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最新信托行业新的里程碑--非交易过户的不动产信托落地
2025-06-16 10:10:46
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大鱼测评第1399篇原创
由于信托财产的独立性（不能和其他资产混同），是信托有效的必要条件，需要明确清晰的把信托财产和委托人、受托人、受益人的其他财产独立区分开来。但不同于英美法系，我们采用的大陆法系没有完善的信托资产登记制度，使得虽然在信托这个服务架构上可以放入任意资产，但在执行层面只能优先放入现金、保单、股权等。
不动产信托的意思就是，将房产放入信托计划中，委托给信托公司进行管理，同时实现委托人的意愿。如果想要将不动产装入信托，难度太大，因为权属不清晰，房产和信托公司的自有资产很难区分，过往有三种解决思路：
1、通过买卖交易的方式，将房产过户给信托公司，实现房产所有权的转移，但考虑到交易房产过程中的税务成本增加，以及实际执行的难度，很少有落地执行；
2、让信托公司通过SPV（Special Purpose Vehicle）特殊目的公司控股的方式，间接持有房产，但会弱化信托财产的独立性，并且期间管理费用也很高；
3、先设立信托，将现金放入信托后，再用现金购买房产。但难度在于能全款购买多套房的人群受限。此前购买的自住房依然无法放入信托，没有办法实现全部房产的装入。
这种制度缺位大大制约了信托业务的拓展，因此落地到执行层面，其实能让信托架构里放的资产类别还是会有一定限制，即便客户有需求，中国家庭的很多资产都是房产，想把房产装进信托非常困难，也会被价格（信托公司的管理费服务费+交易税费）劝退，信托公司也没有意愿推动这类业务。
但就在今年的4月，北京市通州区落地了非交易不动产信托的第一案，预示着一场金融与法律的深度变革正式拉开帷幕。
相关新闻图不动产信托登记的落地实践
（一）北京试点：破冰之旅
2024年12月，北京率先发布了《关于做好不动产信托财产登记工作的通知（试行）》，标志着全国首个不动产信托财产登记试点正式启动。北京的试点政策明确了不动产信托财产登记的具体办理流程，包括信托产品预登记——签订信托文件——办理信托财产登记，三个步骤。
这一流程不仅实现了：1）不动产权证书附记栏标注“不动产信托财产”，明确信托财产属性；2）还允许“非交易过户”方式完成产权转移，大幅降低了设立成本。
在以往的固有思维里，很多人都认为信托是一个“高大上”的东西，就算有想法有需求，也会担心被门槛和费用劝退。但这次首例不动产信托落地的家庭，其实是一个非常普通的家庭。
委托人田女士担心自己离世后没人照顾患有自闭症的儿子，希望将名下唯一的一处通州区的房产放入信托，委托信托公司，用该房产给儿子提供居住场所，未来用房产处置后的资金为儿子终身的照护费用。信托公司将按照约定打理房产，以实现田女士对儿子的照顾。
可以看出主人公并非什么“有钱人”，也没有无数的房产，但却有前瞻性的想法。当时看了她的采访视频，很有感触，因为她说：
“我觉得我们每一个时代的人，都有每一个时代做任何一件事情要达成我们目的的时候，都有我们特定的成本，我就觉得匹夫有责。”
“我想要的就是我的财产，将来我觉得在我活着的时候能知道不是依托于某一个人或几个人，而是依托于一种结构和程序的保障，这是我一个根本的目的。对我来说，我想我们这一群人在探讨的是我孩子的生命的尊严，其实我是很感动的。”
“我最大的心愿就是我的房子未来能给我的孩子提供一些保障，不动产信托财产登记相当于我为孩子建立了一个财产的‘城堡’，这个‘城堡’有它的管理者，他们来决定这些财产怎么用，在什么情况下保障我儿子的生活。”
这份落地的首例非交易不动产信托，也是一份特殊需要信托。有了北京这次落地的案例，近日上海也发了相关通知。
（二）上海试点：创新与拓展
2025年5月27日，上海也发布了《关于开展不动产信托登记试点的通知》（沪委金融办〔2025〕53号），在多个方面进行了创新和拓展，也明确了办理流程，包括信托产品预登记——出具证明文件——办理信托财产登记——反馈登记结果，四个步骤。
首先，上海构建了“双重登记”模式，即通过中国信托登记有限责任公司进行不动产信托产品登记，同时由不动产登记机构进行不动产信托财产登记。
其次，上海扩大了适用范围，设置了慈善信托专项条款，鼓励围绕养老助老、特殊需要、家庭服务、公益慈善、风险处置等场景开展不动产信托登记试点。
不过目前依然有一些局限性，〔2025〕53号文依然提到了不动产信托业务涉及相关税收，按照相应税收政策办理，但是没有具体细则。但迈出的第一步，已经非常不易。
近日，珠海市也在推动不动产信托登记制度的落地......
大鱼总结
个人的体感是，最近些年国家对资产服务类信托（家族信托、家庭服务信托、保险金信托、特殊需要信托、遗嘱信托等）的支持日益增大，无论是政策的支持、宣传的普及、还是立法的完善，放开的试点......种种迹象都说明，服务类信托还有很长的路要走，但一直离不开国家的政策支持和大力发展，未来的普及力度会越来越大。
此次北京通州区的信托落地案例中，通州区区长助理等人全程参与和给到委托人的介绍中，很明显能看出有做过专门的“功课”，讲解非常清晰专业。从这个角度也能看出大到国家小到基层，都在大力推动和鼓励通过信托架构的方式来解决继承、特殊照顾等长期服务。
毕竟中国的经济发展，已经从高速发展转向平稳，大众对财富的需求也已经从创富到了守富的阶段，抛开所谓“顶顶有钱人”的范围，中国目前70%以上的普通家庭，持有的财富都主要集中在不动产上，努力工作一辈子，都是为了有“一个安稳的家”，中国人对房产的执念是刻在骨子里的。而一套房的价格，都在几十到几百万，甚至千万计价，哪怕只有一套，也是一大笔财富了。
所以不管是什么经济实力的家庭，在面对财富的代际传承，最起码会涉及到一处或多处房产，以及现金等的向下给予，其中房产会是很大的占比。
目前刚开始试点，尚不清楚具体门槛和费用，但新闻中一套非豪宅的房产也能放入信托释放的信号，信托门槛降低可能是未来的趋势，成为普通家庭也能用得上和用得起的工具。
在这个过程中，如果能运用不同的工具解决不同的资产安排，能避免不少的纠纷和税务损失。而此次值得记入里程碑的不动产信托，就是一个用得上和用得起的工具。
再结合遗嘱、保险、保险金信托、意定监护等金融工具和法律工具，组合搭配，就能够实现十分全面的互补。非常期待这类不动产信托试点后的全国铺开，门槛不高，人人适用，从而实现广大老百姓的老有所养、精准传承。
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