新一线城市162万成功捡漏500平别墅后总结，及避坑指南

题目不是标题党，实际上房子购买花了162万，加上办税7788的，总的下来是大概165w左右吧，我没有细算，我是2017年买入的，就是4年前，由于限购，刚到四年可以转卖的时间。

房子的基本情况

这是一套联排别墅，前任房主是一手买入，且已经扩建，我是第二任房主，二手买入，房子的年限还是有些年了，土地使用的终止年限是2074年，到现在还有50多年，房产证上的建筑面积是287平，房子专有建筑面积是274平，公摊14.5平。

房子到手我自己去量了一下，大概是不算花园露台地下室和车库，纯套内面积378平米左右，加上花园露台地下室和车库一起是490多平米，其中地下室目前其实还可以扩建大概80平米，我不打算扩建了，已经挺大的，用不了那么大，再扩建意义其实不大

原户型图VS扩建后的户型图

房子的优缺点

先说缺点吧

1、房龄有点久了，我2017年买入的，房龄实际上已经有13年左右了，到现在，大约有17年左右，房子外观看起来有点旧了，装修的时候需要处理下外墙

2、房子是东南朝向的，两边卧室都有太阳和光照，但是中间的厅就相对来说采光就不太好，特别是一楼的厅因为旁边是车库，所以会比较暗，二楼就还好，二楼侧面是全窗户，外面是露台。

3、房子虽然很大，但几乎都大在厅了，卧室相对来说，都比较小，主卧因为加了一个大阳台进去，面积还可以，另外几个卧室就都不大，且卧室很难加面积，或者再规划出房间来了，下图是主卧，目前中间那个隔墙已经打掉。

4、因为小区是有坡度的规划结构，所以后院不大，且在坡下，采光不是非常好，前院采光很好，但是太小，可以说只有个小门厅那么大

5、原房主对房子改造的时候，没有把天台做出来，导致三楼是一个木质的斜屋顶，这里要改造会花10w左右，不改造隐患太多

除了以上的缺点，我觉得都是优点了

1、价格便宜，可以说是捡了漏，这应该是最大的优点了

2、整个小区入住率很高，不是那种无人别墅区，基本上住满，我们这一排加对面排的，大概也只有10%没有入住吧

3、邻居的素质整体比较不错，这个小区是老zf小区，公务员占大多数，整体素质在线，而且是纯别墅，整个小区没有高层，整体很安静，虽然入住率高但是几乎也看不到人，一点都不吵

4、因为是以前的zf小区，所以物业费也比较便宜0.95一平，而且这几年也都没有涨价，是不是太棒了

5、小区整体环境非常ok，有湖，有栈道，绿化也不错，自己门口的路也不窄

6、地下室因为和花园连在一起，虽然是负一层，但是是见光的，不是那种纯暗房的地下室，所以潮湿情况也会好一些

7、原房主基本已经做好了改造，面积从280已经扩建到了500平，在改建上面我只需要改三层的顶了，虽然也需要花不少钱，但是相比整个房子的改建来说，这里也至少省下了30-50吧，改造的同时，更换了全部的窗户，现在的窗户是内开内倒窗，可以直接用，不用再更换了

二手房购买怎么避坑

谈好价格立刻签合同付定金

我要来说最大的坑，其实就是谈好马上签合同付定金，以最快的速度付全款然后过户，因为一旦付了定金，如果对方反悔，那也要付出相应的反悔代价

这是最大最大最大的坑！！！你们一定要避开！

很不幸，我买的时候，没人跟我说这事，所以这坑我踩了

我是周三确定要这套房，卖家开价是200w，我还了150w，卖家周三同意了这个价格，我当时在上班，其实我就应该马上去找个中介，约卖家签约付定金，但是当时我对二手房买卖没有那么深的认识（我忏悔）所以我留了两天时间，第一是自己再考虑清楚一下，毕竟150w的现金立刻付掉，4年前的我，还是缺乏这个魄力的，第二是定金30w，我需要从理财账户里提出来一下，这里需要1-2天时间，于是跟卖家约了周六签合同付定金，好了，我知道我错了。。

周六签合同的时候，卖家现场涨价10w，并要求我们自己来付拖欠的物业费，大概2w多，那种形式下的拉锯战，我们已经取了30w的现金做定金了，加上房价本身不贵，最后我们还是要了，虽然说最终成交价没有150，多付了12w，但是也还算值，所以就没有太纠结了，但是还是提醒大家，卖家现场反悔的事情太多，一定要谈好价格立刻签合同付定金，这样起码还有个定金双倍的赔付吧。。

一定要找中介公司签合同

我们当时是找了一个中介，付了几千块的合同费用，然后在中介公司签的合同，中介其实就是一个工具人，但是这个工具人，建议大家不要省，除非真是很熟悉和信任的关系

我们买房并没有通过中介，中介做的所有事情就是协助我们签了合同，这点小钱我觉得还是要花，不能省，我们因为对方涨价，中介在中间也做了一些工作，包括最重要的签合同还是有协助作用的，如果为了省点中介费，导致一些不愉快甚至是经济上的损失，就很不值

一定要最快的速度去办过户

我们因为签合同被涨价了踩了坑，过户我们就要求立马去过户，当天是周六，休假，周一就直接在房管局约了过户，可以说是最快的速度过户了吧，过户的时候，排队很难，没办法要找下黄牛的，这个就看个人了，是时间精力更值钱还是钱更值钱了

最后算下来，我们这套房子是现金162万加7788费用大概165w入手的，中间因为急卖前面一套房，加上提前还贷的损失，7788估计也有小10w吧，这样下来，这套房大概就是170w左右的入手价了，其实还是不错的

谈谈心理战

能看到这里的值友们肯定很好奇，我是怎么买到这套房的，如果用两个字来回答就是——机缘，如果再加三个字就是——心理战

这套房是我的第三套房，我本身不缺房子住，同时也没太大的还贷压力，这全部都源自于我所处的城市并不是一线城市，这些年来的发展，现在算新一线城市了吧，跟北上广每平米6w-10w甚至更高的房价相比，这里更适合我躺平，购入这套房的时候，我这里的房价大概是7k-1.3w左右吧，普通的，不是非常好的地段和位置，当时我并没有要买房或者炒房的打算，能捡漏第一需要的是

信息

信息才是真正值钱的东西，我获取这套房子的销售信息是在一个本地小群里，卖房的房主是群里一个哥们儿的叔叔，想卖房的原因是本身房子比较多，这套原本是想自住的所以做了改建，后面因为有大平层住，也就不想再装修这套了，也没有时间精力，这是卖家说的卖房原因

真实的原因是：房子太多，可能会有其他的风险，是什么风险咱不知道，咱也不敢说，只是咱猜测的，另外就是手上的资金被占用了，没有流动资金，但是又欠了一笔急用的款要还，大体是这两个原因，所以要求就是，第一是急卖，第二是要现金。

了解到卖家的真实卖房原因，这个挺重要的，了解渠道可以通过各种邻居、物业打听啊，了解对方的工作单位啊，家庭情况啊，目前住宅情况等等。

自身情况

刚刚说到了，我有房子住，也没有炒房的打算，所以不刚需要马上买房，第二我虽然现在手上没有这么多的现金，但是如果卖掉一套房，再凑一点也是大差不差能有这么多现金

所以这套房，买不买其实我并不是特别的要紧，能买到手大概率还是赚到，没买到也不会影响我的生活，如果买了就是装修大头需要头痛了，如果不自住，出手大概需要4年时间，资金占压，大房难出手，这些就算是风险了

分析对方心理做还价的计划

根据对方的情况，分析就是对方现金要得急没时间也没精力等挂中介，当然如果暂时卖不出，就得挂中介了，房子改建过，对于要住的人来说面积加大了，肯定更好住，相应的，装修费也要高很多，想买的人不得不掂量下这个费用，俗话说别墅是买得起装不起，这套就是典型了，整个三层一共两间房，其中一间，嗯，就这么大

房子改建后面积达到了500平，很大，但是卖房来说，就只看房本上的280面积了，这么来，卖家要价220w，差不多是7.8k一平的房价，正好卡在了当时本地的房价下限差不多的价格，当时本地的房价虽然不贵但这个位置相对来说还是比较偏，按照普通住宅来说，这个位置和价格就是偏贵的，当然按照别墅价格来说就是不贵的，但我们要砍价肯定不能这样算，对吧

根据这个位置和房子的情况，房龄比较久了，我不急着买房但是对方急着卖房，我的心理价位就是5k一平，这个价格持平我在2013年购入的现在住的这套房的房价，但是这是2017年啊，虽然位置较偏，但是环境也还不错，按照5k的心理价格，这套房是140w，6k一平就是168w，最终我权衡了一下，给出了150w的还价

还价的时候也有担心对方会不会跨过电话线来给我一榔头，哈哈哈哈

结果并没有，对方经过了考虑和来回的拉锯，接受了150w

但是，结果我上面也说过了，在签约当天我被摆了一道，最后162w才拿下，虽然小有遗憾，但是5700一平的单价我已经很满足了

以上就是我整个买房的过程，希望能给大家做一些参考

写在买房后

过完户是3月，紧接着月底就迎来了第一次限购的涨价潮，然后5月第二次限购，8月第三次限购，一次比一次严格，到了四年后的今天已经是完全没有限购空子可以钻了

这套房我拿在手上四年，现在才来装修，也是因为4年才有卖房资格，在装修之前，也纠结过很久，到底是装来自住还是卖掉换一套小一些的

最终还是决定装修自住，原因当然是如果卖掉了，就无法买回相同大小和各方面条件差不多的房子了，卖掉拿到的钱可能也只能换一套只有一半大小的房子还不能装的很好

装修自住，就是房子太大，装修费需要很多钱

最终决定散包，自装，尽可能的省钱，这将是我的第三套房，也是第三套散包自装房，可能你们看到我的下一篇装修贴，将是装修经验分享贴，希望未来的2022年，我能分享给大家更多的装修不踩坑指南，也欢迎大家关注我2014年的泣血装修专栏，希望对你有帮助

目前房子正在装修初期，贴改造图吧

拆了木顶，全部做了水泥浇筑，目前已经浇筑完毕，有了一个超大的露台，这是拆建过程图片

全屋的墙和顶全部铲皮

门口的柱子和地面，台阶全部打掉重做

更详细的装修情况，我们后面再慢慢分享吧

题外话

十分建议大家新房拿到手之后，只要不是立刻出手的，都马上更换一个指纹锁，后期不管你是卖房还是自住要装修都十分方便，我更换指纹锁之后，现在不管是装修工人去，还是商家看现场，还是之前想卖的时候中介带看，一律都只需要我给密码就好，而且我还能通过把密码给不同的人，通过不同密码不同时间的开锁来管理装修工人，2017年的密码锁安装的文章贴在这里了，有兴趣的同学可以点开参考

告别钥匙，鹿客智能指纹锁Classic欢迎您回家10.31日修改这个帖子出现了太多喷子，并非我的本意，针对大家的问题我统一解答下1、鹿客的指纹锁正如文中描述那样，不偏不倚，并没有过多的赞美也没有去黑他，鹿客的1699指纹锁就是这个样子的，不论是外观和使用，都正如文中描述那样，没有任何的溢美或者夸大，如果对这款锁感兴趣的值友，关注下内容本身2、帖子何小囡| 赞179 评论371 收藏305查看详情

小编注：本文作者@何小囡 是什么值得买首席生活家，她的个人自媒体信息为：smzdmhxn，扶持推广个人品牌是首席生活家所享受的福利之一，更多详细内容请看生活家公告。欢迎大家踊跃申请生活家，生活家中表现优异的用户还将有机会成为『首席生活家』，欢迎有着特别生活经验的值友们踊跃加入生活家大家庭

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