2026年，上海市华侨事业发展基金会带着一摞材料走进不动产登记窗口，要办两位老人多年前托付的事：卖掉徐汇区长桥街道的一套房子，把钱用于救助先天性心脏病患儿。
材料很全。公证遗嘱、遗嘱效力确认公证书、遗产管理人资格公证书，还有一份“死后生效委托书”——老人在世时就算好了身后事：由基金会代卖，房款提存到公证处，再定向划给患儿。新闻晨报
窗口的答复只有一句：基金会不能替已故老人卖房。每日经济新闻
卡点在这里：依据《民法典》第1121条，继承从被继承人死亡时开始。按上海不动产登记的现行做法，产权人去世后要卖房，必须先完成继承确权、确认新的权利人、办理转移登记，然后才能过户给买家。也就是说，基金会得先把房子过到自己名下，再卖。新闻晨报
可老人当年特意没把基金会写成“继承人”，而是写成“受托人”。他们做的是委托代理：人走了，授权还在，基金会替他卖。这个安排并非没有法律依据。《民法典》第174条规定，被代理人死亡后，如果授权中明确代理权在代理事务完成时终止，代理行为仍然有效。上海交大凯原法学院副教授李贝、律师易非都认为，这份委托在老人去世后依然站得住。看看新闻
问题在于，法院看的是“这份委托算不算数”，登记窗口看的是“这属于哪一类业务”。现行受理分类里，只有“继承”，没有“产权人已故、受托人持委托书直接代售”这一项。实体上有路，程序上无类可归。新闻晨报
走“继承”也不是不行，代价是税。
房子一旦登记到基金会名下，性质就变了：从“受遗赠的慈善组织”变成“持有房产的机构”，处置时参照企业标准计税。个人卖住房，土地增值税暂免、满两年免增值税、满五唯一免个税；机构卖房，土地增值税按增值额30%到60%累进，企业所得税25%，再加增值税及附加、印花税。每日经济新闻
十多年前，上海市慈善基金会闵行区代表处处理毕原鸿、毛怡夫妇捐赠的房产，650万的房子算出近460万税费，最后没卖，靠出租做慈善。新闻晨报
这两天刷屏的“650万房产缴450万税”，说的正是闵行那套房，不是杜英荣、陆苏英这套。杜家房子四十多平方米，市价三百多万元，具体要缴多少，目前没有公布。把两件事并成一件，故事更刺眼，问题却被看窄了：杜家首先卡在“没有这条受理路径”，其次才是“走唯一那条路要付的代价”。每日经济新闻
也不是所有事都停着。老人留下的一百多万元存款已经完成提存，随时可以拨付；生前捐出的500余万元，已经让455名患儿做了手术。存款在公证处账上，房子尚未卖出，遗愿只差这一套房的变现。新民晚报
上海市慈善基金会闵行区代表处专职副会长鲍运刚说，那套房他们最后租了出去。上海财经大学公共政策与治理研究院院长田志伟建议，建立公益机构白名单，对信用良好的公益组织处置受赠资产免征土地增值税和企业所得税。这些办法都指向同一件事：把“公益变现”从“经营性处置”里分出来。看看新闻新闻晨报
杜英荣和陆苏英一辈子省吃俭用。展览上，他的眼镜镜片是用发黄的胶布粘在镜框上的；2018年，两人每天合吃一份盒饭。有人问他们为什么一下捐出500万，他们说，留的钱够养老了，“救孩子要紧”。新民晚报
他们当初算的，是这套房能救几个孩子。
