10年后,房子到底值多少钱?

关于房价,短期看金融,中期看土地,长期看人口。目前经济增速面临调整;M2增速也有下降之势;至于房贷利率,目前处于短期高点;不少中心城市已经开始供应长租用地;棚改和轨道交通批复面临不是编书;不少二三线城市正上演抢人大战...

综上,未来10年后的房价,我们很难预测,而且这种预测的意义不大。中国的经济发展格局并不均衡,因此也就意味着未来10年,各地不动产价格也会有差距。

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先来说说一线。深圳的房价是在全国数一数二的。纵观改革开放40年,深圳总是改革的排头兵,因此其房地产政策在全国也有一定的示范作用。但最近一次深圳的房改将商品房的比例压缩了不少,保障性住房挺多,看似挺好,但其实政策的持续性效果还不明确。不少经济学家甚至认为是放弃了市场化,重新回到政府福利分房格局。

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在土地方面,据不完全统计,目前深圳城中村的总建设面积超过400平方公里,而深圳市总面积约1952.84平方公里,除去50%的基本生态控制线,可用新建房子的土地实际就是976平方公里。然而在这些面积中,还要除去工商业用地,剩下给商品房的面积少得可怜。尽管现在深圳在长租用地方面不断努力,但长期依然改变不了人多地少的事实。

不过纵观深圳的发展,从前几年就提出了的深港大都会联合发展,再加上现在的广深港高铁助力粤港澳大湾区,未来深圳的发展潜力可期,资源还将进一步融合,深圳房价再涨是大概率事件。

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再来说说准一线,或二线中心城市。以杭州为例,杭州房价真正被发现价值,是在G20会议后,经过2017年的“补涨”,杭州目前的均价已超过3万。从杭州的基本面来说,在互联网浪潮下,杭州几乎是全国唯一一个不依靠第二产业跻身万亿俱乐部的城市。互联网金融,电商,大数据等高端人才有一大批在杭州,阿里、海康威视、娃哈哈、恒生电子等知名企业比比皆是。2017年,杭州累计上市公司163家,仅次于京沪深,居全国第四位。

在人口方面,从2015-2017年,杭州新增常住人口分别为12.6万、17万、28万。人口就是刚需,就是购买力,杭州的崛起得益于新经济,所以未来房价的涨跌取决于其核心产业的发展好坏。

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最后来聊聊普通二三线城市。这类城市主要以中部省会为主,但现在不少中部省会发展路子基本会复制杭州、南京、成都等二线中心城市,笔者以中部省会中发展较弱、地位比较尴尬的南昌为例。南昌的房价目前基本靠基建、棚改等带动。南昌的房价真正开始涨主要是在调控政策之后。目前南昌“赣江新区”已批复,京九高铁、省内高铁网正在打造,许多老城区的功能开始不断向新区转移,九龙湖新区就是典型的例子。江西省政府搬去那里后,公交地铁一通,路网一建,房价轻松破万。

但尴尬的是目前南昌的常住人口只在500万上下,且人口净流出,最要命的是除了洪都航空、江铃汽车、联创光电,南昌真正拿得出手的核心产业寥寥无几,论省内资源,基本都在被浙江、广东吸引。而且笔者相信这类省会城市在国内绝不在少数。因此,未来像南昌这样的普通二三线城市房价,升值空间非常有限,房价的涨跌取决于它们能否成功承接发达城市的产业,并转化为自身发展动力。

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