消费经验谈 篇二：换房时，自己的思考分享

一、缘起

2018年底，大娃开始上幼儿园小班了，老婆也怀了二胎，一个不得不面对的问题，摆在了面前，那就是要不要买学区房？

自己从小没有上过任何课外补习班，而且因家里困难的缘故，父亲只给我买过三本课外书，《三国演义》，《水浒传》以及《老人与海》，三国看了20多遍，水浒看了10来遍，从小到大学校发的字典，课内阅读书籍都翻了不下3遍，就是这样的我，全省排名最高也有1000名，所以我不太信学区房，因此对这个，总是言辞强硬的拒绝——不买！

二胎是一个契机，我抛开固有的想法，沉下心理智中立客观地思考，也了解了些关键信息，罗列了几个重要的评估维度，把第一套房的各种条件罗列出来，做了个相对客观的整理。

做自己的理中客

二、小区信息整理

地段

小区远离市中心，基本上属于孤盘，方圆几公里基本没有其他小区。属于比较差的，且没有任何前景的位置。

学校配套

幼儿园就在楼下，但没有公立的，只有非常普通的私立校，每月收费大概2000元。

小学在两公里外，是村小，需要穿越主干道才能到达，有点危险；初中距离十公里，出行不便利。

附近学生的成绩在全市基本上都属于偏下。

交通配套

没有地铁，只有公交，到市内上班，公交单程1.5H。

未来附近有通地铁，但站点至少一公里外，建成还不知道猴年马月。

名副其实郊区盘

商场配套

附近没有任何MALL，也没有任何商场的开发计划，附近村子里有一个小型的两层楼超市，开业只维持了一年，小区门口有四层楼的小型综合超市，品类少，也只勉强维持着。

公园等休闲配套

两三公里外，开发完成了个面积不小的公园，去往公园需要穿越主干道，步行过去还挺耗时的。五六公里外是海边，有沙滩，周末去玩的人还挺多，但小区里除了超高层，看不到海景。

抗跌属性

小区房价基本上已经是本市最低的了，房龄有十来年，保养的还行，是有名的刚需盘，盘量有些大，价格在本地非常刚需，基本上跌无可跌，每月交易日基本上维持在30套，在本市算非常好的了。

升值属性

基本上看不到什么升值的可能性，除非像17年那样的大环境。

总结

小区基本属于刚需盘里最差的情况了，刚需中的刚需，怎么置换，至少也不会比这里差。

三、看房

休息天基本上都是在看房或看房路上，2018年本地楼市正是最低迷的时期，一开始计划买一套小套的占学区用，可是几个月下来，要么单价死贵死贵，要么房子老破老破了，实在下不了手。后来一起陪同看房的朋友建议看看新房吧，于是开启了“新世界”。

朋友建议看看的新房地处某区的核心，但附近还是颇为荒凉，价格和学区小户型的单价不相上下，那天下午我了解了大概情况后，就下定决心，如果没问题的话，就准备置换过来。于是我的想法，从再买一套小的，到置换一套大的。

四、新房信息整理

地段

远离市中心，但属于本区的核心地段，非孤盘，附近有不少盘，价格都不便宜。相邻的不远处就是本区的产业园，但还在建设中或即将交付运营中，仅有一区实际投入运营。政府共建都在附近。

学校配套

从幼儿园到高中，新学校，建设中，离新房距离都在一公里内，公立学校，学校相邻甚密，接送非常方便。

初中高中属于本地第一梯队的好学校，且有直升政策。（唯一的疑问点就是如何确保新房所属小区，是一定能够上这所第一梯队的学校）

非实图

交通配套

地铁口500米左右，但公交非常少。可惜门口马路都很窄，有一定的不便和危险性。

商场配套

附近没有任何MALL，但新房门口就有商场的开发计划，可惜的是拖了很多年了，每年都是在挖地基。买菜非常非常不方便，有几个小超市，买的菜死贵死贵。

公园等休闲配套

楼下就是老年活动中心的建设预留地，一公里外有个大公园，两公里处有湾景可供观赏，三公里左右又有几个大公园，四公里处还有著名的景点。

非实图

其他

新房的开发公司，是全国知名国企，但前几期旗下所属的物业管理公司，在本地臭名远扬。

抗跌属性

有学校，有交通，未来大概率有商业，附近还有产业，新房还有相对高的赠送，抗跌属性直接拉满。绝对是别人大跌，他小跌甚至不跌的类型。

升值属性

如上同理。

五、分析

上文提到，如何确保新房所属小区，是一定能够上这所第一梯队的学校？这是一个马后炮视角的提问，因为新学校未交付，一切都还未定，谁都不知道。但是，可以通过当时政府公布的信息来推断，我要找出的是附近哪一个或哪几个小区，是属于大概率可以入读的即可。

第一步：确认附近已建成的、在建的、后续有计划建设的学校和小区分布情况。

第二步：查询学校官网，哪些是市属学校，哪些是区属学校，有没有九年一贯制学校，有没有十二年一贯制学校。

第三步：教育局网站查阅往年政策，确认已建成的学校如何划片。

通过以上三个步骤，基本就掌握了关键信息，可以进行分析了。

查阅往年划片信息得知，新房所处位置划片学校正在建设中，幼儿园，小学建设中，初中高中刚刚奠基动土开工没多久，预计2-3年后陆续投入使用。

附近小区都已划片，且所属学校都已正常使用多年，重要的是这所学校属于九年一贯制学校。

这个问题分析清楚了，心理基本就踏实了，不是说就一定百分百了，而是大概率，毕竟政策没有落地，都有变数。

六、现状

简单说一下现状，房价涨幅60%-80%左右，学校也如我分析，从幼儿园直接对口直升小学，在直升最好的初中之一，如果成绩排位靠前，据说年段前200，可以再直升最好高中之一。

商场目前在建中，很满意。

目前唯一的问题就是教育改革，在这里落到实处可能还需要几个前提，一是附近学校改制，破除九年一贯制；而是附近继续卖地，不过附近基本没地卖了，初中一个年段20个班，小学是10个，还有10个的差额要填补，或许是择优，也或许是产业园人才子女吧。当然了，政策随时可能都会变，可能一觉醒来，就都变了。

以上就是我从准备买二套，到置换房子的经历和思考，真心希望能够帮助到值友，感谢阅读。

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