本人在泰国曼谷购房经验分享
本人一个3月在曼谷购入小公寓一枚,因工作/因朋友/因各种契机吧!本次我想抛开投资或者说什么置业,就从我一个小人物的亲身感受来和大家聊聊!
先说说我购买这个房产的的契机和因由吧,契机是刚好一个朋友(非一般的朋友)从养老行业转做房地产,也是积累财富过程中积累的人脉关系,很多时候真的是这样,越努力的越幸运,还nnd越帅了;
***********这个一个伏笔*************
我是13年在北京买房的房子,小破旧的真实解读,也是倾尽所有吧;索性是兄弟姐妹多,帮衬不少,就公积金带的款,剩余都是首付;压力也还好,每月4000出头点,我每个月公积金还富裕1000多,加之努力工作吧除了还房贷,也积攒了点钱;本来计划是今年换了一个大一点的,毕竟也考虑孩子和家里老人来住,小房子不够用了,也想在加点杠杠,毕竟也相信北京的房价不会跌这么一个共信的执念;
后面的事情大家也就都知道了,3.17噩梦来临,来的轻巧巧的,可是却恶狠狠的把我的计划全盘泡汤了;就刚刚写到这时候,都生生的愣了一回神,能感受那种很莫名的感觉吗?不是懊恼,也不是愤怒,更不是埋怨;是那种无助感/那种飘离感/那种不安全感/那种本来以为房子会带来一些改变的固念,一下子都没有了……
但是生活还得继续是不是,所以北京房子也不看了,自己房子的涨跌也不关注了;这些都可以不管,但是你手里的钱不值钱了,这我不能接受,准确的说是我不愿意接受;谁的钱不是辛苦赚来的,脸还没屁股值钱呢,不就靠着出卖点时间/技术/自尊和无奈换取点人民币吗,还悄无声息的把一块给我变8毛,那我的想办法小小对抗一下;
由此而来,就开始关注投资这一块了,怎么也的想着怎么能抗得过通胀吧;有了这个因,也就注定有后面的果了,这个只是时间问题;后来,也是在朋友圈(这是个好东西)看到泰国的项目情况,然后就打电话了解呗,一步一步的清晰起来,我觉得,还有一点就是之前的购房经历,让我对于房产这个投资渠道和获利评估有一定的倾向性,就说虽然北京的房子现在所谓高位横盘,但是从我买到现在,或者猜测未来的趋势,还是一个客观的获利,虽然没有套现还不能最终说怎么样,但是那种心理暗示还是有的;
最终选择泰国房产几点核心思考,泰国房产的整体趋势;曼谷的在泰国的地位;区域地段配套;总体价格;租金收益;至于什么精装修/永久产权/无公摊/没有遗产税等等吧,当然也是关注点,但是权重并没有那么高;我还是相信供需的本质,稀缺的必然是需要竞争而来的,而竞争核心高价者所得;
逐一分解来看;
泰国整体趋势
泰国的整体趋势,包括经济情况/政治情况/教育情况等等,这些我想以度娘和谷歌的收录情况都可以给你一个很清晰的回答,我就不班门弄斧,弄不好还得砸脚;这是大趋势,需要看和感受,可以作为方向性的参考;
曼谷在泰国地位
我一直有句半开玩笑,半真实感受的一句话“曼谷是国际的,北京是中国的”,曼谷是泰国的首都,其地位和北京是中国的首都是一样的,是一个集全国最优质资源的地方,有最好的大学,最好的医院,最方便的交通,最有发展的工作岗位,是所谓政治/经济/文化中心;
最真真的感受来说,曼谷也确实如此;有些人感受到的人来人往的嘈杂,紧张的工作节奏,拥堵的交通,贫富悬殊的差异体现,好像很不堪似的;可是静观静思后,这难道不是一个经济发展趋势良好的常态化表现吗?这不是一个投资潜力与发展的体现吗?不是有一个未来发展趋势良好的体现吗?所以,事物都有两面性,就看你是抬头看还是低头看了;
区域地段配套
纵观曼谷的发展迹象能直观的感受到,一条是以轨道交通逐步发展起来的经济带,你可以感觉到曼谷最核心的几个区域都在bts/mrt 的轨道线路上,所以你到曼谷中心只要沿着轨道线就可以到达大多数地方了;第二条是以湄南河沿岸的经济带,也是传统曼谷经济核心区;所以,选房子只要在这些中心附近应该是错不了的;
区域地理位置很重要,这容易理解;另外一个思考纬度,别看都是核心区域,其功能定义还不太一样;我说我知道几个区域哦,个人感受和多方信息汇总,有不足可以补充,供参考;首先可以已湄南河s段为中轴做勾勒一个四象限的图形,正方形的左上角,是大皇宫区域。这里是每一个来曼谷的游客必去的景点,是曼谷的文化旅游中心,更是泰国的象征和国家名片。是能够感受到浓浓的佛教氛围,可是我心生敬畏但是不够虔诚,所以并没有触动心灵的感觉;
接着说正方形的右上角,是以SIAM PARAGON和四面佛为代表的CBD中央商务区。这里集中了很多的购物中心,然后周边有众多的五星级酒店、高端写字楼,转换成北京有点像国贸cbd的感觉吧;
正方形的右下角,是以SATHON路为代表的使馆金融区。据说哦这里集中了世界各大银行和金融机构的泰国总部,还有一些大使馆,是名副其实的涉外使馆金融区。转换成北京和东二环外使馆区相似的,有美国/加拿大/日本好多好多
而正方形的左下角,是曼谷历史最悠久的高端居住区吞武里区域,这里历来就是泰国皇亲国戚聚集的贵族区。这个区域是曼谷内环的高端居住区,吸引了SIAM和SATHON区域的有钱人和外国人,把这里作为置业居住的首选,也推升了周边的房价和租金不断走高,是曼谷最*级的贵人区和富人区。
所以来看吧,区域地理位置是首要考虑的,然后区域功能定位也是要关注一下;就以北京三环为例子,东三环是已经国贸为代表的金融板块;北三环是北大/地质大学/清华大学为代表的教育板块;南三环是以潘家园/还有一些广告基地为代表的文化板块;西三环是以为香山/八大处等为代表的所谓旅游板块吧,其实更适合居住;是不是这样综合考虑对于曼谷在那买房有一个比较清晰的理解了呢?
项目总价和收益
下面说项目价格,楼下的朋友说了,就这地段/就这配套/就这开发商/每平米不得10万起,还得是刀叻,只买最贵,不买最好;实际上,曼谷的房价有高达6-7万的,也有1万89的,但都是两个极端值,要么就是啥都好,就是贵,要么就是啥都不好,但是便宜;这些都不是我考虑的范畴,投资核心找到综合点,这个综合点还要根据自身的需求进行权重的调整哦;
我选的几个项目均价都在2.5-3万之间的公寓,为什么选公寓呢?首先是方便购买和出售,而且面积小(这时候体现无公摊的好处了)最小27平米的一房子,最大60多平米的两房都是可以选择的;总价自然就低了,对于我来说是比较合适的;这样综合来看呢,就是我用了不到70万就在曼谷的核心区域买了一个不到30平米,实际上使用面积在37左右的一房小公寓;随之我的收益就是永久产权/物业的配套设施(泳池/健身房/阅读室/停车位基本是公寓式标配),每年的租金回报,当然我的投入就是每个月的除了租金额外的一部分差价款,预计在1000以内;
回到这一段的主题上哦,泰国也有非常高端的项目,均价在6-万人民币;这价格在北京也就是五环边上的老破小的价格吧?什么要24小时保安,要游泳池健身房,可以你的要求都能满足,单价12万一下免谈,我们轻轻略过这样的项目吧。
我主要看的泰国项目总价一般是在70-150万人民币之间,都有可选的房源;均价2.3-3.7还是可以选到不错的房源的;先说租售回报率吧,这个经过厕算,没看错,就是厕所里算出来的,呵呵;一般房租的年回报率在6-8%左右,然后如果要开发商包租或者中介包租是一个月租金;算下来租金年回报率在5-6%是比较实在点;然后,除了租金的回报,泰国房产特别是曼谷的房产每年还有一个稳定的上涨,肯定不会像国内那样,动不动几倍,几倍,看着都心颤,虽然对于我来说,看着还是很兴奋的;这个不是厕算,这个是有数据支撑的,有意的可以区网上看看,应该是在10-15%之间吧;
所以想投资的朋友,而且手中资金又不是很多,且没有移民意向的人群,泰国尤其曼谷是个不错的投资国家;
以上就是本人对于泰国,特别是曼谷的一些自己的心得,也把在购买的时候一些思考和信息梳理都罗列出来;建议好提,决断难下,大家取其需要吧!!
本人订购项目介绍
在写项目之前,我先舒缓一下我的心情;就在昨天,还在这个浏览器里,我写了几千字还有十几张配图直接崩了,我的心也直接奔溃了,缓了一个晚上啊!!这能不能给“什么值得买”的产品技术们提一个小建议,能不能做实时保存;碰上心理素质不好,会出人命的!
继续吧,命苦不能怨政府……
这次去泰国主要看了曼谷的两个项目rich 和 thekey,清迈和普吉因为时间紧,每个地方只看了一个项目;也许是我在北京的购房经历,也许是我的有一些经济方面的感知,反正看了曼谷的房源,在看清迈,普吉岛能明显感觉到从投资来说,曼谷更加适合;当然前面分析了那么多,理性一点分析的回想的话,答案应该是一致的;
先说我购买的rich项目开始吧,我就从开发商/区域配套/交通情况/户型/单价/总价/物业配套一一介绍吧,这样是不是大家能有一个比较明晰的对比;
rich-sathon taksin 项目开发商是richy集团,是一个泰国主板的上市的开发商;知名度和口碑都还不错,但是跟尚思睿还是有一些差距;大家可以了解一下,尚思睿相当于国内的万科,位置好/地段也不错/物业配套更是齐全/服务也是一级棒/;但就是一个字“贵”,不差钱的可以考虑;
区域配套来说还是很齐全的,我说的范围2公里内吧;首先周边有大皇宫/卧佛寺/英雄纪念碑这个很近的/还有一个靠近湄南河的河滨夜市,很热闹,吃喝玩乐很齐全;另外周边很多豪华的酒店,装修很不错,小保安站的流直,小服务员也很漂亮,呵呵!曼谷遍地的7-11这个就没必要说了,这块我看到不下三家吧,另外对于医院我是没关注到,据说是有三家还不错的医院,可能是我错过都不知道吧?学校有非常有名的朱拉隆大学/还有maneevitaya school和一些我叫不上名字的大学;然后有两家国际小学,如果有教育需求的可以重点考虑一下,古不是有孟母三迁的故事吗?总之吧2公里范围内,你需要的都有了,而且还不错呢?
交通配套;交通是这个项目我最为关注的点,也是我之所以选择项目的核心因素,首先这个项目主打的就是三轨交汇,现在是bts2,mrt一号线,还有机场线交汇地方,去曼谷任何地方都很方便的;然后据说还有两条规划中的地铁线路在这一站交汇,其中一条已经在建设;从个人感受来说,未来还是有升值空间的;项目距离bts2号线的Wongwian Yai (王威安亚)站距离只有100米,站在小区楼上就能看到站台;其实,这一点才是我最终选择的很重要的一个因素,我相信去过泰国或者在国内一线的人都能感受到交通拥堵的感受,泰国尤其严重;所以,交通的便利,肯定是未来一个很好的潜力点;另外项目外就是一条双向十车道,据说是曼谷唯一的10车道,信息待考证;但是该项目交通便利性是可以打5分了;
项目情况;然后来说说项目的情况,我查了一下资料;项目总高是23层;也算是一个所谓地标吧!现在主打户型是30-52平米(使用面积哦)的的户型,总共有4个户型;a户型 29.7平;b户型是35平;c户型是35平;d户型是40平;35-40是比较推荐的户型,空间/布局/朝向都比较合适;如果自己居住可以考虑;如果投资可以考虑29平米的a户型,毕竟最便宜吗!出租来说,一房的最近在2800-3500之间不等,肯定是房子越大,租金越高一些;
项目价格;我是3月10几号去定的房子,当时签约是a户型 12层 2.5万 ;现在据说已经涨到2.7 而且房源并不多了;有意向可以进口出手;总价是74万多,后来大了点折,71万拿下;然后首付25%,贷款35万左右,余下部分的款在交房时候需要达到开发商账户;怎么贷款这款我后续和费率一起说,别着急,这一段就这样!
物业配套:前面也提及一些,曼谷的公寓什么24小时保安/空中花园(rich是5层空中花园)/游泳池(rich是在10层)/阅读室/健身房/这些基本都是有的,只是质量略有差别;
另外这个项目是开发商和room me合作,代为托管;包括代理租赁,买卖,运维修缮等等吧,总之就是交给他们以后就不用管;当然也会收取一定服务费,如果考虑长期租赁的一般是每年收取一个月的房租作为服务费,我个人是偏向这个的,省心一点;
再简单说一下购房的流程吧:
1. 选好自己喜欢的泰国公寓
2. 付定金,一般为50000泰铢(约一万人民币)
3. 凭定房协议在泰国工商银行(中国银行或大华银行)开通账户
4. 从海外汇款至泰国账户,中国每人每年外汇限额5万美金,汇款时须注明用途
5. 与开发商签订购房合同,付合同首付款(一般为总房价的25%-30%,视开发商而定)
6. 拿到购房合同后,宰泰国工商银行申请贷款。需要提供以下资料:个人护照复印件,购房合同,个人征信报告,近六个月银行存款流水账单,工作单位证明,泰国工作证(有则提供)等
7. 计算好时间,做贷款的同时,等待开发商通知验房
8. 查房无问题后,银行正常放贷给开发商,补齐余款给开发商。
9. 完成土地厅过户
再简单说一下如果以后想出售的税费问题吧,这个我想大家事先要先了解为好;不管开发商也好,中间商也罢,都是趋利的这个是必然,都需要生活;他们肯定会提供足够的信息,但是也需要自己去判断和吸收,有些事情你要想到,他们才会和你说,你自己忽略了,嗯…… 请尽量不要忽略
泰国房子出售时候也是分为一手房/二手房的,所以我一一写明吧
一手房交付费用
• 过户费和印花税总房款的2.5%(买卖双方各一半)
• 公共维修基金400-800泰铢/㎡
然后二手房的像国内一样,有5年以上和5年以内的区分,尤其注意这一点哦;
二手房交付费用(5年以下)
• 过户费:房屋交易价格的2%(买卖双方各一半)
• 印花税:房屋交易价格的0.5%
• 增值税:房屋交易价格的3.3%
二手房交付费用(5年以上)
• 过户费:房屋交易价格的2%(买卖双方各一半)
• 印花税:房屋交易价格的0.5%
• 增值税:房屋交易价格的0.5%
然后还有另外一种方式,类似国内的炒楼;也就是说在房子还没正式过户之前卖给下一家,赚的是中间的利润;这种方式泰国也有,叫炒楼花,不过也是需要交付一点费用的;
楼花
• 交楼前转让房屋费用修改合同:10000泰铢(由SRC收取)
项目情况就这样,真的写的有点累;建议有意向的朋友去实际感受一下,比我千言万语都有用;
然后,之前很多人问我除了曼谷,清迈的房产/普吉岛的/芭提雅的都怎样啊,投资回报率怎样啊,好不好租啊,其实呢?略知一二,但不知其所以然;因为清迈和普吉都是匆匆而过,并没有做更深入的研究,但不妨说说主观感受,感受错了,勿怪哦!
我是这样总结的,曼谷适合投资;清迈适合养老;普吉适合度假和娱乐;芭提雅你懂的……
然后再说其他城市的特点;
清迈在泰国北部,泰国仅次于曼谷,其地位我不知道怎么拿国内的城市做类比,但第一个直观感受像成都,一个很清闲,很安静的地方;路上能看到很多外国老人,泰国本地的老人,各种老人,其实没有了,只是那个状态,那个生活节奏,感觉很适合养老;地区也有比较好的教育资源/旅游资源/综合来看吧,如果购房的话,出租好像是不太好说;
普吉是个很美的地方,我觉得很能代表泰国的风景特色 海岛 沙滩 椰子树 满眼的翠绿;“这里风景如画,这里四季如春,这里春暖花开,面朝大海,真的是这样写实”说回房产哦,普吉的房产很多都在普吉镇上,距离海边还有点距离,好像有一些新开发的海景房,这个我不是很清楚,不做描述哦;有来说第一感受,类比国内的有点 昆明 但是经济地位和设施要比昆明更全面一些;至于是不是适合投资呢,这个你可以这么来看,这是一个已旅游带动的经济城市,凡是这样的经济都会受到季节也好,其他因素的影响有淡旺季只说,旺季至不必说,淡季呢,是不是需要考虑一下呢?
芭提雅 泰国明星城市,冉冉升起的新星;这里发达可不仅仅是色情行业啊,可我就知道这里色情业很发达,很iso9001,因为我根本没来及去,所以抱歉,一带而过吧!!!!
也许写的不够全面,也许写的啰啰嗦嗦,也许写的没有什么干货,但是都是自己的心得,转化出来的一个字一个字的表述,可能不会带来帮助,可能不能作为判断,但是还是希望大家能吸取一些点点的有价值的信息吧;
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