铭记购房记 篇三：快2023年了，聊聊你心中的好户型

关于买房不知不觉也写了好几篇了，随着原创的跟进，似乎BL的开发商也越来越多，这里面不乏央企国企，作为消费者实际上在经济下行的大环境下，买亏已经不是最惨的经历了，给大家看一个当地有名的小区，“某某半岛”。

“十年之前，我不认识你，你不属于我，我们还是一样，活得越来越一样”

“啥一样”

“惨一样”

人生有几个十年，又能荒废几个十年，当然，今天我们聊的是户型，说个大实话，本人在最近梳理了江阴的大量楼盘，发现了其实很多房子从肉眼上就可以发现很多问题，但似乎即使有问题，也并不愁卖。这让我想起好几年前去碧某园当地四期楼盘时候去看的户型，虽然当时对于买房的需求实在是太小，但必须承认，其房子的户型确实让人没有任何购买的欲望，加之当时那个区域的房价在四年前就已经高达一万五，更加削弱了看房的欲望，现在回想起来，如果当年看的是好户型，还真的有很大概率早就买了。

户型的坑，你难以想象

其实聊到房子，首先要分开聊的，大概就是拆迁房和商品房了，当然，即使是拆迁房也不乏精品，商品房也不缺稀烂户型，不过总体来看，拆迁房会有地段优势，甚至是学区房优势，但基本上很少有户型优势，以当地最出名的，公摊面积高达30%以上的户型来看。

110㎡举例户型如下，全封闭阳台（没有赠送面积），无任何飘窗。

封闭阳台算全面积，这个二十几年前我家拆迁的时候就经历过了，所以110㎡的户型仅仅两室一厅一卫一厨，更要命的是阳台是在主卧一侧，倒是增加了卧室面积，但实用性稀烂，晒个东西还需要穿越卧室，动静分区混乱。从整体来看，确实算得上全明户型，客餐厨卫厅均有窗，但整体狭窄，长进深达到了14.4m，最终效果高楼层换气效果不会太差，低楼层换气不会太好。

实际上本人的老房子进深也达到了13m，二楼，如非室外风大，或强制换气确实换气效果不佳，同样是封窗阳台所以面积全算，不过三间房飘窗还是都有的，所以133㎡的建面到最后的实际感受来看还是相当不错的，当然，总高33层高层对比总高5层的老房子自然是没有可比性的，得房率的差距实际上严重削弱了实际面积。

就拿我家的实得基本上在125左右，而上面的实得仅71.5㎡，那么我们换个好户型，同总高33层的房子来对比吧。

江阴华润置地江湾城，高层得房率约为73%，建面103㎡，所以实得基本上在75.19㎡的样子，非封阳台赠送一半，有两个飘窗，且是全飘窗，如此还做到了小三室确实有点太过分了，各个房间自然是可见的小，北卧室的床目测是1.2m，次卧1.5m，主卧可以做1.8m的床，总体户型见方正，整体来看非常精简，但一家三口绝对够用。

除此之外，三开间朝南，如此规整的房子即使是我，第一次看了样板房也表示非常心动，当然二娃的我这种基本上是直接放弃的。

（由于宣传上的差异，实际了解江湾城的得房率是高层73%，洋房83%）

所以从一定的角度来看，拆迁房和商品房本身是没有可比性的，但是。。

某小区业主：我们是学区房啊！

呃，你们说得都对，由于学区房的缘故，此小区的均价高达17522元/㎡。

如果按照实得面积来算价格，那真的是比很多商品房都要贵，但是我们也必须承认，这是学区房，为了孩子的教育，付出再多也都是值得的。。。当然你也要知道，为此你付出了多少代价。

那么现在的好户型的特点是什么？宽面，短进深，大客厅，方厨房，那该如何选择？

好选，又不好选，首先，好户型，大房子是会住上瘾的，就如带温控的热水器，你用过一次后才会知道，相较于过去的不带温控的燃气热水器，它好的何止是一星半点。

首先依旧是，你是否需要买学区房？

如果你的选择是，那么请降低你的户型要求，你会发现，为了孩子上学，其他都是不重要的，那么根据你的需要，买啥都是可以的，即使是二十几年甚至更久的老房子，当然相应的，你需要付出的代价也更大，而在现阶段，你所承担的风险也更多。

所以从性价比的角度，小面积总价稍低的老房子会较为推荐，缺点是单价更高，老房子可贷款额度低。如果你的预算足够，次新小区自然是更佳选择，但是总价更可怕。

如2015年5月建成的幸福里。

当然学区房的地域性过强，每个地方不管是政策亦或是实际情况都有很大差别，所以仅仅是聊本人当地的实际情况。当然，以下价格仅供参考，现阶段市场下行，所以数据都不准。

因为从设计的户型来看，同样存在着各种各样的问题，完全是开发商利益最大化的产物，还是那句，你是为了大西瓜，而放弃了芝麻。

如果选择二线的潜在学区房呢？

如果你最近关注房子，一定会看到这个新闻，重大利好对吧？

知道为什么本人并不喜欢某些销售，因为从开盘他们就在吹这事儿了，实际上这个学校要落成，学区划分，开始使用，没有5年时间是过不去的，五年之后如何发展，发展到何程度，谁说的好？

而他们最喜欢的一句话就是，某某小区是上不到这个学校的，当然类似的话也不仅仅是在这一件事儿上，但确实拉低了开发商的整体的观感，本来吧，说实话在所有的开发商中，华润的负债率是非常低的，基本上没有债务风险，而且江湾城的户型也确实不错，个人也推荐了不少朋友购买，恩虽然我自己没买，应该说没买成，但是一些言论确实是不敢苟同，甚至是有些嗤之以鼻。

例如这个不成比例的宣传图你是没法看的，不过可以得到的信息是通渡路和通江路的中间，芙蓉大道和西横河的中间，要说地理位置是不占优的，撇开学区房这是实话，一河之隔的旭辉可是朝南对着河的。至于万达和八佰伴，基本上位于两者中间，距离均在2km左右。至于长江就别想了，远滴很，远滴很！

当然，在现阶段这种对未来预期的学区房选择也不是不可以，最关键还是房子本身的质量和户型的优势，小区周围的配套等等，会是很大的一个盘，而 江湾城的业主将会是这个盘中相当大的受益者，何况从周边价格来说，江湾城也同样是有优势的。

怎么说呢，喜欢，但穷，怪我咯？

何为宝藏户型，如何选？

既然从江湾城聊起，那我们就看看本地在售的优秀户型有哪些，实际上有很多户型的结构是趋近，但是还是又很多细节可以聊，我们如何抓细节呢？

江湾城的洋房，旭辉的高层是有一定代表性的户型，那他们有哪些细节呢？

首先是得房率，江湾城的洋房得房率是83%，高层得房率是73%，（对岸旭辉小高78%，高层76%）高层虽然结构设计优秀，但难免有过于紧凑的感觉，高层暂时在售的最大面积仅123㎡且价格较高，所以综合考虑江湾城只推荐洋房，而高层推荐对岸旭辉。

江湾城的洋房：

以下户型是143㎡，实得面积约为118.39㎡，当然要是算上阳台赠送部分，基本上接近130㎡，这个阳台去实测过，达到了10m宽度，两个全尺寸飘窗也是有一定实用性的。

• 有独立玄关进门不对任何东西。

• 超宽客厅，视觉上餐客书一体，客厅完全没有过道，不存在面积浪费，所有房门围绕客厅开启。

• 内卫生间设计明显较为宽敞，设计了双台盆，浴缸和淋浴区，和外卫一起可以同时支持三人同时洗漱，三人同时洗澡，或是两人同时上厕所。

厨房面积不算大，但整体够用，取，切，洗，摆放，烧菜，送至餐桌，动线合理，当然如果将餐厅做一部分延伸，实现西厨部分功能效果，建议冰箱外置，原位置可以放柜，洗碗机和蒸烤箱，去掉一部分墙体（非剪力墙）改成U型厨房，从空间和动线来看都会更好。

要说缺点也还是有的，最主要的问题在于东面的次卧，作为卧室使用并不是非常合适，动静分区相对混乱，临近入户门对于日常休息也有一定影响，且去一趟厕所要穿过宽敞的客厅，确实不是太方便。

另一个缺点只能算特点，我去看过，一梯两户的，两家确实靠得非常近，目测不超过60cm，真的是“邻”居，当然这也是没有办法的事情，得房率高嘛。

从整体来看，四开间朝南，三阳台确实采光无敌，短进深对于通风显然更有利，全明户型显然是标准配置，不吹也罢。整体来看房间小但够用，超大客厅确实可以带来更好的使用体验。

为了文章精简特地做成了GIF。我们来看另一户本人称之为宝藏户型的房子。

旭辉运河公元的高层：

同样是143㎡户型，得房率76%高于江湾城的73%，108㎡的实得面积相较于我买的房子也仅少了3㎡不到，确实可以。（二期是135㎡，少的那部分应该是左侧往内收，压缩的是餐客书和厨房的空间）

如果早看到这个户型，大概率会纠结很久，因为这种结构确实非常优秀，但本人对于高层本就没有好感，两梯四户连廊户型如果买的比较高了，等电梯确实会让人比较抓狂，所以如何抉择，若当时早看了这个户型，最后的选择确实不得而知。

但就户型来说个人认为洋房采用这种户型所带来的使用体验显然是更好的，毕竟得房率更高，面积也更大，但是高层143户型，个人认为好于小高143户型。

• 所有有独立玄关设计的楼盘都大差不差。

• 整体见方的餐客书一体设计，相较于江湾城有一定的过道浪费，好在整体更为规整，方正，样板房的视觉冲击力也更大。

• 更宽的厨房，可以摆放冰箱，不过个人建议冰箱放餐厅效果更好，不过动线没那么顺。这个厨房，包括客厅作为自媒体拍摄区域确实是太赞了。面积够大，可调整空间也大，餐厅一侧做一个延伸，实现西厨的一些功能，同时还能做一个岛台，真的面积够大，想干啥都行。

• 赠送了三个飘窗，其中一个全飘窗。

• 动静分离显然是做的更好，而且三个房间去卫生间出门三步就到，实用性拉满。

整体来看确实没毛病，要说缺点也是有的，只有总高27左右的两梯四户连廊高层有这个户型，四户入户门位置其中两户可能会比较接近，而总高18的两梯两户小高是另一个户型，和江湾城户型很像，其实我要说的是，近2年的143㎡的较为优秀的户型都会是这一类之一，大差不差，当然也有更夸张的，我们聊一下。

如果是洋房，一梯两户的高得房率户型会是什么样的？

旭辉敔山公元142㎡洋房，和上面很像是吧，同样的四开间朝南，但是多一个房间，送了五个全尺寸飘窗，从户型来看要更好一些，外卫生间干湿分离显然做的更彻底，建议玄关做调整做下遮挡，效果会更好，当然，房价自然也会水涨船高，记得基本上是起步就是2w/㎡。

那我买的呢？其实上一篇已经聊的比较清楚了，一期和二期的区别仅仅就是多一个房间，或是少一个房间，就是我框出来的那部分，你是需要多房，还是大客厅，就是一期和二期的区别了。

其实厨房移门建议是扩大并改成四门，中间可以容纳两人同时进出，基本上就没有太大硬伤了。

其实你仔细看会发现，去掉中间的卧室，和江湾城143㎡的何其相似，但为什么我没拿出来作为宝藏户型呢？原因还是在得房率上，同面积143㎡的洋房和小高，算上阳台，两者的实得面积相差10㎡，这个从视觉上是可以明显感知的，如阳台，两者宽度就要相差1.3m，不过小高层一梯一户的公共区域，私密性绝佳，两者有得有失，确实也让我非常纠结。

那小面积的户型该如何选呢？

在总价可接受的范围内，尽量选择实得面积大的，记住，是实得面积，相较于大面积的房子，小面积对于实得面积和赠送面积的依赖显然是更强的，其他思路其实也都是类似的，另外需要注意的是，户型是一回事，尺寸是另一回事，不过尺寸是可以反推户型的。何解？简单例子，125㎡高层非要做四房（实得95㎡），还非有个大横厅，那房间会小到什么程度？

洋房的得房率更高，当然小面积的洋房自然是越来越少，很多时候你只能选择高层，如下面的99㎡，多房也会带来一些问题，毕竟就那么多面积，这里大了，那里就一定会小，比如厨房就会小一些，两个次卧也基本上就是1.2m的单人床了，不过如此面积可以给你双阳台也是很不错的了。

真的是把够用原则做到了极致。。。

预算在充足的情况下自然是推荐115㎡这种户型，当然同样有得有失，小高层一梯一户，高层两梯四户，但由于结构优化比较好，两者仅相差2%的得房率，折算下来小高层89.7对比 高层87.4㎡其实相差并不多仅2㎡的差别。

详细对比：

• 进门小高层带玄关，而高层没有独立玄关，两者均为餐客厅一体。

• 小高层厨房更规整更大，而高层厨房稍小，见方，开门也不是很大，两者均可以放下冰箱，这点好评，见过太多小平方放不下冰箱的。

• 餐厅小高层表现更好，可以放下六人座桌子，高层可以放得下，空间会相对逼仄一些。

• 均为双卫生间，小高层附带干湿分离更佳，使用上更灵活，但也压缩了外卫的尺寸，如果你在上厕所而有人进来，你会有些挡腿。

• 动静分区高层更好，而小高层115㎡存在和143㎡类似问题。其实大家仔细看会发现115㎡不管是高层或是小高层，其实均是143㎡户型的两种延伸。

从个人喜好来说，115㎡均为双阳台好评，麻雀虽小五脏俱全，户型也较为方正，整体方向均为较高的实用性，当然相较于143㎡户型会显得没那么规整，当然，更大的面积也带来了更高的总价，需求是一方面，能力则是另一方面，能力范围内尽量买大的，自然是没错的。（实际去看朋友的115㎡，高层，装修好后确实不错。）

这就是为什么本人特别推崇江湾城的165㎡的洋房，即使它的价格确实让人头疼。

另外要表扬的是不管是旭辉亦或是华润，包括其他开发商户型的平面图，均给出了明确的剪力墙位置，而部分开发商没有明确标注，好处是如果有重装修需求可以大概知道哪些墙是不能动的，而哪些是陶粒板墙，可以拆除。

如下图。

其实说实话，现在的户型真的很难说是谁抄谁，好的户型一定会被各种开发商使用，各种优化，各种阳台赠送面积，各种飘窗，最后的结果就是各种相似，各种实用设计，但是如果我们将楼盘开售或者设计图出来的时间来对比，就会发现，好户型也是在某一个时间段开始内卷起来的。

所以你会发现，越是优秀的楼盘，户型越少越精，缺点越少，选择也更为简单。

户型精简且个性明确，优点相似，是好楼盘的共同特点

例如旭辉运河公园，小高层115+143户型，高层115+143/135户型，由于143和135是同结构所以放一起算了，一共四种户型，当然旭辉运河公园一共就两期十六栋房子属于小楼盘，户型做的少也是有原因的，实际上大家仔细看会发现，小面积和大面积的户型也同样是有延续性的，没错，结构设计几乎是一致的，所以去旭辉买房子有个好处，户型优势都比较明确，相对容易买的多。

再例如江湾城洋房121+143+165户型，高层103+113+123户型，当然考虑到江湾城楼盘大的多的多，后续可能会推出其他不同户型结构，但总的来说，均算得上精品户型或是宝藏户型。

甚至说同品牌的开发商出的户型，很多也都是有其基因的。如大面积的偏宽，小面积的偏正方，厨房均尽可能可以站下两个人，且不局促不狭长可以放冰箱，依然保留了较大的开口，即使是103㎡最小户型依然保证了厨房的实用性，难能可贵。

（旭辉高层115和江湾城高层113大家仔细看是不是特别相似？从实得面积来算87.4和82.49，再考虑到本身的价格和优惠力度，旭辉的高层实得面积更大，总价也确实相对更有优势）

有正面教材自然也有反面教材，当初的老户型是最常见的，如下面的高层144㎡户型，中间这块是通道还是过道啊？双阳台倒是送了不少面积，顶得住那么大块的面积浪费吗？入户门直对卫生间门是个啥意思？虽然并不指望144㎡能做到多么宽敞，但至少也不该是如此。2019年七月交房的楼盘，算算应该是2017年开始卖的，也还是次新小区啊！

给大家看一个2013年交房的143㎡以内的户型，没错，更早一些，同样靠江，三开间朝南，有玄关，虽然是单阳台整体实用性还是不错的。

不过再回头看看，单单户型数就多达15种，其实本人去看过，就楼栋数也并不多，只是周围一圈高层，中间是更早的洋房，最早的应该是2007年的拆迁房，也去看过，总有一些破旧感，没错比我现在住的老小区，感觉还要破旧，而且由于是老小区，人车分流基本上是不用想的。

当然，户型的进步也是伴随着时间的推移，开发商的进步，户型的内卷其实对于消费者来说是好事，开发商是否花心思在造房上有三个点大家可以关注，一个是户型的优化，二是精装是否相对用心，三则是外墙面有没有做好。

精装房是省力还是费力，降标是隐坑

建议大家还是花个小几百去验一下房，个人建议，可以避坑，当然有些问题非常直观，比如江阴我就听说过某开发商交付的精装房，地板一踩一个坑，完全不平整，个人对此“它怎么过验收的？”这种灵魂拷问，但日子还得过，买的房子也是要住的，实在不行，拆了重来呗，这都不算大问题。

何为降标？

个人认为包含了“软降标”和“硬降标”。软降标本身并不可怕，甚至于精装房毛坯交付这种极端案例也是较为常见的，这个大家去翻阅购房合同，正规的都是有细节说明的，明确是开发商违约的，该走流程就走流程吧。如下图这种案例，其实一个好的开发商还是愿意和你协商的，而不是甩锅啥都不管了。

那我说的硬降标，就比较麻烦了，从大了说，公摊面积过大，得房率过低，层高不足是其中的重点，建议是先礼后兵，留好证据，咨询律师，涉及业主可以一起谈。

以上的问题可以通过赔偿解决，但是有一种情况也许只能是退房，如阳台前方区域被建筑物遮挡且距离较近，甚至是涉及钢筋混凝土降标，楼板厚度不足等等，则是基本上无解的了。

关于降标的话题太过于笼统，可以说作为消费者基本上没办法全避开，建议大家列个清单，一项一项排查，别怕麻烦，毕竟我们这些消费者，基本上都不是投资用的，就是自己住的。

直观的外立面

最后再聊一个直观的，和不直观的，直观的就是墙体外立面设计，腰线层等，而不直观的，则是防水，记得有个朋友，就和我说过这样一句话，“外面”很多地方的房子，防水投入占房屋造价的10~20%，而“里面”只有2~3%，这就很好解释了为什么我们华东地区的很多房子，特别是东边户，更易漏水（这也是为什么有人说西边户好）。

我们先聊看得到的吧，对于外墙的处理，一个是材料，颜色和造型，比如腰线层，而另一个也许大家想不到，表面平整度。我们先看一个例子吧，这个高层设计有不少腰线层，但好在基本上是装饰腰线层，对于阳台采光基本上没有影响。

另一种则是会降低开口面积的腰线层，如下图，非腰线层和腰线层的开口面积要小不少，蓝色区域即失去的那部分开口面积。

底部的腰线层以下区域有些开发商会用覆盖大理石，当然也开始有开发商全部使用真石漆，大理石更耐脏，而真石漆一体性更好。

从成本的角度来说自然是用大理石更贵，不过实际来看如旭辉使用真石漆倒也没啥违和感。

另外聊了大家不太关注的，但是确是开发商常用的手段，下面两层为商用，上面则是住宅，这种类型的商铺个人是非常不推荐的，原因是受商品房户型剪力墙影响，商铺结构远不如独立商铺来的好，而楼上住户也容易受店铺噪音的影响。

而旭辉就是商住全部分离的设计，哪怕是门庭若市，对于住户的影响都可以降到最低，而且商铺户型也不受住宅结构设计影响，户型也更为干净通透。

再聊外墙表面的处理，外墙剥落的情况属于比较极端的案例，相信大家都听说过，长则六年，短则半年，其中不乏较大的开发商，实际上如果你比较关注，会发现外立面做得好不好也很关键。

本人就关注过江阴的几个小区的外立面，剥落情况确实很少见，但是部分小区的外墙做的确实是很差，那做的好的呢？相似颜色，相同设计，最后结果却大相径庭。

当然也有那种偷懒的设计，没有采用这种较为细致的分隔线，而是更大面积的，实际上如上设计的好处并非只是好看，可以减少应力产生的裂纹，降低漏水风险。

今天下班回家，顺便去了周边小区拍了下外立面，顺便再聊聊户型，由于拍摄角度的缘故，看不到另一侧的户型，由于是对称的，所以东边户和西边户的结构是一样的。

大家可以看到的问题即如图所示，东边户的下午和西边户的早上，都会被遮阳，而且这种客厅的设计，实际上是非常难受的，每天开窗第一件事就是压抑着左面/右面的墙，而且不是自己的房间。

我再换个小区，来告诉大家，不仅仅是一个小区如此，要知道这个“神仙”小区的价格并不便宜，当然做工用料是没得说的，但是仅仅从外立面来看，基本上就没啥兴趣了，当时拍摄时间是早上九点，哪怕是顶楼也只有一部分的阴影区域，就不说下面的楼层。

什么是好的设计？就如上面聊的，不怕货不好，就怕货比货，这种户型设计说实话真的是没有看下去的必要，但是本人还是去看了下这个小区的户型，总的来看还算是比较方正的。

就外立面来看都没做得如此“凹凸有致”的户型确实不多。那么为何如此设计？或者理解为什么当初会有人说，江阴的房子没有好户型吧。

当然了，当年和现在毕竟情况不同，所以拿现在的新房子和过去的次新小区比较确实不合适，但是作为消费者你是要为此付出真金白银接盘的，都2022年了，现阶段还是多看看靠谱的新楼盘吧，二手房？倒不是不能考虑，甚至于小区本身更老，但部分户型却要比这些次新好得多的也不是没有，但是你想要将其筛选出来确实是非常不容易的，何况如次新小区的好户型的价格至今依然坚挺，听说本地一次新小区的149㎡总高七层洋房，现在依然需要270w以上。

总结：

此篇是上一篇的一个延伸，聊的面会更宽一些，文中大部分都是实拍图，也是为了更好地展示，实际上旭辉运河公元一期预交付的时候我也是去看了一下的，也带着insta360和相机去拍了一遍，因为太忙所以一直没有将素材整理，其中确实也是发现了不少问题，但是总的来说还算是不错的，例如地板部分区域有轻微起伏，墙面不平，窗户密封条一塌糊涂，墙砖空鼓等等，虽然问题不算少，但是基本上也都是可以解决的。

而我二期的房子也是在等交付了，所以一些相关的，也都在考虑起来，看起来，例如封窗就在看了，而其中遇到的一些经历和避坑指南，后面也会一并奉上！

至于小区该买东面还是西面，优势和劣势，有时间再继续聊吧。

铭说：不务正业的铭记又出一篇关于房子的。。。

小编注：本文作者@铭记1106 是什么值得买首席生活家，他的个人自媒体信息为：

微信公众号：铭记华丽空净评测

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