人云亦云,没有对事物本质的思考。
· 写这篇文章的起因
是上周末去看了一个楼盘:上海市普陀区内环边的XXXX三期。
按道理我不该去看这个楼盘。因为这种高端楼盘和我的气质虽然相配,但和钱包完全不配。
但是在路边“温柔热情”与我攀谈的中原地产的中介朋友,脸不红心不跳的用一个大幅低于真实价格的说辞,把我忽悠到了现场。他们后来口口声声跟我说:“如果不是我告诉你一个低价,你会来现场吗?如果你不来现场,你就错过了买入这样一个优质房产的机会!”
· 根据李嘉诚的地段论:紧贴内环,靠近地铁三四号线镇坪路站,还有7号线地铁。
· 根据产品的血统出身论:口碑开发商绿城打造,大资本家融创操盘
· 根据资源稀缺的程度论:内环边的新盘屈指可数,配套新建的上海理工实验小学
· 根据毛主席说的“实践才是硬道理”:我去看过盘了,觉得确实挺好的
· 听说脱离定价谈产品是耍流氓:价格真的不是很贵,销售吹风的价格是:150平米左右的三房,起步价在1350万,全屋精装修,拎包入住。折算下来,9万一平米起步,均价10万左右。
在“精装修”被彻底滥用的今天,很多号称精装修的房子装的都像狗屎一样。但这个楼盘的定位还是挺高级的,我这种没见过世面的人,首先硬装的质感都不错,虽然风格略显浮夸,不是我喜欢的极致简约美。看到一堆标配进口品牌家电,深感自己认识的商品Logo还是太不齐全。内嵌式的四开门大冰箱,最初被我误以为是衣柜——怎么可能有衣柜放在厨房里呢?我一度Show出自己的智商优越感,质疑开发商的专业性。
· 一定有人笑我**,9万一平米起步,还不算贵?
房价就像篮球运动员的身高,说起来都是高个子,可是球迷就是会嫌广东宏远的布泽尔2米03的身高太矮——没办法,对面站着2米10的布拉切。
这个盘,作为知名开发商的高端全新住宅,真的不贵,附近的次新二手房。很多都在9万左右的单价了。
· 在价格接近的情况下,一手新房比二手房更值得购入
二手房需要承担的税和中介费,通常增加5%以上。
并且,因为建筑质量和水平在不断提升,新房拥有更好的设计和品质。
此外,购买新房是很多有车一族难得的拥有产权车位的机会。在上海太多太多住宅小区,有钱也无法买到车位。
有人觉得新房比二手房拥有更长的土地产权年限。但这个优势,我倒认为可以忽略不计。下面会具体说到。
新房和二手房比,真正的局限在于:新房是离散的点状分布,只有合适的时机(它开盘的时候,你恰好打算买),合适的地点(它开盘的位置,你恰好能接受),合适的户型、面积和配套资源(它的产品,正好适合你的需求),才会促成你的购买。
而二手房,是面状分布,海量供应。理论上,只要你有钱,你可以在任何时间、购买任何地段、任何类型的产品——前提是,你要符合政府的限购政策。
· 开发商为何不定价高一点?为何一手房比二手房的价差这么小?
在正常的市场,新房和二手房本来不应该价差这么小。
如果房地产可以用《三体》中的乱纪元来形容,现在一定处于一个寒冷的时代。北上广深等大城市,由于严格的限购政策,需求端的潜力已经被封杀大半。
一手新房的背后站着开发商,他是用流动资金和融资来做的楼盘,既然造好了,到了时间就要卖的。恰好碰上限购,就算你倒霉。总不能捂盘到限购过去——巨大资金成本不允许。因此,只有随行就市,定一个理性的价格,尽快卖掉。
我看房的这个楼盘,由于地段好,单套房价的购买价格门槛很高,所以在限购的情况下,要快速捕获足够的客源是很难的。当然定价要老实一点。
同样是新房,目前上海郊区的新房,却很抢手,定价坚挺,销售顾问各个都非常牛逼,要求你爱看不看,尽快决定!如果要订,开盘后7天内付清首付,否则,哼哼,订金不退。
为什么限购限不住郊区呢?因为限购政策是差异化的,郊区的楼价和面积都相对低一些,总价较低,很多潜在的购买者,是没有名下房产和贷款记录的年轻人,他们基本不受限购政策的影响,依然可以用35%的较低首付和相对优惠的贷款利率,购买房产。
二手房的背后则是一位位普通的上海市民。老百姓的二手房子价格,是对标一手新房的。随着过去2年的高歌猛进,很多二手房的挂牌行情价都很高。
现在虽然市场转冷,但是二手房的反应并不会像新房那么灵敏——新房需要去库存,否则闲置的每一天都是利息。二手房不用。二手房的房东是稳坐钓鱼岛,只要不急着用钱,他永远可以等待一个更好的价格。
正因为以上的分析,在限购政策来临到时候,一手新房更容易定价理性,二手房在初期价格会偏高。需要限购政策持续相当长的时间,二手房的价格才会真正松动。
所以,如果你近期一定要在上海买房,我建议你多看看新房。实在不合适,再去看二手房。
· 这次限购政策会持续多久?为什么要限购?
首先,根据惯例,一波限购往往在2-3年左右。时间不会太短。按照这个经验,2019年才是政策解冻、恢复正常时间秩序的时间窗口。
限购不是一个正常的市场秩序,政府是很明白的。但是在没有把机制理顺之前,在问题严重的时候,粗暴的行政干预,是一个相对有效的快速手段,即使有后遗症。任志强就说过:每次限购,都是名义上打压房价,实际上埋下了下一轮暴涨的祸根。
道理很简单:你打压需求端,短期内,交易量大幅下滑——>价格不涨或者下跌一点点——>但是开发商在限购期间,会选择现金流为王,尽量卖房,不再买地,不再开发新楼盘——>2-3年后,能上市的楼盘会更少——>这个时候政府宣布限购很成功,房价被控制住了,于是限购取消——>因供应不足,限购期内压抑的部分需求需要释放,供需关系进一步恶化,房价新一楼的飞涨开始。
看懂上面这段话,你就懂了任志强为什么经常是对的。
因为政府在说的东西,和在做的东西,很多时候是两回事。
不在“供给端”做文章的房价调控,对于供应紧缺的大都市,根本就是伪命题。
第二,为什么要限购?
从政府的角度来分析,他们不希望一个市场过于火热,失去秩序,同时民愤漫天。
大中城市的房价在15-16年,再度暴涨,很多都翻倍了。
从这个角度来看,政府要限购,要降温。
这个逻辑,简单一看,似乎和以往的任何一次限购,差不多。
但我觉得实际上,从16年年中开始的新一轮限购,和以往有本质的不同:
1、以前每次限购之前,也经常是货币宽松,房价暴涨,但一直处于“人民币升值”的通道里。这次不是。这次我们大印钞票的同时,人民币兑美元出现了明显的贬值了。
这就意味着“如果我们继续大印钞票”,可能要面对人民币进一步贬值——这可能是国际贸易的对手们,无法接受的。
2、美国要退出QE,要加息,在17年,这是定局。这会影响我们的货币政策。如果我们不加息,那么资本相对来说,更可能回流美国。如果我们跟随加息,收紧货币,那么对于“前两年习惯了海量货币”的房地产,当然会有冲击。
3、前两年,货币的“水龙头”开的特别大,可以把整个田野都灌溉充分(流动性强,交易价格足够高),如果从17年开始,货币宽松结束,“水龙头”关上了,那么整个田野就会缺水——为了不引起房价大跌,就要把有限的水集中灌溉少量的田野,保持它的湿润,而其它部分的田野,休克锁死。
从这个角度来看,限购政策,并不是打压房价,而是对高房价的一种保护!大家要看透这一点。政府口里说的,和实际想做的,并不是一回事。
· 上海的房价到没有到拐点?
我觉得这个问题,实在太难回答了。仅次于预测中国A股的拐点。
但我们不妨从一些角度来分析。
角度1:一线城市高房价的供需论
17年上海的房价,比起14年,同等地段,平均是大致翻倍的。
有人说上海北京深圳的房价高,归根结底是因为供需关系极为紧张。
但我想问了,17年供需紧张,难道14年就不紧张吗?难道17年的上海,比14年大幅增加了外地移民的数量吗?
即使供需恶化了,人口增加了,这种变化的程度,是不足以带来房价的倍增的。
如果可以,那么在2000-2010年期间,上海的人口增速要快的多,可是当你的房价,并没有每2年翻一倍。
因此,供需论站不住脚。
还有人说“一线城市永远涨”,因为一线城市占据最优质的资源。
驳斥这种观点:优质资源可以推导出高居住价值,进而推导出高房价。你可以说上海的房价理应很高,10万一平米或者20万一平米,但是你无法推导出上海的房价应该永远上涨。
这就好比,姚明家里从小给他吃最优质的肉,这可以推导出姚明的身高很高,但不能推导出:姚明会永远长高。
实际上,自从姚明加入火箭队后,他根本就没有长高过。
这两年的暴涨,不是供需主导的,实际是货币增发主导的。既然是靠印钞票带来的暴增,那么泡沫很可能是存在的。
而上面说过了,中国的货币宽松,在17年要结束了。这是政府公开承认的事情。
角度2:国际化大都市的横向比较
在我有一定了解的国际大城市城市当中,目前上海的房价,已经大幅高于台北、多伦多、柏林,高于东京,和纽约、伦敦、洛杉矶相当,低于香港。
综合考虑到上海的自然环境、人口规模、GDP、GDP增长速度、经济活力、产业升级和创新能力、对全中国大陆的经济辐射能力,遍数亚洲乃至全球,比上海更有资本入围“全球高房价城市榜单”的城市,恐怕极为有限。
大家要特别注意GDP的增长速度和产业升级,因为这代表了潜力。
有个科技媒体朋友跟我说,他去纽约的时候,看到纽约的繁华,但是纽约的繁华景象,和5年前是一样的。而上海却不同,上海的很多繁华,是5年前完全没有的,可以想象的是,5年后的上海,会更上一层楼。
以我更熟悉的汽车和交通出行产业举例:
在2016年的上海,共享单车的创新模式大爆发,从这里走向世界(外国外地当然也有类似的,但是这个模式是首先在上海大规模验证的)。
在2017年的上海,或许更多的人会意识到,上汽车享投资的Evcard,目前的全球第一大分时租赁汽车服务提供商,正在做一件特别有前景的事情。
同样在2017年,曾经为上海贡献巨大的汽车代工和半代工产业(上汽大众、通用为代表),依然在持续发热,但新的增长点,上汽自主品牌乘用车(荣威和MG),开始借助电动车、智能化、车联网,大放异彩。
浦东的临港开发区,一直有传言,Tesla可能会在这里建设亚洲工厂。如果Tesla只要在全球建设两个大工厂,那么一个已经在加州,另一个必然在中国,有可能会放在上海。
这就是成熟大都市和新兴大都市的区别!上海虽然已经成为全球最繁华都市之一,但潜力还远远没有用完呢。
一定有人会说,中国人均收入比发达国家低很多,房价不配跟别人直接比较!
这种说法,完全没道理。
有点海外视野和独立思考能力的人,应该知道,房价从来就不必“跟当地人均收入挂钩”。莫斯科、孟买、平壤都是典型的负面案例,“房价相对很高,收入相对较低”。
道理很简单嘛,在一片给定的土地里,有100个人口和1000个人口时,单位土地资源的占有难度和价值是完全不同的。可见人口密度会极大的影响房价。
像加拿大、芬兰这种地广人稀的地方,即使人均收入很高,但因为人口密度太低,所以大部分的地方,房价可能比中国小县城还低。这不是中国政府心黑,这只是一个客观规律而已。
年轻人不要在“自己知识面有限的情况下”,轻易的在网上骂政府骂开发商骂炒房客骂别人,就是从来不检讨自己。毫无建设意义嘛。(虽然作为一名外地人,我在上海也买不起大房子,我有很多上海本地朋友,家里有多套值钱的房子,但我不觉得我应该抱怨。我本来就是上海的一名“移民”,我在家乡是可以随便买大房子的。你怎么不抱怨你在纽约没有房子呢?)
5年前、10年前,上海的房价在国际上来看,是完全不符合自己的江湖地位的。
任何看到中国目前在全球经济格局中重要地位和前景的同志们,应该有必要承认一个事实:就是北京上海深圳的房价,如果不加入“全球房价最高城市俱乐部”,这是不合理的。
从这个全球大都市横向比较的角度来看,积极的说,我觉得目前上海的房价,还算正常。
消极的说,上海已经超过东京,比肩纽约了,未来还能怎么涨呢?真的要涨到香港那么高吗?大家要知道香港的土地供应是如此的紧缺,普通市民的居住条件是如此的紧凑。如果不是这样去压榨老百姓,刻意收缩土地供应,香港的房价根本没道理那么高!
还有一个因素,如果你考虑到,国外成熟市场有房产税,相当于每年你的房产都要被政府剥皮,房价被刻意的压抑了——而在中国不用交房产税,所以,某种程度上,上海的房价,还不算太离谱。
角度3:房产税的靴子,该何时落地?
大家可以先看看17年两会和16年温州到期房子的处理问题。
媒体:知情人士称土地使用权到期续费是肯定的 很可能与房产税结合 - 华尔街见闻
这种事情,官员不可能说的太明白——但是如果让我大胆猜测一下的话,70年产权也好,50年产权也好,最终都是无条件延期。
很简单,任何政府都要考虑征税成本。目前上海的老公房,很多老住户的物业费都征收不起来,还想在土地到期后,额外收大笔钱?收走老百姓的房子?这征税成本和民怨,很可能会超过征税的所得。
政府不会那么傻的。
税收的艺术在于“拔走最多的毛,听到最少的尖叫”。当然要想一个更好的办法。
或许“承认大家的私有住宅产权及其土地持有权为永久,和发达国家接轨”,或许是一个顺理成章推进房产税的办法。
既然你的房子和土地财产被明确了,那么征收一点保有环节的税,也是符合国际惯例的。
换一个角度看房产税:包括任志强老师也说过,房产税短期没戏,因为会打压房地产,进而影响土地出让金,这是很多地方政府绝对不能接受的。
所以说,地方政府其实不是怕房产税,而是怕失去收入。那如果房产税可以有效的替代土地出让金呢?
我查了两个公开的宏观数据。目前,全国的房产价值总计在300万亿左右,而16年的全国土地出让金为3.56万亿。
做一个除法,1.2%。
也就是说,如果每年按照目前的房地产市场价值,征收年费率为1.2%的房产税,就可以圆满替代土地财政了。(实际上并不需要那么多,因为土地出让金不会一下变成0)
中国经过多年的建设,很多大城市的优质土地越来越少,未来土地出让金难以持续保持高位,是很正常的。那么适当的房产税,正好可以弥补土地出让金的缺口。
假设在2020年,土地出让金只剩下16年的70%的水平,那么只需要征收大概0.3%的房产税率,就足以稳住地方政府需要的收入。
0.3%的税率,比美国各州1%-3%左右的房地产税率比起来,已经足够具备“社会主义中国特色”了!
简单这么一算,模型似乎是成立的。
唯一的问题是,真的房产税到来的话,很多空置、多余的房子,会加速进入市场流转,那么房价会恐慌性下跌20%甚至更多吗?
这是一个政府需要非常严肃考虑的问题。
又有人说了,房产税征收,不会打压房价,因为有房的富人,只需要把房产税转移到房租里,让穷人交更多的租金,就可以了。
这种说法也是够蠢的,让我不得不感慨:我们首先需要搞清楚谁是自己的朋友,谁是自己的敌人。很多时候老百姓的数学并不好,他们会坚决反对“实际上对他们有利”的政策。
事实上,如果富人提高房租,穷人依然买单租房的话。他们不会浪费一分钟的,会立刻提价,根本不会等到政府征收房产税,才去做房租转移。资本家要是这么傻,还会做资本家吗?房租的定价跟成本毫无关系:10年前50万买入的上海市区2卧室住房,现在年租金达到10万很正常。你今天500万买入一套同样的房子,年租金也只是10万而已。
我没法预测房产税什么时候到来。我只是感觉,根据粗浅的计算,2020年左右,或者再晚一点,房产税理论上,已经比较可行了。
逻辑很简单:前面这20年商品房改革,是一个做大蛋糕的过程,在这个过程里,可以不征税,重点是不断卖新房。等到所有的新房都变成了老房,以后新房需求大幅下降(这是必然的,因为计划生育,人口下降),新房的相关政府收入降低了,当然要在存量房里做文章。
角度4:中国的人口问题
很多分析中国人口的文章,都会谈到几个事实。
第一,中国的人口数量巅峰,可能就是16年,17年这两年。
第二,计划生育导致的老龄化问题,劳动力人口下降问题。
第三,中国的房子,最典型的销售场景是一个男人和一个女人要结婚的前后。那如果结婚的人数变少了呢?
有人说,即使大多数地方人口下降,北上广深还是很牛逼的,因为这里的人口永远增加,有大量的移民。谁不想去一线城市?
说这样的话的人,有脑子的。可惜只有一半。
他们还缺另一半脑子,去看到一个事实:移民去一线城市买房的典型情景是怎么样的?
移民需要首先卖掉自己外地家中的房产,结合自己有限的存款,勉强付掉在北京上海的首付。
如果外地的人口都下滑了,房地产都不景气了,那么他们用来凑首付的钱,就大为缩水了。
一个个例的首付能力下降,只会带来他个人无法在上海买房的悲剧。
但是如果这是一个群体性现象,当所有的外地人首付能力普遍下降的时候,下一个需要下降的就是上海的房价了,这是很简单的道理。
角度5:房价的长周期特点
房价和股价不一样。后者的周期非常短,可以剧烈的频繁的波动。
但是房价常常有长周期的特点。经常持续上升十几年,而一旦下降,没有几年也是刹不住车的。
我想说:中国的这一波房价持续上涨,已经起码有15年了。
角度6:土地供应问题
北京最近宣布,2017年的土地供应,需要大幅提升。会数倍于之前几年。
印象中,之前的每一轮限购,从来没有在土地供应上,做实际的文章。
看起来,这一次,政府动真格的了。
大家自己想想,这是为什么。
这6个角度里,有对上海房价的支撑,也有不利好的因素存在。
总的来说,2017年到了,我有一些悲观。
于是我去中介挂牌,想把自己的郊区小房子卖了。
小编注:本文作者@一苒 是什么值得买生活家,他的个人自媒体信息为:
微信公众号:一苒说车,微信搜索“yiransay”。
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没钱买就买不了
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第二:从社会角度看房价和其所在街区已经城市能提供的生活品质挂钩,只要城市化进程还在继续,房价不可能改变上涨的趋势。至于房产税之类的,就算不考虑推行的法理基础是否具备,就算以公权力强制推行,也是浮云。记住,在上涨趋势中,所有成本的增加都是购买者承担。
第三:从个人角度讲,能否买得起房,主要看能否凑够首付且每月现金流保持正数。有首付,能保持,碰到心仪的房子就不要犹豫,赶紧买。
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藤原拓裤
文章里的某些角度,如不是太天真,就是带节奏
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政府土地供应已经连续两年下滑,但是人往高处走走是必然的,为了更好的医疗教育,一线城市人口还将继续飙升。那么房价怎么可能不涨?
我估计2017房价还得大幅涨一轮。
伪一线城市南京二手房3月份比1月份的房价涨幅已经超过10%了
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角度一:认可,但是关于一线城市永远涨的问题有点解释,同样认同一线城市会有高点,涨到高点后肯定会大幅度降速,但现在是不是高点呢?我认为还不是,至少还有50%的上涨空间。
角度二:基本认可
角度三:政府综合行为,不予评论
角度四:虽然人口问题会达到高峰,但是同样面对的是中国的城镇化率:中国国家统计局的数据显示,2016年底,中国户籍人口城镇化率、常住人口城镇化率分别为41.2%、57.35%,简单比较日本2011年城镇化率就达到了91.3%,所以未来至少十年一二线城市还是具有很大的购买力
角度五:作者也说了房产波动周期长的特点,但是十五年叫长吗?日本这个弹丸之地上一轮房价牛市也持续了二十年以上,所以应该说清楚多久算长,十五年算吗?可能短点。
角度六:请问楼主能拿出来北京2017土地供应增量的具体数据吗?现在来看北京五环内基本没有地了(除了南部有少量土地),那你让他给你怎么个提升?如果雄安三县也算,那我一个大写的服!
劝楼主一句:郊区的小房子就别卖了,不然五年后你还得后悔!
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