2026年的楼市已经不能用"涨"或"跌"一个词来概括。国家统计局数据显示，上海9月二手房价格指数同比上涨0.8%，成为70个大中城市中首个同比转正的城市。 硬币的另一面是，10月全国百城二手住宅均价12376元/平方米，环比下跌0.61%，跌幅还比上月扩大了0.01个百分点。 一线核心区率先止跌、多数城市仍在降价走量，成交回暖跑在价格前面——这就是"大分化"落到数据上的样子。新华财经每日经济新闻
价格：一线连涨七个月，多数城市还在降价名单上
一线城市9月新建商品住宅价格环比上涨0.1%，二手住宅环比上涨0.2%且涨幅比上月扩大。 上涨的覆盖面也在变大：70城里新房价格环比上涨的城市比上个月增加2个，二手房环比上涨城市增加6个，一线城市二手住宅价格已连续7个月环比上涨，二、三线城市环比降幅总体未再扩大。新华网中国新闻网
成交：“银十"的量回来了，价还在"换”
回暖并不等于全面反转：克而瑞统计的50城新建住宅成交面积10月环比增长4.5%，同比仍下降12.0%，而且环比增速比9月回落了6.1个百分点。 二手房明显强于新房：10月重点18城二手房成交11.6万套、同比增长17.5%，而重点30城新房成交同比下降15%。 房企端同样是少数人的行情，千亿房企从2023年的14家降至今年前10个月的6家，百亿房企从100家缩到58家，销售资源向交付能力强、经营稳健的头部集中。东方财富网21世纪经济报道第一财经
分化不再按城市排位走
行情的冷热不再服从"一线最强、三四线最弱"的旧顺序。10月二手房成交热度从一线城市向强二线扩散，16个二三线城市二手房成交同比上涨19%，苏州、东莞、重庆、武汉、西安涨幅居前。 龙头城市里上海最亮眼：10月二手住房成交2.23万套，同比增长34%，创近六年同期新高，二手挂牌总量也从去年9月的峰值减少了4.2万套。 深耕城市监测的分析师杨红旭则发现，合肥今年国庆后的二手房量能大幅高于2024年、2025年同期，就全年看，“合肥的量和价格都要明显地强于杭州”。 前几年挤泡沫更彻底、总价更低的普通城市，需求反而先回来了。财联社第一财经知乎
土地和房企：同一片市场，冷热相差近百倍
10月全国300城土地平均溢价率跌至1.4%，为年内最低，北京、上海、深圳三个一线城市当月没有推出土地，三四线城市虽继续推地，但多为地方国资底价拿地。 与此同时，9月深圳福田香蜜湖一宗断供多年的核心宅地被7家房企争抢，经过257轮竞价以125.46%的溢价率成交，成交楼面价约9.81万元/平方米。 房企不是没有钱，而是只肯为核心板块出价。东方财富网第一财经
分化的底层：存量时代，政策也是定向的
楼市的底座正在从新房切换到存量房：二手房交易占比今年前8个月已达到52%，而新房销售面积同比下降13%，一二手房合计成交量仅微降0.6%——需求没有消失，只是换了去处。 制度端，8月28日三部委启动商品住房销售制度改革后，各地细则把方向越画越清，新出让土地预售门槛提至主体结构封顶，现房销售成为优先选项。 预售资金全额监管、按揭回款后移，房企资金占用周期拉长，拿地只能更聚焦核心城市核心地块——土地市场的极致冷热就是这样形成的。中国经济网第一财经
贴息政策的结构同样值得细看。9月末财政部等三部门印发通知，对首套住房商业贷款实施财政贴息，自10月1日起执行，条件限定在建筑面积不超过120平方米、总价不超过150万元的住房，贴息贷款规模上限100万元。 财政按年化1个百分点贴息，相当于优惠利率的三分之一，贴息期限最长5年。 但同一条政策在不同城市的"体感温度"完全不同：有房企营销负责人透露，在四川、湖南的一些三四线城市，九成以上房源能享受贴息，在省会城市满足条件的房源可能只有五成出头。 低门槛在一线主要盘活低总价小户型，在高能级城市够不着改善盘，在人口流出的城市又抵不过需求不足——政策本身就在给市场分层。第一财经新华网21世纪经济报道
分化还没走到头
价格端最硬的企稳信号仍未出现：9月50城住宅平均租金环比下跌0.17%、同比下跌2.23%，此前一线城市租金连续六个月的回升就此中断。 机构对年末的判断也偏谨慎：核心城市新房市场或有一定支撑，但整体延续筑底态势，二手房成交保持活跃度、价格预计维持窄幅震荡。 接下来值得盯的信号有三个：10月70城价格数据公布后环比上涨城市是否继续增加；北京、武汉等地挂牌量下降能否传导到价格端；以及实施一年的贴息政策到期前后会否扩围加码。楼市大概率回不到"同涨同跌"的年代，对普通购房人来说，值得问的不再是"房价会不会涨"，而是哪座城市、哪个板块、哪种房子还有真实需求。东方财富网证券时报网
