在北京只能蜗居的首付我在东京买了一栋楼：半年选房的纠结过程及心得分享

追加修改(2018-05-27 19:55:48):
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首先今天看到自己的文章有大量的值友热烈讨论，感觉很欣慰，虽然褒贬各有，这也是人之常情，有些可能确实是我这两篇文字说的不够严谨，有些确实是要证明一点什么，不过到也无所谓，我说的都是自己真真的经历，拿钱和时间买来的经验，在张大妈上分享分享，自己也得瑟得瑟吧，也算是一点记录。

好了，废话不说，本来说今天大家写我去年十月到今年四月之间每次来东京都是怎么选房的，还有在这个过程中的一些经过，看到前两篇值友的问题我先做一些集中的回答，再来分享

1 钱怎么出去的

答：我的情况比较特殊，对大家基本没什么参考意义，正好我离职的公司上市的股票在纽交所，所以我们发的股票都在hk，钱就不在中国大陆，所以就直接投资海外了，如果这笔钱进入大陆，还要再被税，所以就一直没进来，这也纠正一下有些值友说的在海外买房违法这个说法，我的听说顶多是国内钱购汇的目的不能用于海外买房，但是没说中国人在海外的钱不能用于海外置业，另外我这些拿命换来的辛苦的股票钱，也是上缴了40%的税给祖国的，如果有较真的值友不信，来东京的时候我一定把那些年纳税的票都拿来给你看，涉及隐私太多就不方便贴图了。至于其他值友提到的各种出去钱的方式我还没用过，不敢妄加评论，只要想出去，肯定有办法。

2 到底收益多少，这个比例是多少，到底修缮费用多少钱，到底每年多少税，遗产税如何如何

答：算法这个事，一个朋友一个算法，我就按照我理解的算法来写一下，有不同意见的值友可以评论，下一篇我们还可以继续探讨，好我来算算：
首先我的考虑东京赚来的钱，我基本打算以后在日本就消费了，不打算带回祖国，就是说赚来的日元我就日本花掉了，买车，吃饭，看病，孩子上学，上税，缴纳社保，等等，所以我的算法排除了汇率差异。
其次和很多在日的多年的朋友聊东京的食品、生活消费品等等的这么多年的变化来看，可以说差异不大，给我做过翻译的一个姑娘跟我说过06年她初来日本的时候喜欢吃的一种便利店买的冰淇淋大约是100日元，现在在便利店买的是114日元，一升明治纯鲜全脂牛奶的价格那时候是199日元，现在差不多在210日元，至于吃的菜，肉，鱼，感觉几乎她来的十几年没有什么变化，去一般的电车站附件的拉面馆吃一碗骨汤臀肉拉面的价格这么多年基本都是650-800日元之间，也没看到有什么变化，再比如车，一台顶配的艾尔法700万日元（今天正好去台场买东西，顺便去丰田展示场口水了一把，就等长签下来去考驾照了），我在网上也查了一些关于日本近十年cpi、食品通胀率，等等一些数据，基本看出日本实际的低通，所以可以考虑至少几年内，赚来的钱今天当钱花，过一些年也当钱花。发几个对比截图，值友中经济方面的专家可以更好的解读

今天去看的艾尔法，顶配700w日元，42w人民币

再说说具体每年的税费：固定资产税=登记金额*1.7%，登记金额等于土地评估金额+房产评估金额，目前看这块土地2017年的评估金额是2900w日元，因为我这个土地是少于200平米的，所以还有一定的减免，所以记税的金额是1900w日元，按照公式算出土地的税金是34w日元，房子目前确实不知道评估值多少，咨询过开发商，他们的预估应该第一年不会超过50w日元，以后每年会逐步递减，按照目前的算法我差不多第一年应该缴纳固定资产税是84w日元，管理公司和我各承担一半，按照这个算法，前5年我的年收每年差不多是，年收720-贷款年付360-42w固定资产税=318w日元，和我投入的钱4500w日元算下就是年收入7%（4500w不仅仅是房子的首付，我是把前期的杂费和中介费等等等等都算进去了，单纯首付只有4000w）。至于这318w我来怎么抵扣收入税金，这就各有各的办法了，反正不会让日本政府占我啥便宜，当然我还是会合理上税的，不然怎么享受他们的福利~

再说说大家都说的租金的问题，一般提到这个问题的值友一看都是比我还了解日本的，我现在半年的实地调研发现，东京的房租如果说是长租的话，新房第一年对礼金押金的要求会比较高，所以如果长租第一年的收益是非常高的，基本上第一年可以轻松拿至少拿到15个月房租，一礼一押是最少的要求，另外还有接近一个月房租的清扫费及其换钥匙费，押金大家好理解，日本人有一个变态的 叫礼金，就是像礼物一样送给房东的钱，对，白给房东的，而且日本租房是2年一更新，更新的时候还要收一个月的更新费，另外大家说押金你难道不退嘛，对，几乎很少会有人拿到全额的押金，因为你哪怕在屋里钉个钉子，也是要换壁纸扣钱的，这就是日本长租的收益，至于说几年后房子陈旧的问题，这就是要看房东了，房客除了缴纳房租外，还要缴纳管理费和修缮费，这些钱如果房东妥善用到房屋维护上，基本上10年的房子我们看起来和国内刚刚两三年的房子一样新，这也是我刚开始到东京看房最惊讶的地方，后来发现人家是真的钱都花到维护上了。我现在把房子交给管理公司，他们拿去做民宿，这种我就没收礼金，押金，但是这个房租5年不变，更稳定，更稳妥，所以选择了这种方式，当然管理公司也要慎重，我选的这家在东京管理了很多房屋，算是做的很正规的，而且在其它国家也有管理大量的房屋，这个就不多说了，免得以为我在做广告。

关于遗产税的问题，我还年轻，确实没想那么多，毕竟还想再活500年吧，找了个网上的解释，截图发大家看看

3 求我推荐靠谱中介的介绍房子什么的

我实在无能为力，不过我可以把我选房子的流程及其思考方法分享给你，下文就说这块，我这个是找的翻译，最后通过日本中介，找的开发公司的新楼盘，另外也说下我的日语到现在就会三句：纳尼，阿丽亚多，亚麻跌，五十音截图也刚刚学会说，不会写，至于说我日语很好可能是商家的哥们麻烦大家一定要看清楚我写的第一篇文章，我跑日本前后花了块10w人民币，这里面包括了每次请翻译帮忙翻译材料，看房带翻译，每天都付钱，才积累了这些经验，不过作为一名自认为还合格的互联网产品经理这十多年的工作经验让我锻炼了快速学习一个行业，更科学的方法做好用户调研行业分析，就这样，大家要相信今天祖国的强大，感谢祖国的强大培养了我们~

没想到回答问题写了这么多，回到主题吧，写写我从去年10月到今年4月在东京各种地方的看房和了解的过程以及一些总计的方式方法和经验

一切就从东京的地铁开始说吧，再把上一篇文章的最后的插图东京地铁图拿出来，各位看的眼晕嘛，反正我是眼晕的。

没去东京的时候就听说日本的铁路网如何发达，东京的电车站（咱们叫地铁站）换乘进出会迷失，我还在想，我们怎么也是看着北京十三号线、五号线、八通线这些陆陆续续的线建起来的人，也经历过国贸天天如僵尸般拥挤人群的换乘，东京能咋滴！到了算是真傻了，为啥一个随便的换乘大站就能让你迷失在车站里，拿我们中国人最熟悉的几个大站，每个站都有n条线路在这换乘（上野9线换乘、东京16线换乘），每次坐地铁都要认真的对照换乘软件才能知道具体要到哪个站台，而且一个大站有的甚至地下四层换乘，真的有时候的感觉就好像车到了西直门立交桥一样，晕，可恰恰东京有这么发达的地铁城铁网络，造就了东京的这种土地完全供给靠市场需求决定的地方的地价，那就是地价一个很重要的因素就是看这块土地距离地铁站步行的距离，步行2分钟内、5分钟内、10分钟内和十分钟以外，这些不同距离的房子相对于同一个地铁站来说地的价格就会有明显的差异，而如果说你这块地附件是一个大地铁站的话，那这块地就更值钱，如果说这块土地步行可以同时在10分钟左右时间内，到达不同的车站的话，那这块地就更值钱，为什么是这样的，其中一点就是东京的人开车的还是少，大部分都是坐地铁出行，因为确实方便（准时且不需要停车费），所以距离地铁站的近就是一个出行方便的标准，第二是越是靠近地铁站，就是这个区域人流集中的地方，所以商业、医院、等等各种都会集中在地铁站的周边，更集中，也是更方便，所以配套好，交通方便，就是判断土地是否值钱的办法，另外我在最近一段时间看房子也发现了一个办法，比如当发现两个或者几个地方你犹豫不决的时候，去看你想买那块地旁边最近的停车场一天的停车费，也是一个我现在感觉比较简单的判断土地价格的办法。

一套房子的价值取决于房子本身的建筑成本设计成本和支撑房子的这块土地的价值，上面写的是土地的价值判断的办法，也是我这几个月，北到越谷，西到花小金井，南到江东区，东到松户把东京23区外加几个县的房子都看了一个遍的总结。

再说说房子，开始其实思路也不是那么清楚，也没想那么明白，那时候只是模糊的认为买一个可以拿收益，如果自己能自住的房子最好，开始也不知道要买什么，也找了很多中介，大部分都是中国中介，带看了很多二手房、住友的公寓、一户建，甚至还跑到富士山下的河口湖去看了土地想自己盖楼，后来发现这些要么只能自己住，要不就全套出租，而且收益也没有预想的高，就算贷款融资，二手老一点的房子银行贷款的比例太低，不适合我这种手上没有什么钱，但是也想拿高收益的人，就开始发现日本人其实会盖这种专门针对出租的Apartment，这种房子相对来说目标比较单一，再加上民宿市场的火热，也符合日本民宿新法的相关规定，所以非常适合交给相关的民宿公司做民宿。当目标单一化以后，就比较好找了，基本上从去年10月到今年2月前三次去日本后，才慢慢理解到这个，所以后面花了一个多月时间在东京找这种类型的房子，才有了小岩的这栋。在当时同期也有其它的几栋，最终选择的原因跟大家分享下：

1 位置：距离车站我走路2.5分钟，这个距离无论刮风下雨还是还是顶太阳都不会特别难受，再看看小岩这个车站到底在东京是个什么位置，只要看去几个知名大站或景点的地铁线路和时间就好了

浅草就是著名的浅草寺，不用解释了

押上就是著名的天空树，出地铁站就是天空树下面

日暮里（五线换乘大站）相当于北京的东直门，到了这里可以换乘大环线（山手线）去各种著名大站很方便，比如秋叶原、新宿、池袋、涉谷、惠比寿、东京这些站都是一趟车就可以到了，非常方便。

上野的公园，上野的博物馆，上野的香香，还有上野的多条地铁线路，另外上野还有新干线

到成田机场，其实上午和晚上也有到成田直达的，只是我这个点查需要换乘一趟车

羽田早上和晚上也有不用换乘的，其他时间最多也只换乘一次，一个小时到

一趟到新桥，这里可是写字楼密布的地方，从新桥可以很容易地走到银座，距离很近

所以便利地到达以上这些地方就是我选择这块地的原因

2 看建筑：坐落在街角，整个房子面南无遮挡，房子的南面和东面是马路，西面和北面有邻居，这样保证了采光的同时，夏天西面的邻居还帮档了西晒，并且两边临马路相对影响到的邻居比较少，互不打扰，日本的公寓和土地，这样的位置都会相对比旁边的位置价格要高点。然后就看屋子的质量和用材，从第一篇文章的照片大家已经看到了这个房子的质量，另外开发商还有一大本介绍这个房子的使用手册，中间很多页也在介绍这个房子的材料，抗震等级等等的相关说明，另外就是质保时间以及质保方式的详细说明。

3 价格：总价1.16亿日元，本来还想商量下价格，无奈日本人不给砍价，然后谈判的过程就是我可以先去确认贷款，如果贷款的金额不满意，可以把定金全额退给我，所以当时我就拿这个房子的资料去银行评估去了，最终贷款金额比预想的稍微少了点，但是还是接受决定拿下。另外分析下卖这房子开发商的利润率，首先这块地就5900万日元的成本（这个从合同上还有最初开发商拿这块土地的贷款都能确认，没有水分），然后就是这房子的价值，房子一共套内是172平米，以我之前找日本的建筑公司盖房子曾经详细了解过日本盖房子的价格，差不多可以理解建筑公司一般的价格是20w日元到30w日元套内面积一平米（含装修），但不含家电，就以20w日元来计算，也有小3500w日元，加上屋里的空调，燃气热水器，电磁炉等等这些东西，我估计这个开发商最少这个楼的成本也有9000w日元，房子盖的时间差不多在半年到八个月的时间，赚2000多万日元，我理解算是一个正常利润，这也印证了一开始大家说的，日本人卖房子还是不会有太虚的价格。

基本上这就是我在东京选择这栋房子的各种思考，至于说买了房子后的一些事，以及如各种值友想知道的一些如何获得社会福利等等的事，我是不太想在这里说的，毕竟这是什么值得买，讲的是这个东西值得买，再说那是日本，中国人心理还是有芥蒂，看大家的需求吧，如果实在都想了解，我可以再下一篇写