魔都租房另类心得+10W预算焕新改造100平出租屋（硬装、软装、家具、家电全含）

目录：

0.0 前言

0.1 如何在预算较高的情况下（8000~12000）在魔都租到一套性价比优秀的房子（地段、朝向、渠道）

0.2 如何保障房东不要在租期内毁约的问题

1.0 出租屋的装修计划以及预算（不要轻信设计师）

1.1 硬装内容以及避坑指南（楼主从事连锁实体店，常年和工程队斗智斗勇）

1.2 额外心得

0 前言

生为一个魔都土著，毕业后和女朋友一直在上海租房子居住我们都比较喜欢老上海的感觉，所以不定期的会在长宁、徐汇、静安这些区域找一些有特色的房子租住一段时间列一些我们租过的比较有特色的房子吧~

6层楼带露台的老公房

13年时候在古北地区寻觅到一套4房2厅带顶楼台的老公房（属于半违章建筑hohoho），因为6楼非电梯房，基本就没做什么改造，本身总租金只有6500

夏天的时候露台晒衣服被子简直太爽了，春秋天还能露天烧烤。唯一的不足应该还是每天上下班爬楼梯实在是太幸苦了（当时楼主毕业没多久，还带着从北京学校里养着的几个猫飞回上海，当时的露台真的是猫丁兴旺）。。。为了节省预算，还在豆瓣上找了几个女人合租，当时算上露台的出租预算也就3500/月：）

(2)复兴路一带的涉外租赁房

15年，工作了几年，和女友收入也有提高，租房的预算也提高了不少。了解到涉外租赁这一块，本身就一直对老洋房情有独钟，外加上国内airbnb的名宿风越来越流行。于是开始和女友在瑞金路那边找了套老洋房（这次是二楼），满心欢喜的入住了，找了点这套房子目前的照片给大家分享下。因为是复式的房间，套内面积大约在50平左右，租金8000/月 ：）

(3)天山绿地旁边的老商品房

17年，复兴路房子也到期了，工作时间长了，开始陆陆续续积攒了不少的家当，需要一个更大的空间，无意中发现了一个风景极好的市区房子，开窗就是天山绿地，小区直通，每天晚上都去公园里散步。房子2房2厅 125平米，租金9300/月 。因为有投影仪+超大客厅，基本每个月都会组织基友们ns派对，大家对这套房子的风景还有功能都特别满意。外加上一个超大号的客厅，当时花了1w左右的预算重新修缮了一下客厅，大概修缮好以后是这个样子的：

0.1 在魔都租到一套性价比优秀

稍微熟悉一点上海的租房市场的朋友应该会觉得楼主租到的房子似乎价格并不高，关于这一块我也有不少自己的心得

我自己找房子的办法，有点返璞归真：找中介看房

同样是找中介，我们需要有准备的找

(1)确认每年租房市场的淡季以及旺季：

淡季是11、12月，因为每年年底是租客退租的高峰期、我会选择在相对市场需求低的时间节点，来更换房子

(2)列好需求以及预算：

按照楼主目前的租房要求

租金在8000~10000/月、2房100平以上、要附带小区车位、租期在3年以上、能够允许改造

必须是长宁、徐汇、黄浦区、内环内

(3)安排好找房的时间成本

提前两个月（从10月份开始就可以执行了）把要求给到5~10个以上不同区域的链家中介经理，因为陆陆续续会有到期的房子挂牌。

(4)等待

这一步很重要，性价比高的房子从来都是等出来的，不会一直挂在那边，尽可能多、尽可能早的找中介经理，就是为了可以第一时间找到高性价比的房子。

(5)额外的渠道：豆瓣小组还有合租神器zuber。仅作为挖宝藏环节~~

0.2 如何保障房东不要在租期内毁约的问题

8000以上的房子、往往租客的溢价能力会有显著提高，具体可以参考知乎的这个问题：最高赞的答案给出解释：“房租上万以后,房东其实是弱势了。因为很怕你不租了,空着一个月就是损失上万的钱啊”另外在签订中介协议的过程中，可以把退租违约金比例适当上调，弥补装修损失。以楼主为例，往往会按三个月的违约金作为房东的退租成本，如果突发退租情况，软装和家电可以带走，违约金可以作为硬装投入的补偿。

part 1

1.0 出租屋的装修计划

有朋友推荐了一套市中心的两房,小区环境很好（08年有名的商品房，在武宁路苏州河边，很多人应该会猜到是哪个小区了），并且房子房东入手后从来没有修缮过，遂入手。

房子到手的一些状况

a.105平米，从未二次装修，家具老化严重

b.房东人在国外，希望找长期稳定的租客（5年以上）

c.本身小区两房均价在11000/月左右

d.最终和中介磨了半天，确定了1个月的免租期+9000的租金/月，每年200的租金增幅

和爱人商量了一下，既然有一套可以好好打理的房子，是时候把需要翻新的清单做个列表了

装修内容

硬装部分

【采用包工半包料】《====这一部非常重要！

• 厨房水、强电重做（电路老化严重、内阳台原先的设计没有考虑洗衣机接水口，遂改造之）

• 厕所翻新：瓷砖补贴+吊顶（水电路维持原装不变）

• 玄关造型改动，增加额外储物空间，同时提升整体感

• 客厅及卧室变更色彩方案（为客厅家庭影院预留弱电管道）

• 地板、踢脚线、石膏线补贴

• 主卧嵌入式衣柜、家庭影院电视柜、厨房柜、书柜、玄关柜X2、次卧榻榻米（替代客房床位）

• 不改动外部窗体结构（内部老旧用软装窗帘配色遮盖）

额外自行采购部分

• 玄关柜移门+主卧柜移门

• 橱柜门+厨房台面（不锈钢工艺+嵌入式台盆）

• 前置净水器x1

• 浴霸x1

• 马桶x1

• 黑色花洒+卫生间挂件全套

• 卫生间台盆+镜柜+龙头三件套

• 强化木纹复合地板+踢脚线

• 厨房、卫生间地砖+墙砖

软装部分

• 全套灯具

• 三人座沙发

• 维莎1.8x2.0米实木床

• 床头柜x2

• 全套窗帘

• 白胚橡胶木

• 1.4米餐桌+椅子x2

• 主卧电视柜x1

• 客厅茶几x1

• 客厅地毯

• 侧卧榻榻米垫子

• 沙发抱枕

家电部分

• 房间1.5匹壁挂空调x2

• 客厅2匹空调柜机x1

• 冰箱x1

• 洗衣机x1

• 热水器、油烟机、灶台三件套

• 自组家用htpc

• 投影仪X1

• 5.1音响+功放 一套

装修效果：

客厅正面，投影仪还没挂上去

厕所用了马赛克瓷砖，自己采购

浴室部分瓷砖用了湖蓝色马赛克砖

家具都是白胚家具自己上蜡

生态板打的柜子，直接上墙（石膏线直接坐在柜体外沿）

小玄关圆弧

主卧飘窗

1.2 额外心得

家电篇：

针对租房总周期进行合理的家电购买计划

家具篇：

储物柜

E0级生态板保障功能，降低成本

家具：

白胚家具自行抛光+打磨（全套家具+加工费一共2500左右，含人工）

详细费用清单见下表格