650万的房子缴450万的税，是真的。但它不是这次上海徐汇那对老夫妻的房子，而是2014年闵行另一个案子的账。
这次的主角是杜英荣、陆苏英。两位老人无儿无女，生前捐出500万元，帮455名先心病患儿做了手术。新民晚报
2018年，他们立下公证遗嘱，身后把剩余存款和唯一一套房全部捐出。受托方是上海市华侨事业发展基金会。房子在徐汇区长桥街道，是一套四五十平方米的一室半老公房。
报道口径为市价300多万元。 一百多万元存款已经提存到公证处，随时可以用于救助；卡住的只有房子。B站
这对老人名下确实也有“650万”这个数，但那是现金总额：生前捐出500万元，身后剩余存款约150万元。热搜里那套650万的房子，是2014年闵行毕原鸿、毛怡夫妇的案子。
那套房子过户到上海市慈善基金会闵行区代表处名下后，一算税费接近总价的70%。 650万的房，要缴四百五六十万。 基金会最后没卖，改成出租，用租金做慈善。大河报每日经济新闻
按同样六七成的比例估算，这次300多万的房子，税费也要两百万元上下。报道没有给出精确数字，基金会也还没走到缴税那一步。
为什么这么高？同样一套房，个人卖和机构卖，税不是一套算法。
个人卖持有满两年的普通住房，增值税免征；卖家庭唯一住房满五年，个税免征；个人卖住房还暂免土地增值税。
基金会不行。它必须先把房子过户到自己名下，再以机构身份出售，参照企业标准计税。大河报
大头是土地增值税和企业所得税。房子是几十年前的老公房，原值低、增值额大，土地增值税按增值额超率累进，最高到60%。
企业所得税按处置所得25%征；再加上增值税及附加、印花税。几项叠起来，就到了总价的六七成。
所以，不是基金会想赚一笔，也不是它故意压价。它把房子过户到自己名下，是为了满足登记要求；一过户，税的口径就变了。
基金会是非营利法人，卖房的钱不进谁的腰包，而是进老人设立的慈善专项基金。
更麻烦的是，基金会本来可以不接这个过户。老人留了一份“死后生效委托书”，委托基金会在身后代卖，房款提存公证处，再定向划给慈善项目。
按民法典第174条，只要授权明确约定代理权持续到事务完成，人去世后委托仍有效。多位民法学者和律师认为，这条路在实体法上站得住。看看新闻
但不动产登记窗口只认“继承”这一条路径。产权人去世，先确权，确认新的权利人，再卖；窗口不判断委托书有没有效，只判断这属于哪类业务。
而“产权人已故、受托人持委托书直接代售”这一类，不在受理分类里。 法律上你有权卖，程序上你无类可归。看看新闻
这件事可以概括成一句话：实体法往前走了一步，行政程序还站在原地。 基金会只能先过户，过户就撞上高税；不卖，老人的遗愿就悬着。知乎
2014年闵行的案子，最后是出租。租金进慈善专项基金，细水长流；这次华侨基金会也还没下决心卖。每日经济新闻
专家提了两个方向。一个是给公益机构建白名单，资质信用良好的，处置受赠房产时免征土地增值税和企业所得税。看看新闻
另一个是给登记窗口补一条操作路径，让“死后生效委托”能够实际办理。前者解决税，后者解决程序。
这对老人已经捐出的500万元，救了455个孩子。剩下的这套房，不是基金会想吞，也不是税务部门故意为难，而是“捐钱”的流程很成熟，“捐房”的流程还没长出来。善意没有打折，是制度还没学会怎么接住它。
650万缴450万，不是谣言；它提醒的不是“别捐房”，而是“捐房这条路，该修了”。
