高盛说2029年房价企稳，但先别把它当成反弹信号
10月的楼市数据，只看一半会得出完全相反的结论。
看量：上海二手房10月网签24653套，同比涨32.9%，创2021年以来同期新高。第一财经东方财富
看价：中指研究院的百城数据里，二手房均价环比跌0.61%，100个城市里98个在跌。中指研究院
量涨价跌，是眼下楼市的真实样子。高盛10月20日发布的《2027年展望》，把这对矛盾放进了同一张时间表——只是很多人只记住了“2029年企稳”，漏掉了企稳的真正含义。
企稳靠的不是有人接盘，而是没房可卖
高盛对未来几年房价的测算很直白：2027、2028年新房价格每年再跌3%，2029到2030年走平，2031年起每年涨3%。东方财富
注意，这个企稳的机制在供给端，与需求回暖无关：2028年全国新房可售面积同比骤降39%，2029年再降19%，一线城市收缩提前到2027年。东方财富
供应为什么断崖？一是“828”现房销售新政拉长回款周期，资金周转近乎腰斩，高盛测算大多房企拿地强度会收缩至少一半。另一个更扎心——高盛调研18个城市后发现，名义库存要7年才消化完，真正具备销售条件的有效库存只够卖27个月。剩下的大多是“卡住”的库存：没开工的地、卖不动的盘子，变不成你能买的房子。知乎东方财富
所以2029年的企稳，更像供给侧的自然出清，而不是上涨起点。高盛在报告里也把话说死了：长期住房供给比率到2035年会升到1.17倍，比发达市场约1.1倍还高——房子总量并不短缺，价格没有持续大涨的基础。东方财富
企稳的名单很短，先看看你家在不在
“沪深核心盘到2028年底涨20%”是这份报告里传播最广的一句话，但原文有两个限定条件，转述的人几乎都没提：只覆盖上海、深圳核心板块的优质改善房源，不是一线城市普涨；涨幅从市场底部起算，从今天看已经涨掉一部分。知乎
10月的数据刚好印证了这种分化：四个一线城市新房价格全在涨，上海环比涨0.53%最高；同一个月，全国98个城市的二手房还在跌。新房涨靠高价盘入市撑指数，二手跌是老房子在和第四代住宅抢买家。中指研究院
二手房的时间表更靠后：高盛判断二手房价拐点比新房晚一年，2029到2031年横盘，2032年才回升，因为二手房要同时面对新房竞争和产品代差。东方财富
这笔账落到不同人头上不一样
手上有多套房的：2029年前，关键在流动性，不在涨价。报告提示，2027到2029年是房企偿债高峰，老库存可能被迫折价抛售——你想卖的时候，房企也在折价出货。东方财富
等着抄底的：目标是沪深核心区次新现房，2027年一线供给开始收缩，等待期可能比想象短；目标是三四线普通住房，按这份报告的覆盖范围看，“企稳”两个字可能永远轮不到它。
想算租售比的：10月50城平均租金环比还在跌0.28%，分母在缩水的资产，回报要重算。中指研究院
高盛这份报告真正值钱的地方，不是预测了一个时间点，而是把“止跌”和“上涨”拆成了两件事。市场的底在2029年，你那套房的底，取决于它在不在那批真正卖得掉的有效库存里。
