新物业公司入场，业主务必注意这五个雷点——谈谈那些年我踩过的坑以及我的对策

说实话，这年头买一套商品房不容易，请个好的、省心的物业公司更不容易。

像我所在的小区就经历过不少类似的遭遇，经常要和物业公司斗争，也因此积累了一些经验。再此分享给大家，希望大家不要在物业服务的消费赛道上继续踩坑了！

基于实际，我总结出以下几点避坑指南。

雷点一：冒牌物业

很多时候，我们都希望服务小区的是大品牌物业，比如万科、恒大、保利、中海等等。大品牌意味着高标准、高规范，但违法者也往往利用了消费者这一心态，尤其是在一些小地方的楼盘，会存在一些冒用物业牌子的情况。大家在招标的时候一定要看清楚，物业公司的抬头，然后去企查查查询公司的股权结构与大公司是否存在联系。一般真的很容易被这个噱头给迷惑住。

雷点二：特设物业

特设物业和前面冒牌物业有相似之处。一种最简单最粗暴的做法，是业委会直接指定小物业为小区提供服务。这种方式比较显眼包，目前已经不多见了。所以他们会采取更为隐秘的运作方式。即邀标进来的物业公司会以大公司某地的分公司形式出现。这种形式非常隐蔽，大家会看到分公司的形式而自然以为是大公司标准。但是深究起来，你就会发现更多。比如你所在的地方其实早就有某企业X城市分公司在运行物业项目了，但是你所在的小区偏偏是某企业B城市分公司运作。应标人会给业主解释，因为公司内部区域项目调整，导致实际运作方是B城市分公司。这种描述的隐蔽性也很强，很容易把人绕晕。但是你继续深究去查一下，就会发现有些地区公司的成立时间就在投标你小区时间之前没多久。如果是这种情况下的，就是特设物业无疑。这种物业的特点就是名气大，服务差，管理者有业委会撑腰后非常霸道。在实际中，我们发现即便是行业TOP3的物业公司也同样会存在上述行为，属实令人寒心。

雷点三：标书空承诺

差的物业往往标书做的漂亮，但是实际履约是不会按照标书标准执行。一般而言，普通业主看到的是物业合同。物业要做手脚，往往在合同的约定上会比较宽泛一些，多为定性考核项目而不是量化考核。按照规定，合同中未载明清楚的，以标书为主。物业这就是笃定了业主不会去看标书。实践中，也确实如此。标书中往往会明确约定，小区的墙面、地面、瓷砖、消防安保、人员配置事项，而且非常细致。物业在执行的过程中，根本不会按标书细化落实。如果大家要维护权利，一定要先把标书内容全面理一遍。

雷点四：人员缺岗或外包

物业公司属于人力型公司，其最大的经营成本就是人力。故很多公司会在这里做手脚。如果大家平时能够明显感觉到维修、安保、清扫服务很不及时，而且设备等等反复出现问题。那么你小区的物业公司大概率会存在人员缺岗或者外包的情况。具体检索方式可以由业委会发函给物业要求其提供对应岗位的名单人数和社保缴纳情况，并与标书要求的内容进行核对比较。往往可以发现较大的问题。重点检查安保人员外包和总人数盘点。可以同时采用乡村调查法，对物业门卫等进行打听式调查。