#新年理财小目标#拿到年终奖了,我需要提前还房贷吗?

    好吧,其实我是没有年终奖的。下午在某篇文章里看到关于提前还房贷的激烈讨论,刚好征文活动还没结束,就想着和大家探讨下还房贷这事儿,说得不是很对的地方还请大家轻喷。

    一、提前还款意味着什么?_?


#新年理财小目标#拿到年终奖了,我需要提前还房贷吗?

    提前还款意味着你对当前房贷利率的不认可,对吗?

    我本人目前是“绝不提前还房贷”的坚决拥护者。但是现在如果在其他一切不变的情况下,我的房贷年利率升到9%,我会赶紧把房贷还掉的,因为我不认可这个利率。

    再假如,还是在其他一切不变的情况下,房贷年利率降到了1%,如果你曾经犹豫要不要提前还房贷,这个时候你还犹豫吗?

    二、我们只谈利率不谈利息好吗?

    我一直觉得抛开利率只谈利息其实都是耍流氓。下图是目前的存贷款基准利率。

#新年理财小目标#拿到年终奖了,我需要提前还房贷吗?

    1、“房贷好贵的啊,30万商贷30年利息接近31万(基准利率上浮10%),都快超过本金了。”

    贵吗?贵和便宜永远是对比出来的,不能因为利息超过本金了就觉得贵吧。

    我们来看一组数据:余额宝今天的万份收益是1.1108,如果保持这个收益30年不变的话,你今天投30万进去30年后会变成约101万,利息是71万。

    这样一比是不是觉得房贷又没那么贵了呢,虽然拿这两个数据对比有点投机取巧。

    2、等额本金,等额本息哪个划算?

按30万贷30年,基准利率演算按30万贷30年,基准利率演算


    可能有一堆人或一堆资料告诉我们:等额本息还的利息多,等额本金前期压力大后面压力越来越小等等。。。。然后就是要根据自己情况做出选择。

    其实两种还款方式利率相同,不存在哪个划算哪个吃亏。不同的选择仅仅代表了你对房贷利率的认可与不认可。如果你认可利率自然会选择等额本息以求更长时间更更多地占用本金,相反你不认可利率同时经济上又扛得住前期高房贷大可选择等额本金。

    3、“银行推荐我用等额本息我偏要用等额本金,我们消费者再怎么算不过银行的。”

    这个就有点被迫害妄想症了。

    目前中国各个银行主要利润来源还是存贷款息差。所以房贷利率高银行不一定多赚钱,利率低它也不一定少赚钱,它的利润只跟存贷款利息差跟成本有关。

    两种不同还款方式对存贷款息差并没有影响,所以不存在银行多赚钱少赚钱的问题。就算你选等额本金,前期多还的本金银行还是会房贷给其他人,不影响它本身利息收入的。

    4、“等额本息要提前还款的话就早点还,后期还就不划算了。”

按贷30万30年,基准利率演算按贷30万30年,基准利率演算


按贷30万30年,基准利率演算按贷30万30年,基准利率演算

    上面是两种还款方式的月还款明细,我摘取了部分代表月份。

    先看等额本金:利息分布比较均匀,每月足额减少,240期10年时本金刚好还完三分之一,并且这时每期还款本金已经超过还款利息,360期20年时本金刚好还完三分之二。

    再看等额本息还款方式:前期还款额里大部分都是利息,到120期即10年时,你的总还款额大概是191061元,但实际本金偿还不到60000元。到190期,还款时间过半时每期还款本金才第一次超过利息。到240期时还款本金已大大超过利息,到这时你的总还款额是382123元,本金偿还额约为15万元,其余的23万多均是利息。

    之前算过等额本息30年的利息是27万多,我前20年已经还完23万多的利息,后面10年才4万的利息,我这个时候提前还贷是不是傻呀?还是那句话:我们只谈利率不谈利息好吗?只要你决定提前还房贷了,什么时候还都不傻。到20年节点时虽然没多少利息了,那是因为本金也少了,但是利率没变啊,只要你不认可利率随时可以去还掉。

    三、哪些情况适合提前还贷

    1、欠别人钱心理不舒服的

    身边好多人提前还贷都是因为这个原因,不管怎么劝最后总是那句“道理我懂,但是欠着别人钱总觉得心理不踏实”

    没有什么好不好,也不说亏不亏,毕竟没有什么比心安理得踏踏实实睡个好觉更重要的了。并且有这种情况的朋友很多前期都是交了高比例首付的,也就是说早就做好提前还款打算的了。

    2、理财收益长期跑输房贷利率且提前还贷后手上流动资金依旧充裕。

    我认为以上两个条件必须是同时具备的。


#新年理财小目标#拿到年终奖了,我需要提前还房贷吗?

    上面是我前两天列的几个常用的货币基金的年化利率,都能跑赢公积金房贷跑输房贷利率,和商贷基准利率的差距基本也在0.5左右。

    货币基金的风险我们基本可以认为是0,稍微配置下其他投资理财,跑赢4.9的基准利率应该不是问题。但是,但是,不是所有人都愿意相信货基的,身边就有同事除了银行定存,其它所有都不信。三年定存才2.75,远远跑输房贷,这时候如果资金充裕不提前还贷肯定是亏了啊。

    关于资金充裕的标准我觉得还贷额最好低于现有流动资金的一半。我们说现金为王,就算偶尔略跑输房贷也不要提前还贷为好。充裕的流动资产可以避免你未来资金紧张时的资产折让或者高利率借款。毕竟除了房贷你个人以后很难以这么低的利率借到这么一大笔款了啊。

     四、其他

    1、提前还贷的违约金

    不像个人借贷越早还越好,房贷提前还是有违约金的。不同银行规定不同,不同年限手续费比例也不同,还款之前最好做好准备,手续费的高低其实也可以作为自己要不要提前还款的参考依据。

    2.珍惜手上的低房贷利率吧。

    现在考虑提前还房贷的人一般手上的房贷利率还不是很高。

    近两年的调控打压了很多炒房者同时许多刚需也很受伤。楼主现在待的地方首套房利率上浮10%,二套上浮30%,以前首套85折甚至7折的好日子估计一去不复返了呀。


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