一个四年老销售给你点建议，买房攻略

今天白天看见一篇买房攻略，我就评论了一句，没想到遭到“围攻”想了一下午准备写点买房小建议给大家看看。

介绍一下我吧，我住在3.5线辽宁某沿海城市，从中专毕业到2014年已经卖了四年房子了。小到垃圾小区大到高尔夫别墅都卖过，啥样的客户也接触过，有刚需，有钱多的没地方花的买房玩，有给小三买的等等吧，我的业绩也算是名列前茅，不是第一就是第二 ，闲话少说，开始进入正题，我会以多种维度来讲讲我的个人想法以及建议，大家轻喷，如果有同行我愿与与你结交，撸串喝闷倒驴

1. 前期选择楼盘

   这个不用多说了，你住在哪个区习惯选那个区，但是前提是你要自己打车或者开车在早晚高峰期测量一下A点到B C D点的时间，做到心中有数，销售术语叫做XX分钟生活圈。个人认为在1 2线的城市40分钟左右的路程恰到好处，而且价格来说相对于一下楼就是XX超市XXCBD那种的楼盘价格会便宜至少十万打底，有这钱的话你可以考虑入手一辆代步车。有车有房约X都自信好多 走上人生巅峰就是这么容易，如果你是壕当我没说。

2. 是否选择期房

这个我要重点说一下！有人会说，贴猪你有毛病吧？！期房怎么就不能买？我想说的是你见过盖一半就是烂尾楼的房子吗？你见过五六十人跑到售楼处跟你骂娘的吗？你们太愚蠢了！人类！有几种方式你可以选择在期房时购买，1:本地开发商，且开发众多楼盘，口碑好。2:大企业，比如恒大，保利，绿地等。3:去工地问工人。4:自己懂得这方面的知识。5:你对房子质量不关心，就可以买期房。别以为大城市的楼盘质量都好，虽然期房便宜但是也是有一定风险的，不要盲目抢购，要做到心中有数。

3.户型

我是东北人，我要讲的户型是东北地区最适合的户型有哪些，不包括南方的户型。咱们东北冬天比较寒冷，夏天温度30多度也算正常，户型的选择也就尤为重要！最适合的就是南北通透的户型了，下面上图。

这个户型就是非常经典的了，属于全明户型，每个房间都有窗户，特别是卫生间，这样可以全天保持干燥减少异味，但是这个大多数只会出现在把山的位置，中间的话就没窗户了，有些人会认为把山不好，冷，其实这点你不用在意，就算出现温差的话也就4-6° 冬天家里都是地热供暖，家里人都热成狗了，还得开窗户放热气，所以你就不用担心了。而且装修的话也好装，动静分区也做得十分不错，风水啥的我就不懂了，反正这户型你住着舒服，比一些垃圾户型好多了，下面再发几张操蛋的户型图。

比如这个户型，北厅，而且形状不规则，装修造成麻烦，会让你抓狂，目测这个得有160平左右，而且客厅在北面的话阳光照射不进来，需要白天开灯解决，但是灯光的效果和太阳的感觉不在一个层次上，客厅的位置浪费面积较大。大家以后选择户型的话要注意，以点射面。

这个类似公寓的户型，俩字概括垃圾！这个房子也就是没事住一住，单身青年买一套还是不错的，但是不要开火做饭，我现在就住公寓，一天一顿饭，现在衣柜里的衣服已经被油烟覆盖了。。。我也是醉了！在牛逼的油烟机也不好使！大家切记购买。

这个叫做刀把户型，第一点在家里去哪里都是左拐右拐的十分不便，不过也有一个好处就是你可以陪你家孩子玩捉迷藏

这种一般会出现在一梯4户的楼房内，大家注意看，这个看似和第一幅户型图一样，但是还是有区别的，没！有！北！窗！户！就做不到夏天时过堂风的效果了，北卧有扇小窗户，但是并没有什么卵用！白天也黑乎乎的，北卧一般给孩子住，一天也看不见多少阳光会对心理产生一点点影响，别以为我在吹牛逼。。。

再说一点杂七杂八的，比如有些高档楼盘会随房附送新风系统，有利有弊吧，缺点是净高变矮，再加上地热地板的话就感觉多少会压抑些，所以不推荐用新风系统。说“优点”。。。现在的空气。。。用不用新风有啥用？？？在一个买房子也不能只看户型图，有现房的话看一下毛坯状态，良心开发商在交付毛坯的时候墙体给你做的非常光滑，劣质的会有磨砂的感觉 多少也能反映一下质量问题，看完之后马上去样板间，里面会摆放家具给你一个参考，看看空间啥的，做到心里有数。户型说到这，下一步说说啥呢？我得想想。

4.小区园林

这个也比较重要，一个小区是否高端，能否**就看这点了！现在一般中高端是小区都是40 50种植物组成的景观，更有甚者会有人工湖，这个不去要多说，我也没啥能跟你们分享的。有人工湖的话一般在湖的北面是楼王，楼间距超大，就算一层也不挡光，楼间距下面再说，

5.公摊

这个是买房者最为关注的，现在的小区一般公摊基本在25%-30%左右，仔细一想我去你个锤子！老子的钱打水漂买公摊了？请各位保持克制！容小弟讲几句，首先啥叫公摊？公摊是指园区内大家公共使用的面积，比如楼梯间、过道、消防通道、变电室、会所、健身区域云云。如果你非要0公摊你就自己盖一个吧 其实去哪买都这样。有的消费者会认为步梯楼公摊小，其实这都是你的错觉，多层和高层超高层来说就多了一个电梯的面积，整个小区能有几个电梯？大家一分摊也就能有0.1厘米？曾经有个经理告诉我其实房顶也算公摊。。。这个我不确定我就不说了，

6.成交价

这个大家肯定是最关心的了！我教大家怎么谈到最低价！首先从第一次去看房子如果看好了，就顺着置业顾问的话跟他唠，他说啥你答啥，但是也别太表现的非它不可，回去之后过几天给置业顾问打电话询问信息，做到比较感兴趣，然后在带家人朋友去几次，此刻就会把你列为重要意向客户，这就好办了！然后谈价格，对方肯定会说：大哥！老弟给你的是最低价啥的都是废话别信，此刻不需要多说话，微微一笑掏出2万块钱，啪！拍桌子上非常自信的说把你经理喊来！然后看在钱的份上百分之99.99都会给你最低价的！PS.如果认识人也按照我的建议来谈价格，然后在确定价格之后找人做到最最最低价 虽然比较鸡贼。你也可以问问周边的人成交价，如果没有就加业主群，业主群是最团结的，有啥说啥，还是做到心中有数，剩下的钱能整好几次大宝剑呢！

7.杂七杂八的一些建议，

楼间距问题：一般的11层住宅楼间距做到8米左右属于中等水平，10米以上属于业界良心！8米左右的楼间距要是住在3楼以下冬天在9点左右不挡光，夏天7点左右也不挡光。实测数据！

容积率：容积率越低，居民的舒适度越高，反之则舒适度越低。我以前卖的高尔夫别墅容积率做到0.45

地上地下车位以及车库：买房子时会发现地下车位（车库）没有产全，这是因为减少公摊面积，但是在以后交易时会产生麻烦，看你自己取舍，地上的车库有的有产权有的也没有，道理都是一样的。

会所：这玩应就是**的，前期用作售楼处，之后在卖了做饭店啊健身房啊之类的，大部分业主去里面消费能打折，其他时候也没啥卵用了，还占公摊。。。

有的小区楼体位置相当尴尬，图解一下

这种位置相当尴尬，早中晚全部时间挡光，除非左右前左右的间距很大才能解决。

这种就没有啥问题了 唯一注意的就是前面的距离。

我希望把我自己卖房子的经验和大家分享一下，希望你们别喷我。我的想法还是出了一线城市以外尽量别选择市中心等繁华区域，尽量别看地段，好位置毕竟贵，差点的话差价一般能达到2000一平左右，一百平就是20万，有这钱买个车不好吗？有车有房美滋滋 如果孩子需要学区房除外，你这是特等刚需，不在讨论范围之内。好了，就写到这吧，大家轻喷！