买房中大部分人都会忽略的一点：关于车位，你需要知道的那点事

1 前言

买房是很多人一生中的大事，甚至是一家人的大事。地理位置，配套学区，出行方便，小区绿化，物业水平，都是我们买房时需要重点考虑的地方。

随着房价这几年的水涨船高，一套房掏空三代人的储蓄这种情况比比皆是。买完房往往也没有多余的钱再去考虑买一个车位。车位就这样被很多买房人给忽略了。

而等到入住的时候，发现停车难，设计不合理，车位偏小，一大堆问题迎面而来。。。。其实，车位的配比，也是选购房源很重要的一个考虑因素。特别是汽车人均比例越来越高的如今。今天，简单讲一下车位的那些事。

2 车位的分类

车位主要分地上车位和地下车位两种，除了年头比较长的老小区只有部分地上车位，大部分的新楼盘和小区都配备了地下车位。

▲这种立式车位毕竟太少，本篇就不讨论了▲

地上车位只要是建在小区内的，都属于全体业主共有(因为占用了小区公共面积)。供业主免费使用，开发商和物业不能以此车位作为出售或者收费。

▲某小区地上车位▲

地下车位简单来说又可以分为有产权车位和无产权车位。

有产权车位

主要是指房开商通过建筑规划，车位面积不划入公摊面积，由房开单独构建的车位，产权归房开商所有，和房子一样，这一类车位可以办理产权，可以买卖。

还有一种是单独的产权车位，就是房开单独规划一片区域进行车位的建造，经过报批获准，并且没有使用小区公摊面积，这一类也是属于有产权车位。这种属于比较少见的。

对于有产权车位，均需在购房合同中有明确说明该部分未计入公摊面积，产权才归属房开商，若无说明，则归全体业主所有。这也是最近几年业主和房开就车位产权打官司能胜诉的依据之一。

另外还要注意的一点是产权车位从物权法的角度来的说是归属到持有该产权的所有者，无年限要求。但是车位所占用的土地是有使用年限的(商品房为70年)，也就是说车位的所有权是跟随土地只有70年产权的。一般到期后交纳少部分现金后可以续，国内已经有不少先例。

无产权车位

1） 人防车位

特殊车位，战时归国家所有，非战时房开或经营者可以用来经营管理取得收益(比如租借)，不能进行买卖。产权属于国家。但是现在大部分地区的惯例是房开商作为直接的建造者(投入建造成本），只要是非特殊情况(比如战时)，是可以归属到房开的，也就是取得的收益归房开。很多房开为了回收资金这一类车位也会以卖的形式进行出租(最长20年）。

2） 占用小区公摊建造的地下车位

这一类车位产权归全体业主所有，和其他小区配套设施一致，发房开商不得单独出售。作为建造者和管理者，房开可以租给全体业主使用(收取管理费），所得费用除去运营成本归属全体业主所有。

3） 特殊车位

这种一般指特殊的车库或者地下室，一楼杂物间等。层高在2米2以上是可以单独取得产权和出售的。层高在2米2以下不能取得产权。

3 车位的大小

国家相关的法律条款中并没有明确规定停车位的大小标准。建筑规范中只对车库、停车场设计划分四个等级，规定了相应最低满足的尺寸。如车长不大6米及车宽不大于1.8米的车，规范车与车之间间距为不小于0.5米，车与墙、车位端之间间距不小于0.5米；车长大于6米不大于8米，车宽大于1.8米不大于2.2米的话，车与车之间间距不小于0.7米等等。

根据这个规范，行业内的大部分停车位都采用2.5米宽和5-6米长的小型车停车标准，在某些城市会有硬性要求停车位的具体尺寸。比如杭州就规定宽度不能少于2.5米。

车位尺寸以车位边缘标线的中心线两点距离为准。一般标线宽度为15cm，也有特窄的10cm，以及地上采用较多的20cm。

所以，你家的车是否能顺利的停进车位并优雅的开门下车，停车位的宽度是非常重要的一个指标。这方面记得咨询房开，别买了车位最好发现自家车都不好停。

▲宽度小于2米3的车位会对停车下车造成影响▲

4 购买建议

先说一下自己所经历过的3个小区。

第一个，刚来单位前几年租同事的房子，10多年前建造的旧小区。没有地下车位，只有地上少的可怜的为数不多的公用车位。自从买车之后，每天下班就跟打仗一样往回赶，因为你回来晚就肯定没位置了。只能停到距离小区100多米远的地方。夏天还好，冬天凝冻或者下个小雨，路上湿滑冷冻，停完车走那么远一段回到家里你会连死了的心都有。

▲停路边这种还可能分分钟遭遇毒手▲

第二个，单身时候购买的第一套房，后来因为房开资金链断裂延期交房，精装修变成毛坯房，赔偿金二选一，要么是现金5万出头，要么是赔一个全产权地下车位。当时想着之前住的老小区停车难的问题，果断选择了要车位。而且这个小区车位配比严重不足，只有1比0.9，这是收房之后才知道的事。买房的时候压根就没考虑车位的事情。

▲赔偿的全产权车位协议书▲

目前小区入住70%以上，车位完全不够用。由于房子已经出租，车位也成为稀缺资源卖到了10万多一个，可以说是小赚了一笔。

第三个，现在目前住的小区，车位配比1比1.5(400户600个车位）。上一年入住，小区全为地下车位，部分带产权部分人防车位。目前从房开那边得来的消息预计明年车位开售，带产权8w一个，不带产权的6w一个。已通过熟人预定一个产权车位。

▲本人目前居住小区地下车位，入住率20%左右▲

以上三个本人居住或者购买过的小区，全部推荐购买车位。因为随着国内生活水平的不断提高，车子已经成为每家每户的必要生活工具。少则一辆，多则两三两车的家庭比比皆是。

▲某楼盘配比车位平面图▲

在车位配比没达到1比1.8之前，我都建议你们购买一个车位。

其次，很多人会问，比如我买一个车位要10w元，每个月还要交卫生管理费(比如50元一个月)，远远没有租车位划算(本地大部分小区200或者300块一个月)。

但是你别忘记了，这是你能租到车位的理想情况下。房开投入了大量的成本建造车位，他会想方设法的卖出去进行资金回笼。随着后期入住的业主越来越多，车位会越变紧张。租金和价格也会水涨船高。并且很有可能后期就回收不让你租了。

▲某房开车位销售海报▲

还有一些房开为了促销，会把买房子送车位作为一个卖点。如果遇到这种情况，一定要问清楚，送的车位是属于产权车位还是人防车位。而占用公摊面积的车位是不允许买卖的当然也不能赠送。

▲买卖车位一定要注意车位的属性▲

只有以下两种情况，不推荐购买车位。

第一:已经成熟入住的小区(入住率85%以上）。车位仍有大量空余。这种不需要购买，你回来再晚也不需要担心停车的问题。

第二:车位配比达到1比1.8以上的小区。在这个比例下，未来可预见的10多20年里，是足够业主使用的。

5 小结

车位是我们买房之后都必须要面对的一个现实问题，最好的买房前就打听清楚，具体的车位配比，同等地区车位价格，是否为产权车位或者人防车位。以及车位的建造具体的长宽是多少。只有做到以上这些，未雨绸缪，才能避免后续停车难等问题。

▲国外某露天停车场▲

文章最后，希望大家停车都如上图所示，风景美好，云淡风轻，就连停车也是一种享受。