从东京房产投资的现状看，如今房产投资的选择要点/北上广的房价会持续上涨吗？赶紧买房，还是继续观望？

最近关于房产是否值得投资的问题，引起了大家的重点关注。

很多人的想法就是。如果买一套房子，都是以投资为主。就算是资助也是投资。主要的算法就是算出租给别人多久能收回成本？

房产投资就认为是资产。通常的关键就是房产买了几年之后就会升值。

但是这些诸如此类的观念，在如今日本的房地产市场已经不太现实，下面叫分条列述。

为什么要总结这几条呢？因为东京的房地产市场已经相对来说属于亚洲市场里面比较成熟的市场。

他们当前的现状，可以为我们将来的投资做一参考。

1.只要选对城市，买哪里都涨

首先要说明上面这一条是错误的。

至少上面这一条在如今的日本的市场是不存在的。

比如说上海不会因为市区涨得很贵了，周边也会地价同步起来。四大新城，有目共睹。

将来的投资的收益方向主要会是以房租为主，而不是以房价暴涨获得的差价来获得收益。

就是大势所趋。

反过来来说，就是通过短期炒房获利的机会，在急剧减少。

2.房租获利，仅与收入相关

如果说想要靠房租来获利，那么无论这个房子价格多高多贵，它的租金的价格只与当地的平均收入水平正相关。

因为租房的人付得起的价钱肯定是与他的收入相关的，如果当地收入水平不高，那么再贵再好的房子，他的租金也上不去。

如果当地大部分人的收入水平，薪资水平没有大幅度的提高，那么房租也不会大幅度的提高，这在上海已经得到了证实，在前面一段时间由于商业环境受到了抑制，所以房租的价格其实是跌的，无论房产中介想怎么样提高房租的收入，但是整体来说仍旧是下跌的趋势。

正常情况下，房租的年收益率大概是房价的1%~2%之间。不会太高的。

因此如果想要通过房租来，收回买房的成本。需要50~100年。但是其实这个算法还是有问题的。因为你购买房子的全款的年收益率，放在普通的定期存款里面，大概也有三个点的收益。总体来说是不划算的。

但是这里面谈到东京的不同。东京的房租的收益率有4%~5%。已经是很高了。所以一方面你也可以说东京的房子的租金很高，另外一方面你也可以说东京的房子的价格很便宜。

所以这也是未来的一种发展趋势。

3.新房二手房，房租没大差价

这里面谈到的一点，就是无论你买的是全新的房子还是二手的房子，他房租的差价并不太大。

因为是二手房和新房的概念是很模糊的，因为一旦有人住了，它其实就是二手房。它真正的区别可能在于装修，在于内部装修和家具家电。

但是带鱼租房的房东来说，家电和装修其实本质上也是一种投资，增加了房产的总价格。

4.贵房产才贷款，便宜都全款

现在东京的房产只有贵的房产，银行才会发放现金贷款。而便宜的房产，一方面银行都不会发放贷款，另外一方面购房者也是全款购买。

其实在这方面，上海方面已经很相像。大部分上海本地人购买房产都是不贷款的，都是全款付清，这样的话还可以在总房价的基础上打个95折最多。

其实全款支付。

满打满算既不给银行打工，又能在房价上更优惠一点，还是划算。

5.新车落地打8折，新房会吗？

目前上海市的新房和二手房最大的差异就是二者的房价出现了倒挂。

所以关于买新房还是买二手房。在两者差异足够大的情况下，肯定是买差价最大的新房。买到就是赚到，这句话不是虚的。

不过这里面还有一个潜在的风险，潜在的风险，就是说很多新房是期房，到时候会不会烂尾就是最大的风险。

但是东京的情况恰好完全不同。他们的新房的价格肯定是比二手房的价格贵。

为什么呢？因为新房的价格里面包含了广告的成本。一切价格的成因都是来自于广告。

所以他们也是买二手房划算。

这里面要提到一点，就是东京现在新建的房屋都离市区比较远。市区比较远的话，因为大家都不太愿意离市区远，所以房租的租金要降低，这样的话就出现了一个两极分化的情况，就是新房的价格比较高，但是租金也比较低，所以想收回投资的成本是遥遥无期的。

尤其是在偏远地区的房子，还有可能出现租不出去的情况。再新再漂亮再好也没有人租。

在第1次购买的远郊新房，不得不卖出的时候，反而还要降价卖出。

6.市中心永远好地段，好选择

如果说现在要在东京，买房子，那么选择什么地段呢，其实仍旧是选择市中心的地方以及市中心的周围。

地段地段地段买房的三大重点，到如今这句话仍就是东京买房的核心要义。

7.总结一下

（1）其实购买投资房产最大的差异不是来自于购买时候的选择，而是来自于信息的代差。东京的现状可能一部分代表了我们国家房产的未来。但也不能完全代表，因为我们还是有一些区别的。

（2）比如说，当前国外一些房产的外面维护等等都是属于自己小区物业集体出资维护，这个成本很高的。但是大城市的小区维护，包括外立面翻建以及防水坡度的改造，都是当地政府直接出资免费维护的。相当于没有成本。

（3）当前东京的不动产买卖相对来说还是很成熟的，如果除了东京这个参考，其实还有韩国的参考。

以他国的，历史为鉴，可以见兴衰。

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