选房经验篇

篇首语

房子对于大部分人来讲都是一件人生大事，对于这种人生大事做抉择的时候自然是慎中又慎。我的房子马上就要拿房了，想想自己从选房、买房、等待、拿房经历了这么久，应该总结点经验教训，给自己看，也给别人分享下，以后少走弯路。

本人地处中部城市合肥，城市各方面条件都是中等，而且如果有关注过房地产板块的都知道合肥最近有股妖风，忽然价格一下子飙升了很多，所以我的想法也是按照本地来的，也许不一定适合其他城市。买房也只是说买自己居住的新房，如果说投资啊、买第二套啊，或是二手房啊，这个就不在我讨论范围内了。

暂时想先分两篇来写，选房经验篇、买房技巧篇、写的也许不一定是符合所有人的，我也只是按照自己的理解去操作，按照自己的教训去总结，按照自己的想法去实现。只能说起个参考作用，如果大家觉得好就可以参考，觉得不好也可以提出来交流。

后面如何装修，家电等等的，自己也会随着时间推进一起更新。

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何时买房

至于什么时候买房好，我只用最近流传比较广的话是：

上联：傻傻的来，傻傻的买，傻傻的挣了几十万， 下联：精明的算，精明的看，精明的一年又白干，横批：相信就买，不相信的就接着看

我想要买房子的时候其实已经是2013年左右，当时合肥高新区有一个楼盘是叫“宁溪家园”，后来改名叫“长宁家园”。这个楼盘的详细情况我就不描述了，优点就是便宜，超便宜，还是现房，缺点就是周围有工厂跟高压线。当时附近几公里左右的房子卖五六千，这个均价三千五。当时也是想买这个房子，可惜一直没发售。同事一开始有想跟我一起买的，结果果断在附近翔源城买了一套，当时又是团购又是贷款打折，五千三左右入手的，商业贷款利率也打了八五折，相当于公积金的价格了。我就一直傻傻的等，直到2015年初，不想再等了，就买了现在的房子，七千多，银行也没打折。

所以我建议就是如果是刚需，或是最近几年刚需，越早买越好。当然非要让我说房子会不会降价，我个人理解将来也许会降，但是估计十年内都比较渺茫。

而且有时候政策也变来变去，比如合肥现在买房抓的很严，跟社保绑定在一起，资格啊，首付啊，贷款啊都定的很死，让很多人后悔不已。上海之前也有社保的限定，后来政策收紧的时候年限又提高了，让很多人也都气死了。

何地买房

我的想法就是选择最合适自己的，不是现在最合适，而是未来几年，十几年最合适自己的。我把我当时的思路整理下：

区域

合肥四大主城区：庐阳、蜀山、包河、瑶海。但是开发区有N多，高新区、经开区、新站区、政务区、滨湖区等等。我当时是买房的思路是这样的：

我本身一直在合肥西南部工作和生活，所以尽量选择靠近西南部的。还有就是考虑到自身的经济承受能力。

瑶海区跟新站区一直在合肥都算是苦大仇深的，而且我自身职业在这两个区的公司并不多，距离西南部也比较远；政务区商业多，庐阳大部分是市区，滨湖区学区好，但是我买得起，就是比较吃力了；经开区坑太多，一不留神就买到了肥西县产权的房子，所以最终基本上考虑就是西南部的高新区或是蜀山区西南片。

我本身一直在高新区工作和生活，对这边也比较熟悉，本专业的公司很多，以后上下班也比较方便，高新区这边本身高科技公司居多，人员素质也相对于较高，西南片一直未正式开发，价格当时还是洼地。地铁2号线一直从最合肥西南部到东北部。至于说离机场近就比较扯了，一般人也不会没事经常坐飞机。

所以我在高新区或是蜀山区买房是比较符合自己以后的自身发展。

找了很久找不到一张合适的图，就从合肥规划局找了一张差不多的给大家看下吧，没标注区域的。

标注区域的好像也找到一张老的。

片区

高新区跟蜀山区也很大，也要进行选择大概在哪一个片区中置业。嗯，政府中管这个叫社区，商业中管这个叫商圈，教育中管这个叫学区。

因为高新区以及蜀山区靠近市区的基本上都开发完了，没有什么新楼盘，所以我大体上就是选择两个范围：

1、靠近我表哥家。我表哥也在高新区买了房子，离得近一点方便走动。

2、合六路/长江西路沿线。新楼盘比较多，交通非常方便。

最后我选择了第二条，表哥附近楼盘普遍虚高，就决定在合六路沿线附近找了。

当然，这个也要看客观条件跟自身条件的，现在在合肥因为限购，能买到房子就不错了，就别挑来挑去了。

楼盘定位

找到了自己心仪的区域，接下来就是选择一个合适的楼盘的，这个就要自己去通过网络、实地去考察了。我把当初考虑的一些因素和自己觉得应该考虑的因素都罗列一下，当然是按照我自己当初考虑因素的重要程度来排列的，也许每个人侧重点不同吧。

交通

买好了房子，每天出门怎么出行就是最重要的。交通差的地方，买完房子就要考虑买车，否则哪里都去不了。我选择的区域大概就是合肥市的主干道——长江西路，也是2号线的沿线，所以交通基本上还好。但是越靠近主干道跟公交车站地铁站越方便。

学区

以后孩子上一个好学校，这也是很多人累死累活非要选择好学区的原因。正所谓近朱者赤近墨者黑，有个好的学区，孩子耳濡目染也能从小就发展的好一点。

环境

如果空气清新，到处鸟语花香，每天自己的心情也是愉快的。如果周围都是工厂冒黑烟，自己生活质量也受到威胁。如果周围都是一片空地，自己住着也不踏实。

学校

虽然学区定了，但是离学校越近越好不是？想想以后每天早晨7点-8点孩子就要上学，离得远的你每天都要送，如果就在对门，孩子大一点走过去就行了，即使需要送，省下来的时间也可以多让孩子睡一会。我有个朋友，房子隔壁就是学校，从幼儿园到初中全套的。高中的话就类似于小高考了，不是学区能决定的，要考试入学了。

商业

平时出门想去购购物，看看电影，和朋友聚聚，选择小区附近的商业都是第一选择。否则每次跟朋友约，都跑到很远的地方去，也非常麻烦。

医院

虽然大家都不愿意生病，但是如果周围不远的地方有个医院，以后也方便不是？

配套

其实大的概括来说我们以上所述其实都是配套，只不过单独拎出来讲了。剩下的也是跟平时生活息息相关的。

比如菜市场越近越好，楼下有个小超市，或者小区对面有个社区超市，比一两公里以外有个大超市好很多。备不住有个头疼脑热的，小区里面或是对面有个社区医院，打个吊水，走两步就到了。有个药店自己也能解决很多问题。离银行或是ATM机远了，取个现金都要跑好远。有个派出所，估计小偷也不敢明目张胆的出现，办一些证件也方便。社居委是娘家，有事没事都需要她。

发展

这个就要看大环境了。政府以后想把附近街区怎么定位，是主打商业服务还是写字楼还是什么，这个也是跟以后息息相关的。

政策

喜欢的小区，但是如果是无照经营是不行的。要知道商品房销售是需要五大证齐全才可以正常销售的。

《国有土地使用证》：是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

《建设用地规划许可证》：是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

《建设工程规划许可证》：是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

《建设工程施工许可证》：是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的建设工程施工许可证，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

《商品房销售(预售)许可证》：是市、县人民政府房地产行政管理部门允许房地产开发企业销售商品房的批准文件。

这些证件在很多房产网站上是可以寻找到的。但是建议如果能在政府网站上查询到公示还是要去检查到的。

另外别的地方不知道，合肥想要卖房子，还需要在物价局跟房产局备案价格的。

上面的都是关于小区位置选择的，除了位置也有一些因素也要考虑进去。

价位

根据自己的自身条件去选择。是买别墅还是洋房，是买普通的小区还是豪华社区，价格不同，自然体验也就不同。

开发商

大的开发商比较注重影响力，不怎么斤斤计较，基本上小区入口都设计的比较气派，小开发商就以赚钱为主，能省的地方就省。

承建商

开发商只是出钱的，出力的是承建商，也就是建筑公司。要是承建商用点心，自己以后住的也踏实不是？

物业公司

平时打交道最多的就是物业公司，门禁门卡，停车收费，公共卫生，修个灯，收个快递，捅个下水道都能用到，物业公司好了，小区维护的也好。

户型

一个好的户型能让装修省下不少钱，一个好的户型也能代表着实际使用面积的大小。

装修

有些小区是承诺精装房的，这样以后交了房就不用自己装修了，买了家具家电就可以入住了。不过这个就要看开发商跟承建商的良心了，水电用的管道，装修用的材料价格不一样，寿命不一样，含的有毒物质多少也不一样。

不过我的建议还是自己装修，因为开发商房子都是定制的，不会说你以后这个房间想拿来做书房就按照书房的模式给你装，就是插座的摆放是否合理你也要迁就。

其他

这个其他学问也很大，包含的东西也很多。我就不一一解释了。这个就是一个小区里面每栋楼都不一样，这个也要看开发商在售的楼盘的信息。大概列举一下吧。

采光：小区如何分布，到时候是不是影响采光这个也要看清楚。

楼间距：不解释了，楼间距越窄，住的越难受。

便民设施：广场、花园、健身器材。离广场或是花园近了，大爷大妈们的广场舞也是影响睡眠质量的。

临街：临街近，进出方便，前门没遮挡，采光跟楼间距都有可能不错，但是可能就是没那么安静，可能会比较嘈杂。

楼层高度：有些人不喜欢太高的楼房，比如我。。

周围小区：周围小区也是一个参考标准。如果周围都是高档小区，那么本身住起来也就相对比人员嘈杂的社区好很多。

我的经历

其实上面写的有些是自己考虑的，有些是买房以后自己琢磨出来的。如果以上条件都考虑，那估计要把人逼疯，就别买房子了。

我看了大概五六处的楼盘，最后选择了我这个现在买的这个楼盘，没有备选。还好我比较幸运，建议大家还是准备几个备选楼盘。

去的几个楼盘，基本上都属于热门楼盘，都被抢的差不多了。之前也看上了一家楼盘，第一次跟置业顾问了解的时候阳台是半送的。但是隔了一个星期开盘的时候说政府要求靠近主干道必须全封闭阳台，所以阳台不能半送，算全面积。这样本身89平的要变成90多平，契税就增加了0.5%，而且最主要的是我觉得有点欺诈，封阳台这个事情很早就公布了，但是临开盘前来这一套就有点说不过去了，而且还没交首付呢就没点诚信精神，这种以后扯皮的事情更多。

最后我选择的楼盘是幸福·金色年华。

以下是小区的一些资料。

位置就在合肥高新区长宁大道跟皖水路交口。在地铁2号线（在建）的首站长宁大道站附近，走路距离大概5分钟。小区开发商并不大，但是之前设计的一个小区金色池塘在合肥挺有名的，好像还拿过联合国还是啥的大奖。小区的北面西边还没有拆迁，隔着双向八车道的长宁大道东面就是已经交房很久的成熟回迁小区永和家园，永和家园里面有药店，小商场，菜市场，小饭馆之类的，之前有个社区医院，现在搬走了，但是还可以看门诊，小区内还有一个蜀麓派出所，最重要的是学区内小学初中的永和家园学校就在马路对面。隔着双向六车道皖水路是永和家园三期，也是回迁房，我买房的时候还没交房，现在已经交房住人了。小区里面有合肥本土快餐店老乡鸡跟社区超市好又多。沿着皖水路向东三条街大概2.5公里左右是安医附院高新分院，银行分布较少，。但是3公里范围内还是有的。附近10分钟步行有奥特莱斯商业体，华东最大的影城UME也坐落在此。小区东南角斜对面就是一个高档小区蓝光BRC雍锦半岛，离高新区三大湖之一的王咀湖走路也不超过十分钟。公交车可以到达大蜀山森林公园，与市区接驳。当时我买的时候正在卖的是只有18层，楼下2层商业，16层住宅。户型也是经典户型，正正规的三室一厅。

总体来说，小区附近配置比较不错。最大的优势就是离长江西路只有步行5分钟的距离，长江西路是合肥主干道，贯穿合肥东西，沿线又铺设了地铁2号线。开车出门，在长江西路上左转就可以到机场高速，2公里左右；走方兴大道相当于市区“三环”，直接无红绿灯到达滨湖区，方便去万达城；在长江西路右转，到达绕城高速一共也就3公里。

但是也有几点遗憾。

1、小区开发商比较小，整体项目格局较小，只有8栋住宅。当然小了安静一点也是好处。

2、位置比较偏，合肥基本上最西南角了，都快到机场了，虽然规划街区是商业，但是需要时间培育。

3、附近都是回迁房或是还没拆迁的土地，人员情况有点复杂，以后拆迁盖房动静也比较大。

4、虽然离学校近，但是不是好的学区。其实整个高新区都没好的学区，以后只能想办法了。

5、楼下规划了公交，但是因为比较偏，所以公交车比较少，还好有地铁。

这个是开发商做的一个3D模型。下面是2D版本。

下面就是合肥高新区的一些规划跟分布。

上面的规划的地铁有变动。但是2号线开工已经快交付了，这个是不会变的。

好了，这就是我的选房经验篇，其实应该叫选楼盘经验更合适。有部分内容需要转移到下篇的买房技巧篇中去，希望大家关注。