半辈子的积蓄都花哪了？人人喊打的公摊面积——01 公摊面积到底如何计算

半辈子的积蓄都花哪了？人人喊打的公摊面积——01 公摊面积到底如何计算？

公摊面积是伴随房地产的发展产生的一项建筑指标。公摊面积的大小，在很大程度上影响着百姓买房的最终决策。
在当今的社会舆论下，公摊面积就像过街老鼠，人人喊打。老板姓总是觉得，自己奋斗了一辈子的积蓄买的房子，里面有一大块是自己没有办法使用的公摊面积。这钱花的太冤了。
今天，我们就来讨论一下什么到底是公摊面积？公摊面积如何计算？公摊面积是不是就是真的十恶不赦？希望能让更多的人明白公摊面积到底是怎么回事，能真正的帮到大家。

什么是公摊面积？

这些都是公摊面积

公摊建筑面积是指由整栋楼的产权人共同分摊所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。
公摊面积制度在中国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》明确规定：商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。 我们用一句通俗易懂的话来形容一下，所谓的公摊面积就是除去我们自己家里的面积，整栋楼上其他为居民服务而产生的面积。

公摊面积的前世今生

很多人都会认为，公摊面积是李嘉诚的公司发明的。其实，公摊面积的创始人是另一位香港的大咖，霍英东先生。公摊面积的产生，最初是为了划分整栋房产的产权，毕竟只有极少数的人有实力买下整栋的建筑。绝大多数的人只是买下其中的一套。套内的面积是实实在在能够通过实际测量得到的，而为整栋建筑服务的楼梯、电梯、走廊等公共空间，需要有一个合适的比例划分，划到每一户种，这样才能实现单套房产的销售。由此产生了公摊面积的概念。
1954年，香港的香槟大厦，第一次使用了公摊面积的销售方式。

公摊面积如何计算？

我们以一栋住宅的标准层平面图为例，跟大家讲一下如何计算户型的建筑面积、套内面积以及公摊面积。
一般来说，建筑面积=套内面积+公摊面积。

建筑面积计算范围

这是一栋一梯两户的小高层住宅，左右各自为一户，两户中间的部分为楼梯间和电梯间，此外还有给整栋楼服务的管道井，通风井等。
首先，我们来计算总建筑面积。
建筑面积就是此建筑平面所有部分的正投影的面积和。包括外墙的外保温。根据现行面积计算规范，主体结构外的阳台，可算一半面积。
经计算，我们可以得出，本建筑标准层的总建筑面积为258.66平方米。

接着，我们来计算套内面积。

套内面积计算

以左侧A户型为例，我们沿着户型外侧的每一段墙的墙中心线，分别画一条线段。所有的这些线段围合起来的部分的投影面积，就是我们这个 户型的套内面积。
我们把另一个B户型也沿着它的外墙画出墙中心线，围合成套内面积的范围。
由此，我们得出，左侧A户型套内面积为 99.40 平方米；右侧B户型套内面积为 98.02 平方米
除此之外，楼梯间，电梯间，另一半的建筑外墙，外墙外保温等这些，统统计入公摊面积。

根据上面提到的公式：总建筑面积=总套内面积+总公摊面积
我们现在可以算出：
总套内面积为 99.40+98.02=197.42 平方米
总公摊面积为 258.66-197.42=61.24 平方米

公摊面积到底如何分摊？

都说是公摊面积了，到底是如何摊的？摊到每户是多少平方米？

根据上面得到的数据，我们可以算出两个重要的数据，即所谓的得房率和公摊率
得房率=总套内面积/总建筑面积=76.3%
公摊率=总公摊面积/总建筑面积=23.7%
得房率+公摊率=1
因为公摊面积是为全楼所有的住户服务的，所以全楼所有的住户都需要按照户型的大小比例分摊公摊面积。也就是说，面积大的户型多摊一些，面积小的户型少摊一些，比例都是一样的。

A户型的总建筑面积为：套内面积/得房率=130.28平方米
公摊面积为：建筑面积-套内面积=31.24平方米
同理，B户型的总建筑面积为 128.47 平方米，公摊面积为 30.44平方米。

至此，我们已经明白了公摊面积的由来和公摊面积的计算。我们在买房时应该可以明明白白的看清楚辛辛苦苦半辈子的钱，究竟都花在了什么地方。
但是，公摊面积的大小究竟受哪些因素影响？公摊面积就真的是越小越好吗？
请继续关注我，下一期，我将跟大家讨论公摊面积的其他知识。

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