没有比较就没有伤害，写在东京买楼之后对泰国投资房的反思

追加修改(2018-05-27 19:55:26):
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这个坑是真坑，首先我会对整个系列文章做一些设定，我的情况只是代表我的个人观点，以及个人经历，但是这只是代表的我个人的观点，值不值得买，值不值得把钱投入到泰国，全凭值友自己判断，文中也会尽量的把我所经历过，看到过的一些坑分享给大家，也算是减少大家入坑的机会，因为这种坑一旦进去了，就很难再拔出来，都是血汗钱，掉块肉都会心疼。

我不想黑泰国，因为毕竟泰国还是我主要的生活地，生活上的优点处处可见，我也不谈泰国有多可爱，这毕竟不是五年前的我，他就是一个国家，本来的样子，适应了，也一样会很舒服，不适应，他的阴暗面会让你想到就作呕。

既然标题就是买房投资入坑，就不会去太多的从生活的角度来考虑 ，如果需要聊生活方面的是不是值得，那就不在本文中表述，好，废话说了一堆堆，现在开始聊正经的。

按照惯例，先说自己的房子情况，在日本买楼的文章中大概也提过我泰国的房子，我主要买的都集中在pattaya海滩二路上著名的the base小区（泰国著名开发商尚思睿），当然了，据说现在在国内以及成为了一个网红小区，所以我用了著名二字。我是在16年初下手的，当时距离小区交房还有四个月，基本上小区只是在做最后的一些调试工作，所以来看房的时候小区异常安静，只有几个销售，不过还好销售中有一个泰北华裔女生，中文特别好，所以就沟通无障碍了。

到芭提亚之前我以及在欧洲晃悠了差不多三个月，巴黎，慕尼黑，伊斯坦布尔主要待这三个地方，可最后都没有看到太合适的，账上当时爬一些美刀小一年，一直没投出去，所以比较急（这就是入坑的第一个问题，后面会说）直接伊斯坦布尔直飞的曼谷，下素万机场就从租了一台小三菱就开去芭提亚了，打算在芭提亚买房投资是很早就种下的草，因为15 16两年的新年跨年都是在芭提亚过的，加上我又是个特别喜欢潜水的人，所以这次算是真正第一次来芭提亚看房，三天内我又去看了其它楼盘，第四天还是决定在base拿下两套，于是就出手了

大致介绍下base这个小区，现在的芭提亚网红公寓小区，因为有很多做民宿的个人和公司，加上位置在中国人眼里特别的好，以及有31楼无边泳池，等等，成为中国自由行用户的宠儿，小区一共1108套房子，主要以套内30平的一室一厅一厨一卫房型为主，剩下也有少量的35平，52平，72平的房子，总之位置好，配套不错（游泳池*2，健身房，儿童室内室外游乐场各一个，空中花园，篮球场，一栋停车楼，看起来非常有档次的大堂）小区出口在芭提亚海滩二路，距离海滩出小区大门后步行5分钟就是，小区处于芭提亚最最热闹的区域，气色降临就是灯红酒绿，每天都是(｡･∀･)ﾉﾞ嗨乐到凌晨4点。步行到芭提亚最大的商业中心也就是5分钟左右。

所以这样的配套也确实促使了我快速的决定，当时的汇率大约一个人民币兑换5.2个泰铢，基本上我一套投入了差不多58w 人民币的样子，就是300万泰铢一套，当时付完钱，就基本上在4月初就可以交房了。

好，我来说说我在这个过程中是怎么入坑的。

首先确实以前也买过一些房子，所以整体这个房子的判断是在的，确实这是芭提亚，我认为到今天唯一一个可以大量投入并且有回报的小区，其他小区基本可以说只是适合居住，投资收益我想说还是省省吧。那在我选房的时候，为什么我会那么快决定，当时有一个关键的因素是我后来找的房产中介（中国人开的）他不停的按时我说这个小区如何如何的租金收益高，至少一个月可以收到4000-甚至5000人民币的一个月房租，这样的租售比当时正是我所期望的，毕竟投入60w一个月就可以有一个5000的收入，年化收益率可以达到10%，而且还持有固定资产，还不算固定资产的升值和抗通胀的增值，所以当时我也和这个中介基本说了，从你这里买，出租的问题你要负责，因为在我的脑海里，一套这样的房子，最多一个月还不租出去？毕竟我每次来的时候都是人潮如织（12月底）肯定没问题啊，所以也没想那么多，就通过中介买了两套。

这大家会问，明明有售楼处，为什么还要买中介手里的房子，售楼处为什么那么冷清，是因为根本没剩下几套好房子，全部是边角低层最差的户型（后来才知道，开发商还是捂盘了一部分）。

然后通过中介我买到了两套泰国人持有的我认为还不错的房子，每套三百万，在这个过程中，中介和开发商配合帮我做了合同变更，泰国人名额转变外国人名额。4月份过来收房，按照中介的要求配齐了床上用品，电视洗衣机冰箱微波炉等等家用电器，满心欢喜的等待出租，等这中介帮我出租，一个月，再一个月，再一个月，在这个过程中再想找这个中介已经不那么爱搭理我，我又鞭长莫及的每次都好声好气的希望中介能尽快帮我把房子都租出去。后来实在没办法了，我只能自己发了bnb，我记得第一个住我房子的是一个芬兰人带了一个泰国女人，我人还不在当地，走的时候找当地的一个付费的小伙子去检查，告诉我碎了两个杯子，算是在8月才看到的第一笔进账，再然后旺季慢慢到了，才开始有人整月出租，再后来有一些房东自己过来管理自己的房子，顺便也帮大家管理运营，才慢慢稳定的开始每个月有3000的收入，基本算是保证了6%，到了今年由于大量的中国来这里居住，了解这里，开始成为网红小区，导致了大量中国人来接盘，这个小区的价格才一路看涨，一套均价基本在80w，就在前几天刚刚内部放盘的the base二期（中文名叫 极锋大厦）一套中间层26平的房子都已经达到510w泰铢，依然还出来就是瞬秒，确实是已经被炒的太热太热了。

好了，我的故事讲完了，开始说说中间的坑

1 开发商的坑

泰国开发啥开发的房子一般来说分为两种：

一种是一般是大开发商开发的这种真正的做过泰国当地市场分析的楼盘，一些热门的楼盘一般都是在开盘当天基本被当地人或者曼谷人抢光，而且从12年开始，每年这种房子的房价确实一直都在涨，尤其在曼谷非常明显，那时候200w泰铢一套的小单间公寓，现在基本都在350w上下，那时候一套一个月租金收入有1.2w泰铢，现在1.5w泰铢。

还有一种就是开发啥开发专门卖给外国人的，由于泰国极端的对本国的保护主义，外国人是不能持有土地的（大部分情况下）所以就算一栋公寓楼，外国人在这栋楼的比例不能大于这栋楼总面积的49%，也就是说这栋公寓楼的51%的说话权力还是在泰国人手中，一般来说这种专门卖给外国人的楼盘，开发啥会把对于外国人的价格做的非常高，毕竟他需要靠外国人来创造他的利润，然后再通过把高额的佣金付给中介（10%以上），而这些中介就开始把这些房子包装到天上，通过信息不对称，人知差，来把房屋销售给这些外国人。这种房子一旦入手就算是基本入坑，碰到稍微有点节操的开发商，这几年好光景的时候还能解套，要是碰到黑的小开发商，那就恭喜了，不但卖不出去，连租都是问题，这种房子泰国人会买，所以只能等下一个外国人来接盘，其实变成了各国初级海外投资客的庞氏骗局。

2 中介的忽悠

一般来说中介都是和你相同国籍的人，他最了解你的心态，最会用各种按时的方式去让你感觉到此房必须买，买此房必须赚，抓住国人还是惯性思维，从中国这20年的买房经验来看，房价上涨是必然，只是会偶尔俯卧撑一下而已，所以我们国人的心理也是如此，早买早安心，早买早赚钱，买哪里都会涨，中介正是抓住了这个心理，我在当时快速的选择就是犯下了这次错，还是没有探究国内房价为什么涨价，为什么哪里都涨的根本，而在土地充分市场化的泰国，甚至说日本等等这种国家可从来都没有必须涨价和全面涨价的道理（这些判读的依据以及方法论我会有时间单独去谈），不过还好楼的位置买的没问题，房子是现房，而且出门就是最最繁华的商业街，虽然始料不及的地方就是竟然这样的地方长租都无法保障，可是两年算下来也涨了差不多30%。所以到了今天我再海外置业的思路基本都是自己研究完所有的细节、相关的技术流程，我们要对自己的血汗钱负责，自己要学会做判断做决策，把最终技术流程交给中介去完成就好，而不是什么都要听他们的建议，依托他们，不然你给人家那么大权力，人家不忽悠你忽悠谁？

刚刚在写文字的时候一个网友就跟我说他也刚刚在曼谷买了四套公寓期房，具体细节我也没多问，就问他距离地铁那个站近，走路几分钟，他告诉我在mrt的一个站上，距离2公里，我简单的分析了下这种房子的价值，距离地铁两公里的公寓，最终交房的时候一定是穷人住不起，有稳定的工作人嫌太远不去住，所以这种房子是肯定租不上价格，5年左右价格不会有大变动，等开始可能周边经济起来的时候房子也开始旧了，也就更卖不上价格了，所以这种就是坑，而且我猜测当时中介一定给他讲了很多未来的故事，又说紧紧用首付，0月供的情况下，撬动了未来几年的增值，我可以直接负责的说，撬动个p，就算现在也达不到你预想的投资回报率

可能泰国要说的事很多，我这次文字也整理的比较乱，但是都是我经历过的，下一篇我想从我了解的泰国经济，人文，来看看今天普通人投资泰国房产的机会到底还有多大，很多时候当我们走出国门开始学习别人已经习惯几百年的方式方法的时候，我们要学和要缴纳的学费还很多，我是缴纳过学费了，我把经验拿出来，希望大家都少缴一点。

我后面的文字可能也越来越开始损害到很多在泰国做中介的朋友，首先对你们表示个抱歉，其次我用这种方式把事情说出来也是希望你们可以自省，要为你的用户做真正的价值投资，而不是为了眼前的利益，要把一个事业做起来做成百年，而不是想赚完了就跑，人生的路很长，且行且珍惜~

今天的文章实在没啥配图的，就从手机里找一些泰国的图片吧，下面两张就是泰国的地契，买房子买地都有，第一张其实是背面，有写我的名字，有土地厅的盖章，下一张是正面，主要说明房子的坐落在哪里，具体户型，都是泰语我是看不懂，估计大家也没几个懂的，我就不抹去了

这是买房子后给的户口簿，具体功能就是这个房子里常驻人登记，我是没登记，据说登记后2年后免税，不登记过户需要5年免税

下面得瑟下泰国个人家自产的水果，是啥水果自己看吧，都明白

最后在来几张上个月泼水节的随手拍，其实泰国生活还是舒服的，泰国人是真舒服