楼下被淹，楼上说找物业：空调外机平台漏水，谁赔？法院判过两个方向

2024年9月20日，受台风影响，上海迎来强降雨。第二天，某小区101室的张先生发现客厅西南角的天花板开始渗水，墙面和地板都受了潮。水不是自家管道漏的——来源是楼上201室阳台外侧的那块空调外机平台。平台地漏附近积着树叶和杂物，雨水排不走，积满之后顺着墙体渗到了楼下。

协商没有结果，101室的张先生把楼上小周夫妇诉至上海市浦东新区人民法院。楼上业主认为，平台在自家阳台封窗之外，属于公共区域，日常维护该归物业；台风天短时间大量降雨，也是积水的重要原因，所以自家不该赔。法院审理后判的是：该平台属201室业主的专有部分，台风暴雨不能免责，小周夫妇全额赔偿楼下房屋修复费用3400余元。浦东法院今年8月披露这起案件时提到，宣判后双方均未上诉，判决已生效。

判给楼上的依据：这个平台只有你家能进

法院划的是建筑物区分所有权里"专有部分"的三条线：构造上能否独立区分、利用上能否排他使用、能否登记为特定业主所有权的客体。案涉平台虽然没有登记在小周夫妇名下，但构造上与阳台直接相连、与其他区域界限明确；使用上只有201室住户能进入放置外机，其他业主进不去，也无法共同使用。两个特征叠加，平台就成了专有部分的延伸，日常清扫、维护责任随之落在业主头上。

至于"台风"这张牌，法院认为，正是楼上没有履行日常清扫义务、地漏被杂物堵死，雨水才排不出去酿成渗漏。暴雨是外因，管理失职是内因，外因不能替内因免责。

同类纠纷里，确实存在方向相反的判决。

换个案子，平台又成了"大家伙"

2020年3月，江苏东台某小区7号楼，一块水泥从空调外机平台脱落，砸中楼下停放的宝马车，车顶B柱上梁塌陷。车主顾某把物业公司、开发商和平台对应的904室业主一并诉至法院，评估认定的车损为5410元。这份判决书（案号（2020）苏0981民初1519号）给出的认定与浦东案相反：业主从室内根本到达不了该平台，只能从大楼外部借助专业设备上去；平台没有登记在任何业主的权证里，外侧水泥层属于大楼外墙的组成部分——所以它是共有部分。物业公司辩称事发当天"狂风大作"属于意外，法院认为6级风不属于突发意外事件，物业应有合理预见并采取管理措施，最终判物业公司承担全部赔偿。

天津河北区的一起终审案件，和"水"的关系更直接。楼下温女士家漏水，查下来是楼上房屋空调外机隔间地面下方的冷凝水排气管损坏。物业公司的抗辩是：这根管子只服务15号这一户，是专有部分的附属设施，不在服务合同"共用上下水管道"的范围内。天津市第二中级人民法院核对房本附图后认定：隔间没有计入房屋建筑面积，不属于业主专有部分；冷凝水排水管属于建筑物附属排水系统，是公共设施。三方就维修僵持不下，温女士自行委托维修，花掉1896元（维修费1596元、空调移机费300元），法院判物业公司全额承担，二审驳回上诉、维持原判，50元二审受理费也由物业负担。

三个案子放一起，尺子是同一把：能不能从户内进入、有没有列入分户附图。浦东的平台与阳台相连、可排他使用，归业主；东台、天津的隔间业主进不去、房本上找不到，归共有，维修义务转到物业。

法院之外，还有兰州式的拉扯

不是所有纠纷都能走到判决。2025年9月3日，兰州天庆嘉园B区9号楼，901业主家空调外机平台因连日大雨积水，渗到楼下801室，阳台立柱墙皮脱落。三方报损3000元，原本谈好的分担是901业主担50%、801业主按折旧担30%、剩余20%由物业承担。物业拒绝出钱，理由是空调平台和外机是业主的"专属配套设施"，由业主自行安装、只能从业主家中进入，维护与物业无关，且已通过业主群和单元门口张贴通知尽到提醒义务。

社区调解没能改变物业的态度，那20%最后也由901业主自己贴了进去——他实际支付2100元，占报损金额的70%。901业主还称，沟通时物业工作人员语气强硬，反过来指责他往平台倒垃圾导致堵塞；事发后物业才安排师傅清理维修下水管，维修师傅发现平台和801对应水管各有一个损坏配件。北京京师（兰州）律师事务所律师王泽华对这件事给出了另一层判断：平台确为特定业主专属使用，但连接各平台、贯穿整栋楼的排水管道属于建筑物共有部分，物业负有定期检查、维修和疏通的义务；"提前通知"只是事后补救，替代不了对硬件的实质性维护。下水管上存在损坏配件，恰恰说明积水不能全算在天气头上。

入冬前，楼上楼下各做两件事

这类纠纷花钱不算多，耗的时间和精神却不少。关键是提前弄明白两件事：你家窗外那块板归谁管，管子堵了坏了该找谁。

楼上住户先做两件事。台风、强降雨来临前，在安全够得着的前提下，清理外机平台地漏周边的落叶杂物；每年入冬开制热前，检查冷凝水排水管有没有插进排水立管——制热时外机化霜水量明显变大，这块平台冬天比夏天更容易积水。新装或者移机时，盯着师傅把排水管接到位再验收。

楼下住户同样有两件事要抢在前面。发现水渍第一时间拍照录像，把滴水路径、受损位置和楼上平台一起拍进画面，而不是只拍一片湿墙；用报修单、书面函件或者可留痕的聊天方式，请物业到场查看登记。真到了三方僵持的那一步，天津的终审给出了路径：物业拖延不修，业主可以先行委托维修再追偿，但务必留好维修合同、发票和维修前后的对比照片。

诉讼成本也都有现成参照。浦东案一审宣判后，双方均未上诉；天津案一、二审案件受理费各只有50元，最后由败诉方承担。金额不大、证据齐全的案子，法律门槛比想象中低——难的是很多住户在水渍刚出现的那几天，没做留证这一步。等墙皮大面积脱落再翻旧账，责任会更难说清，邻里也更难看。