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截至2026年4月10日，沪深交易所已受理17单商业地产REITs，募资超626亿元

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04-13 19:18

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【张捷财经】商业不动产REITs试点，地产领域加强投资属性#热点观点# #张捷财经# #正稳步推进商业不动产REITs试点# 国家房地产政策从金融层面迎来调整，新金融工具落地。据央视新闻报道，12 月 31 日证监会发布公告，全面启动商业不动产 REITs 试点，将商场、写字楼等商业不动产纳入范围，区别于以往聚焦基础设施的 REITs，普通投资者也可参与 “买楼收租”。该政策能盘活商业地产 “沉睡” 资产，为投资者提供稳定分红，放开房地产投资属性，缓解商业地产资金压力。当前我国租赁型保障房供给不足，商业地产繁荣可稳定地方税收，此举也能为房企提供廉价资金，助力行业风险化解，是政策从限制转扶持的重要信号。张捷观察-谁是谁非任评说的微博视频

前两天蔚能推出《全球首单持有型动力电池REITs》。本来我们都放假了不想写了，我们群里又突然讨论起来了，继续聊聊吧。大家是否还记得，斌哥最近经常说，蔚来的非车业务增长特别快，那非车业务就有很多，其中金融服务就是一个重头。这是继全国首单绿色新能源电池资产ABS项目蔚能-华泰-甬兴-绿色新能源电池资产支持项目计划（碳中和）、全国首单绿色电池资产ABN后，蔚能又一电池资产金融化的项目。这是蔚能通过多元创新融资手段，向平台化管理模式转型，立足于电池资产管理、锂解数据平台与资源循环的三大解决方案。目的是：与更多金融机构和产业链合作，探索动力电池资产的投资价值。那 ABS、ABN 与REITs 有啥区别呢？ABS与ABN都属于债权融资，是将未来一段时间的租金收益权抵押，投资回报是固定利息，分为优先级与次级，两者利率不同。以蔚能 ABS 为例，分为优先 A1 级、A2 级、A3 级与次级，票面利率分别为 2.97%、3.45%和3.76%。蔚能第一期 ABN 票面利率则是 3.12%，另外有次级。 REITs 则不同，等于是卖断，也就是产权已经转移到REITs 持有者。因此 REITs 的收益是经营分红(BAAS 租金) + 资产残值(电池回收再利用价值)。因为是卖断，所以不像 ABS 和 ABN 有时间限制。至于交易方式，蔚能的 ABS 和 REITs 皆是在上交所，监管单位是中国证监会，ABN 属于银行间市场，监管单位是中国人民银行。所以你能看出来，各个银行和监管对蔚来（蔚能）的认可是充分的，而且这件事目前只有蔚来能做。最后谈谈《全球首单持有型动力电池REITs》的意义，很多人可能没注意到今年4/1要施行的《新能源汽车废旧动力电池回收和综合利用管理暂行办法》。里面规定，每块新能源汽车动力电池都将拥有「数字身份证」。国家建立全国新能源汽车动力电池溯源信息平台，并要求对每一块电池进行唯一编码，建立数字身分证管理制度，实现从生产到报废回收的全流程流向监控与追溯。之后实行是「车电一体报废」，以前责任不明，现在规定「生产者责任延伸制度」，动力电池回收由动力电池企业与车企共同承担。新规定每块动力电池都有数字身份证，产权有明确的身份证明，持有型动力电池 REITs 才能成立，才能谈电池资产全生命周期管理，实现电池资产综合利用效益最大化。没《管理办法》，就没持有型动力电池 REITs。总而言之，这是科创金融服务创新的一环。这么说显然大家听的云里雾里，那我换个方式讲，为什么其他品牌没法做？上面讲了，REITs 的收益是：经营分红(BAAS 租金) + 资产残值(电池回收再利用价值)。 baas 租金比较好理解，那其实资产残值这个不是特别清晰。简单说就是，电池的再利用程度。非换电车型的电池产权是车主，不是车企，虽然电池回收的主责是车企，但车企是没有办法强制回收电池。车主们要记住，你付的钱是含电池的费用，你拥有产权，只有车电分离电池的产权才能分离出来。很多人没理解什么是车电分离，甚至以为只是付钱给蔚来租电。在法律上，这是产权的分割，也就是电池产权是归蔚能，车主只有使用权，其实到这一步也很容易理解。那可以带来什么好处呢？在我们今天讲的文章里，产权分离可以让回收变的异常简单。而不用过多扯皮，不然车辆的报废价格里是要包含电池费用的，因为现在法规要求强制一起报废。这部分成本，其实还没有明确谁来出。搞不好，车主要去起诉车企的。但BAAS不需要，因为电池的产权在蔚能手里，这样才能标准化去做电池全生命周期的剩余价值评估。要不然车子强制报废，电池的残值要怎么算？这部分不止车企有问题，保险公司也是，和保费也相关。蔚能蔚能，蔚来很全能！#微博新知博主#

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1. 【张捷财经】商业不动产REITs试点，地产领域加强投资属性#热点观点# #张捷财经# #正稳步推进商业不动产REITs试点# 国家房地产政策从金融层面迎来调整，新金融工具落地。据央视新闻报道，12 月 31 日证监会发布公告，全面启动商业不动产 REITs 试点，将商场、写字楼等商业不动产纳入范围，区别于以往聚焦基础设施的 REITs，普通投资者也可参与 “买楼收租”。该政策能盘活商业地产 “沉睡” 资产，为投资者提供稳定分红，放开房地产投资属性，缓解商业地产资金压力。当前我国租赁型保障房供给不足，商业地产繁荣可稳定地方税收，此举也能为房企提供廉价资金，助力行业风险化解，是政策从限制转扶持的重要信号。张捷观察-谁是谁非任评说的微博视频

2. 前两天蔚能推出《全球首单持有型动力电池REITs》。本来我们都放假了不想写了，我们群里又突然讨论起来了，继续聊聊吧。大家是否还记得，斌哥最近经常说，蔚来的非车业务增长特别快，那非车业务就有很多，其中金融服务就是一个重头。这是继全国首单绿色新能源电池资产ABS项目蔚能-华泰-甬兴-绿色新能源电池资产支持项目计划（碳中和）、全国首单绿色电池资产ABN后，蔚能又一电池资产金融化的项目。这是蔚能通过多元创新融资手段，向平台化管理模式转型，立足于电池资产管理、锂解数据平台与资源循环的三大解决方案。目的是：与更多金融机构和产业链合作，探索动力电池资产的投资价值。那 ABS、ABN 与REITs 有啥区别呢？ABS与ABN都属于债权融资，是将未来一段时间的租金收益权抵押，投资回报是固定利息，分为优先级与次级，两者利率不同。以蔚能 ABS 为例，分为优先 A1 级、A2 级、A3 级与次级，票面利率分别为 2.97%、3.45%和3.76%。蔚能第一期 ABN 票面利率则是 3.12%，另外有次级。 REITs 则不同，等于是卖断，也就是产权已经转移到REITs 持有者。因此 REITs 的收益是经营分红(BAAS 租金) + 资产残值(电池回收再利用价值)。因为是卖断，所以不像 ABS 和 ABN 有时间限制。至于交易方式，蔚能的 ABS 和 REITs 皆是在上交所，监管单位是中国证监会，ABN 属于银行间市场，监管单位是中国人民银行。所以你能看出来，各个银行和监管对蔚来（蔚能）的认可是充分的，而且这件事目前只有蔚来能做。最后谈谈《全球首单持有型动力电池REITs》的意义，很多人可能没注意到今年4/1要施行的《新能源汽车废旧动力电池回收和综合利用管理暂行办法》。里面规定，每块新能源汽车动力电池都将拥有「数字身份证」。国家建立全国新能源汽车动力电池溯源信息平台，并要求对每一块电池进行唯一编码，建立数字身分证管理制度，实现从生产到报废回收的全流程流向监控与追溯。之后实行是「车电一体报废」，以前责任不明，现在规定「生产者责任延伸制度」，动力电池回收由动力电池企业与车企共同承担。新规定每块动力电池都有数字身份证，产权有明确的身份证明，持有型动力电池 REITs 才能成立，才能谈电池资产全生命周期管理，实现电池资产综合利用效益最大化。没《管理办法》，就没持有型动力电池 REITs。总而言之，这是科创金融服务创新的一环。这么说显然大家听的云里雾里，那我换个方式讲，为什么其他品牌没法做？上面讲了，REITs 的收益是：经营分红(BAAS 租金) + 资产残值(电池回收再利用价值)。 baas 租金比较好理解，那其实资产残值这个不是特别清晰。简单说就是，电池的再利用程度。非换电车型的电池产权是车主，不是车企，虽然电池回收的主责是车企，但车企是没有办法强制回收电池。车主们要记住，你付的钱是含电池的费用，你拥有产权，只有车电分离电池的产权才能分离出来。很多人没理解什么是车电分离，甚至以为只是付钱给蔚来租电。在法律上，这是产权的分割，也就是电池产权是归蔚能，车主只有使用权，其实到这一步也很容易理解。那可以带来什么好处呢？在我们今天讲的文章里，产权分离可以让回收变的异常简单。而不用过多扯皮，不然车辆的报废价格里是要包含电池费用的，因为现在法规要求强制一起报废。这部分成本，其实还没有明确谁来出。搞不好，车主要去起诉车企的。但BAAS不需要，因为电池的产权在蔚能手里，这样才能标准化去做电池全生命周期的剩余价值评估。要不然车子强制报废，电池的残值要怎么算？这部分不止车企有问题，保险公司也是，和保费也相关。蔚能蔚能，蔚来很全能！#微博新知博主#

3. 【公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产】国内公募不动产投资信托基金（REITs）运行满五年，发行结构在2025年呈现显著变化。产权类REITs在发行数量和规模方面已全面占优，底层资产进一步向仓储物流、消费基础设施等商业不动产集中。多家市场机构据此判断，REITs正从早期以基础设施为主的试点阶段，逐步走向基础设施与商业不动产并行发展的“双轨”新阶段。公募REITs运行五年 2025年发行结构转向商业不动产　　1月6日，市场机构戴德梁行披露数据：2025年全年新发行公募REITs共20只，发行规模合计408亿元。其中，产权类REITs发行18只，对应规模374亿元；特许经营权类仅发行2只，对应规模34亿元，发行占比明显退居边缘。　　当前业内通常将公募REITs按底层资产划分为产权类和特许经营权类两大类型。产权类REITs的投资者通过持有基金份额，间接享有底层不动产的所有权，其收益主要来源于租金、经营收入以及资产本身的长期增值；特许经营权类REITs则多见于高速公路、清洁能源等基础设施领域，投资者在特定期限内享有运营收费权，其收益几乎完全依赖经营现金流，资产净值随着经营权期限的逐年摊销而递减直至归零。 REITs发行结构的变化并非一蹴而就。戴德梁行数据显示，2021年和2022年，经营权类REITs在发行初期占据相对优势，均发行5只，对应规模分别为188亿元和317亿元；同期，产权类REITs分别发行6只和8只，规模为176亿元和103亿元。2023年，两类REITs发行数量和规模均明显收缩，经营权类REITs和产权类REITs分别发行3只和2只，对应规模分别为138亿元和33亿元。

4. #延续换购住房退税政策#商业用房购房贷款首付只要30% 写字楼，公寓，商铺随便买呀同时送出2个大礼包下调再贷款、再贴现利率0.25个百分点卖房后1年内重新购房，退个人所得税大大促进商业地产去库存再结合未来“商改住，商改租”陆续政策发力从现在起存量激活必将迎来“换房大军” 这套杀手锏“组合拳” 估计想了很久了楼市稳住了，市场激活了，消费提振了

5. 【商业不动产REITs项目申报密集加速购物中心等消费类设施占底层资产一半以上】商业不动产REITs开闸后，公募REITs底层资产范围正式拓展至写字楼、酒店、商业零售等完全市场化运作的商业不动产。2026年前两个月，沪深交易所已收到十多单项目的密集申报。商业不动产REITs项目申报密集加速购物中心等消费类设施占底层资产一半以上近日，又有两单商业不动产REITs项目上报至上交所，分别为嘉实首开封闭式商业不动产证券投资基金和广发新城吾悦封闭式商业不动产证券投资基金，前者的项目状态显示已受理。从底层资产来看，这两单商业不动产REITs的底层资产均属于商业零售，或是称为消费类基础设施。其中，嘉实首开商业不动产REITs的底层资产均位于北京市，包括丰台区的宋家庄福茂购物中心、朝阳区的华侨村商街社区商业项目和丰台区的璞瑅商街社区商业项目；尽管广发新城吾悦商业不动产REITs的具体项目信息尚未对外披露，但从名称来看，底层资产大概率是新城控股集团旗下的综合体项目吾悦广场。

6. 证监会发布！事关商业不动产REITs

7. REITs再扩容，新增写字楼、城市更新设施等资产类别，将对存量时代的中国房地产市场产生怎样影响？

8. REITs扩容，体育场馆行业格局将如何重塑｜观点有效

9. 又有2只REITs，获批！

10. 2026不动产证券化REITs论坛（4月16-17日上海）

11. REITs/ABS行业情报简报-深交所启用新代码区间，为商业不动产REITs提供更大容量

12. REITs周报（4.4-4.10）

13. 商业不动产REITs高级研修班之战略转型与资本循环实操（2026年4月25日广州）

14. 2026商业不动产多层次REITs与保险资金合作研讨会

15. 商业REITs井喷

16. 商业不动产REITs系列｜新政落地，中国公募REITs市场站在全新起点

17. 商业不动产REITs来了万亿级商业地产向投资者敞开大门

18. 商业不动产REITs试点启动！2000亿市场加速扩容

19. 政策与市场双轮驱动 REITs扩容激活商业地产新周期

20. REITs｜如何看待REITs市场扩容

21. 房企借力商业不动产REITs加速转型“资产运营商”

22. 万亿商业REITs来了，你能投什么？

23. 商业不动产REITs试点将启幕，资本市场服务实体经济再添利器

24. 计划募资460亿！商业不动产REITs试点近两月受理15单

25. 商业不动产REITs试点全面启动

26. 观点汇总丨商业不动产REITs解读

27. 试点3个月商业不动产REITs“衔枚疾走”

28. 深圳举办商业不动产REITs试点推进会

29. 深交所与深圳市商务局、深圳市委金融办、深圳证监局联合举办“深圳市商业不动产REITs试点推进会”

30. 商业不动产REITs规模已直追2025全年

31. REITs就是“王后的魔镜”——解密底层资产的“黄金标准”

32. 类REITs、机构间REITs、公募REITs，那些都叫“REITs”的资产证券化产品

33. 中信建投

34. 商业不动产REITs井喷

35. 商业不动产REITs新规

36. 2026年国企投融资转型

37. 2025年REITs新增20单、规模2100亿，保租房成亮点

38. 莱观察 | 991号文与商业不动产REITs试点协同落地

39. REITs新政首次单列酒店资产，激活行业万亿沉睡价值

40. REITs扩围！酒店终于有了资本市场通道！

41. REITs扩围与上海行动

42. 爆炸性政策！资产加速证券化！国家发改委印发《基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单(2025年版)！

43. 证监会发布！事关商业不动产REITs

44. 关于推动不动产投资信托基金（REITs）市场高质量发展有关工作的通知

45. 历史性突破！商业不动产纳入REITs试点，万亿资产开启证券化新篇章

46. 我国REITs正式拓展至商业不动产——中国证监会推出商业不动产投资信托基金试点

47. 首批商业不动产REITs产品获受理拓宽实体经济融资渠道

48. 首开股份启动商业不动产REITs申报拓宽权益融资盘活存量资产

49. 五部门

50. 基础设施REITs再扩围（锐财经）

51. 经济日报

52. 戴德梁行

53. REITs再扩围有何深意

54. 商业办公、城市更新设施等类别纳入基础设施REITs

55. 协会关于商业不动产公募REIT之尽调和运营两个指引的变化解读 | 大成·策析

56. 沪市公募REITs完成年报披露，成色几何？

57. REITs六步尽调｜第三篇·聚焦估值与分派率

58. 哪些品种适合用股息率估值？以标的与配置建议深度解析。｜价值投资

59. 赢商研究中心

60. 【洞察】破局首发！锦江REITs分派率悬念落地，酒店资产“定价之锚”如何重铸？

61. REITs｜二级债基扩围，公募REITs迎新机

62. 公募REITs周度跟踪报告(3.9-3.13)

63. 【REITs周报】二级市场价格波动上涨，首批商业不动产REITs已申报——REITs周度观察（20260126-20260130）

64. 尺度把握

65. 华住商业不动产REITs申报深交所，酒店资产证券化再添龙头样本

66. 透视丨华住 REITs

67. REITs向商业不动产扩容

68. 首批商业不动产REITs来了，底层资产总估值达398亿，拟募资总额达377亿

69. 2026年REITs新政落地：商业不动产正式开闸，地方政企申报融资的5大新机遇与实操指南

70. 新华财经｜我国基础设施REITs再迈关键一步扩围至酒店、商业办公设施等领域

71. 消费REITs扩容:哪些商场能上市哪些会掉队？

72. 首批商业不动产REITs拟募资超314亿资金锁定优质资产

73. 央视关注首批商业不动产REITs已申报受理

74. 史诗级“放水”or万亿级“接盘”刺破商业地产REITs的高分红幻象

75. 酒店REITs的口子开了，但又没完全开

76. 发改委REITs清单上的项目，全部可以申请银行贷款

77. 刚刚，发改委991号文！

78. 前海洞悉丨不动产市场月报：3月物流仓储REITs领跌REITs市场，商业不动产REITs申报规模持续扩张

79. 【每周经济观察】REITs再扩围有何深意

80. 酒店项目96%的入住率假设，是个什么水平？

81. 周报|华泰紫金华住安住REIT正式申报成为深交所首单商业不动产REITs；锦江发行REITs募集17.03亿元，21家酒店作为底层资产

82. REITs周报（3.21-3.27）：中航北京昌保租赁住房REIT落地，两单商业不动产REITs分获申报与反馈

83. 证监会REITs新规！

84. 深交所首单商业不动产REITs正式申报！

85. 深交所首单商业不动产REITs正式申报

86. 深交所首单！华住商业不动产REITs正式申报

87. 🔥商业不动产REITs试点正式开闸！普通人“

88. 商业不动产REITs试点启动　高质量扩容可期

89. 规模突破2100亿，公募REITs成房企转型关键抓手

90. 我国基础设施REITs再迈关键一步扩围至酒店、商业办公设施等领域

91. 深交所第一单，华住安住商业不动产REIT解析

92. 关于 REITs，一个四星级酒店，需要满足哪些条件才能打包发行？

93. 保利陆家嘴凯德等商业不动产REITs获受理

94. 中国REITs市场再扩容：酒店、体育场馆与城市更新为何成为新主角

95. 全季和美居入池，华住酒店商业不动产REIT解析

96. 国家发改委REITs新政：为何是酒店、体育场馆和城市更新？

97. REITs周报（3.28-4.3）：两单商业不动产REITs获受理，四单公募REITs持续推进

98. 商业不动产REITs启航

99. 政策助力基础设施REITs进一步扩容提质，为存量资产盘活注入新动力

100. 公募REITs周度跟踪报告(3.2-3.6)

101. 深交所公募REITs业务指引第1号审核关注要点修订解读-总则和业务参与人

102. 国泰海通资管REITs洞察丨又一单商业不动产REIT正式申报

103. 公募REITs市场周报：已申报商业不动产REITs增至17只（2026.3.30~2026.4.6）

104. 公募REITs周度跟踪报告(3.23-3.27)

105. 2025版清单发布，涵盖更多行业领域和资产类型——基础设施REITs再扩围

106. 汇·睿 | 酒店 REITs 破冰与 Pre-REITs 投资机遇：从政策突破到湖北文旅收购君亭的实践探索

107. 【存量突围2】政策拆解：酒店REITs“独立上市”通道真的打开了！

108. 拆解首单文旅REITs收入复星商业REITs底层资产三亚酒店及水上乐园

109. REITs学习 | 银泰百货商业不动产REIT简析

110. 透视天虹股份加入"撤回潮"：公募REITs市场迎来理性重构时刻

111. 2026酒店REIT开闸：锦江PK华住！投资咋选？

112. 【REITs周报】二级市场价格环比上涨，产权类REITs表现相对更优——REITs周度观察（20260209-20260213)

113. 媒体报道|从“申报热”到“赎回潮”，5单公募REITs叫停

114. 发行审核视角：商业REITs尽调核心逻辑拆解（简要版）

115. REITs扩围酒店如何抓住机遇

116. 【老赵说大宗】上海江桥万达桔子水晶酒店及广州酒店：募超13亿！分派率超5%又一酒店公募Reits受理！

117. 每日昱言丨国家发改委：推动REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公等

118. 4月16-17日第十届不动产证券化REITs论坛在上海召开

119. 基础设施REITs将扩围至城市更新、酒店、体育场馆等领域

120. 第十届不动产证券化REITs论坛暨“金萃奖”评选征集

121. 聊聊REITS现金分派率，比对2只酒店REITS全球站位

122. 募超13亿！分派率超5%又一酒店公募Reits受理

123. 工作漫谈 | 不动产资产证券化三条路径对比分析

124. REITs行业不动产资产证券化系列-26页（附下载）

125. 关于“中航天虹商业REIT”撤稿的猜想

126. REITs扩围迎来消费新基建：酒店、体育场馆等民生资产将打开融资

127. 天虹股份：撤回公募REITs申报的议案审议通过

128. 智库专栏｜胡升阳：酒店资产 REITs 的机会是否真的来了？

129. 国家发改委：办公、酒店将可以发行公募REITs

130. 交易所商业不动产REITs审核关注事项来了

131. “华泰紫金华住安住商业REIT”涉及入池资产品牌授权方相关事项

132. 终止REITs+1，历时8个月，通过问询函看看有啥借鉴意义？

133. 公募REITs周度跟踪报告(3.30-4.3)

134. 中国REITs新发展阶段标志性事件-终止申报REITs增至5家（不含扩募1家）

135. REITS行业不动产资产证券化系列：奥特莱斯行业经营韧性凸显{附下载}

136. REITs申报数量增至5家（不含扩募1家）

137. 公募REITs审核“熔断机制”解读：什么情况会“中止”或“终止”

138. 解读河南省首单商业物业类REITs

139. 3分钟看懂REITS估值的资本化率和折现率

140. 中航中核汇能新能源公募REITs在证监会获批！

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