王石杀回楼市！75岁再创业，这次瞄准15万亿大市场，楼市要变天？

已经75岁高龄的王石，又注册了一家公司。

据公开的信息，9月28日，深圳深石城市更新有限公司完成了登记手续它的注册地址位于深圳市盐田区的小梅沙，注册资本为1500万人民币。

公司法定代表人是杜吉良，但是董事长一栏写的是王石。

业务范围很广，有商业综合体管理、旅游策划、物业管理、规划设计、节能管理、酒店管理、住房租赁等等，但是没有直接提到“房地产开发”。

这几个字，其实很有信息量。

它是做城市更新、片区运营以及存量资产管理和开发的公司，并不是传统意义上的“拿地、建房、卖房”的开发商。

也就是说，王石这次的目标并不是新房市场，而是已经建成的房子片区怎样进行再开发。

01、股市先动，资金押注的是新赛道

消息一出，万科A股股价就连续上涨，市场上给它的标签也十分明确：城市更新、房地产运营、深铁支持。

但是大家所关心的，并不在于“王石回来之后房价就会立刻上涨”。

过去的20年里，房地产最主要的模式就是开发销售。拿地、融资、建设、销售，房子卖掉了之后，项目就完成了。

但是目前市场的状况，已经发生了变化。

住房数量越来越多，新需求增长速度变慢了，购房者不再仅仅考虑“有房子没有”，还会去比较地段、配套设施、物业服务、周边环境以及后期管理等方面。

房地产竞争的重点，已经由“谁建的房子最快”转变为“谁能把城市、社区经营得好”。

这也是为什么，城市更新会成为新的关注点。

02、二手房成交超过新房，市场进入存量阶段

从公开数据来看，二手房交易占比正在持续提高。

前些年，新房是市场主角；而到了近几年，二手房成交量快速上升，部分月份和重点城市已经超过新房。

这意味着什么？

意味着越来越多的人，买的不是开发商刚建出来的房子，而是别人已经住过、正在出售的房子。

市场定价的方式，也跟着变了。

新房通常有统一的备案价和营销体系，二手房却是一套一个价格。

同是一个小区，不同的楼栋、不同的楼层、不同的装修、不同的视野以及不同的物业管理状况，成交的价格也会相差很大。

以前买房子的时候，大家关心的是“这座城市还能不能继续升值了”；而现在买房的人越来越多地关注的是“这间房子值不值得住，以后还有没有人愿意接手”。

这就是存量时代的特征。

全国城镇住宅已经有很大的存量了，以后房地产很难再靠不断地新建房子来发展了。老小区改造、旧街区更新、商业空间盘活、社区服务升级等都会产生新的需求。

03、王石这次回来，并不是临时起意

王石离开万科之后，并没有完全离开城市建设这个行业。

这几年来，他把更多的精力用在了低碳建筑、节能改造以及城市的运营管理上面。例如深圳大梅沙附近的近零碳社区，涉及到光伏发电、能源管理、微电网以及建筑节能等多方面的工作。

这些经验，不同于传统的房地产开发，但是正好适用于现在的城市更新。

老小区并不是只要刷上一层外墙、安上几部电梯就算完成了。

真正有效的更新要考虑到能源、停车、物业、商业、养老、公共空间等多方面，并且在改造完毕之后怎样进行长久管理。

只有改造而不经营的话，几年之后环境还是会变差的。

所以城市更新其实是一场持久战。

要懂得规划，又要会管理资金；不仅要能够对建筑物进行改造，还要能把片区内的人气、消费又重新吸引过来。

从这个角度看，王石此时重新布局，并不是回到过去的开发模式，而是换了一种玩法。

04、15万亿市场，机会不等于人人都能分到

根据相关的规划以及各个机构的测算，在未来的几年里城市更新领域将会产生一个相当大的投资需求，市场上经常被提及的一个数字是15万亿。

老旧小区、城中村、地下管网、危旧房改造、完整社区建设等都存在资金需求问题。

但是要明白，市场的广阔，并不意味着所有的项目都会盈利，也不意味着所有的旧房都会因为此而增值。

城市更新最核心的是不要把所有的区域都变成高档商业区，而要看这个地方是否真的有需求。

有人口、有产业、有交通、有公共设施的服务区，在经过改造后会更容易形成一个良性循环。但是只进行表面装修的话，周边没有就业机会也没有消费需求，房子也很难重新焕发生机。

对普通的业主而言，老房子是否有价值，并不是由它的房龄决定的，而是要看它所在的城区、地段、人流量、物业管理以及翻新情况等多方面因素。

对打算购买二手房的人而言，也不能只看挂牌价。

还可以再问一下：小区有无改造计划？管道、电梯等设施是否需要进行更换？物业管理公司的情况怎么样？周边商业、交通还有没有提升的空间呢？

这些细节，往往比一个漂亮的样板间更重要。

05、楼市会不会因此“变天”？

答案可能没有那么戏剧化。

王石创立新的企业，并不代表全国房价马上会上涨，也不表示房地产又回到了以前高速发展的时期。

把房地产看作是换挡的过程，也未尝不可。

以前是比谁的土地多、谁的销售速度快，现在则是看谁的产品质量好、资产运作合理、城市服务能力强。

新房不会消亡，但是二手房、租赁房、旧城改造以及社区运营的作用将会越来越大。

对一般家庭而言，值得关心的并不是某位名人的所作所为，而是一栋房子能否满足日常生活需要、家庭债务是否在可控范围内、所在城市是否有持久的人口及产业基础。

房子终究要回到居住和使用本身。

一套地理位置优越、配套设施完善、物业管理到位、生活便利的房子，在市场有波动的时候也能够寻找到真正的需求。

反之，如果只有一套房子而没有相应的人口和产业做支撑的话，那么再大的故事也无法长久地存在下去了。

写在最后：

王石75岁再创业，说明的或许不是“楼市要重新疯狂”，而是房地产的下半场已经换了赛道。

旧房子怎么变得更好，老城区怎样重新焕发活力，社区又该如何长久地维持下去，这才是人们应该关注的方向。