新手房东 篇三：投资买的毛坯房，简装出租一年半回本（硬装篇）

89方3房2卫，毛坯交付，贷款30年，利率上浮20%，月供6600，大冤种决定简装出租！

最后，总投资66306元，出租月租金3800+物业费245=4045元/月，实际回本周期为：66306/4045=16.4月，也就是一年五个月。详见汇总篇：

一、装修方式选择

今天说说硬装，硬装一种方式是自己装，另一种是委托装修公司（又分全包，半包）

我简单的做了一下功课，自己装预计不低于3.5w，但我手上没有各工种的师傅，也不了解项目应该如何安排顺序和进度，住的地方离房子又很远，自己弄除了能积攒更多的踩坑经验，不仅会很累，而且在总的成本控制以及工期进度上都极有可能会失控

品牌家装公司咨询了几家，如：南鸿、圣都、良工，基本上13w打底，而且业主群反馈，最终20w能收住算是不错的，立马pass

最后，看了两家在小区做出租房做得比较多的小型装修公司。（哈哈，我居然是在贝壳🐚上小区租赁房源里找到了装修公司的联系方式，顺便还能看看他们的装修效果）

二、装修公司筛选

我联系了两家，其中A报价3.3w，B报价4.2w。 A报价清单如下：

A报价

B公司报价单详见（汇总篇：链接放在本文开头）

去双方工装修工地和完工项目现场看了一下，对比如下：

A工地杂乱无章，水管走地，水电不开槽

B工地整洁有序，水管走顶，水电开槽

A项目接近完工状态

B项目完工状态

对比之后，我们毫不犹豫的选择了B，一是装修风格符合年轻人的审美，二是施工细节用材品质都更好，三是同户型做了很多套不容易出差错；最后我们在他们的标准方案上稍微做了一点调整（电视墙去掉石膏线，客厅增加线灯，主卧增加两个床头灯），实际金额43400（含拆墙+垃圾清运），工期2个月，先付2000定金，项目完成50%支付21000，尾款交付验收后支付（这个付款方式是装修公司设定的，但对于房主来说非常有利）

三、灯饰安装

由于本次装修属于全包，基本上不用我们太操心，主要用材用料合同有约定，也可以去对比样板间，我们定期去工地看看施工情况即可

但装修公司配置的都是最简单的照明灯，在施工结束前需要我们将灯饰买好送过去，让电工师傅安装好。我真的觉得灯饰选好了能极大的提升房子的颜值，所以在这方面也下了一番苦功。

总共花费¥618配置了全部灯光

首先，去掉了他们电视墙标配的石膏线。我自住的房子客厅没有用电视（家里有一台老的60寸大电视，但基本不用，后来海鲜市场卖了），平时用的比较多的都是pad，看电视就用投影，所以这个房子也没打算做电视墙，而是留一面白墙做投影，并在客厅顶上装了两条两米长的线灯打光制造氛围感。如图所示：

客厅实拍图

客厅主灯选的黑白镜配色的大号三色变光吸顶灯，拼夕夕¥182入手：

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餐厅灯选的北欧酒杯款3头（黑白灰）三色变光马卡龙吊灯，我买入的时候是¥82.8，现在应该降价了。

餐厅实拍

北欧创意新款餐厅3头单头马卡龙吊灯现代简约吧台卧室床头奶茶店82.8元拼多多去购买

主卧选的这款圆形五角星三色变光led吸顶灯¥79:

主卧灯

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此外，还给主卧1.8米的大床配了两个床头灯，黄色5瓦，一共¥49.28：

主卧床头灯

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（回想起来，客厅和主卧东西的花费其实占了大头，但我主要希望面对的租客也是一家人，一家人通常决策权掌握在女主人手上，客厅和主卧是主要的活动空间，多花点心思装饰也是对的 ）

灯饰是陆陆续续到的，都是送到小区驿站，等到齐了我们专门去搬运了一次。但是师傅没法按照我们的时间来安装，所以我们在包装盒上做了标注，同时又做了一份安装说明发给了装修公司老板（也算项目经理吧），居然没有装错，给水电工点个赞！ 

自制灯具安装说明，哈哈！

四，但……还是出了意外

不出意外的话马上就要出意外了……

整个过程本来都很顺利，但可能由于是小装修公司，合同比较简单，对地板、瓷砖、窗帘等款式选择都是口头选定，老板在小本本上记录好型号（我们基本参照当时看的样板间，没做大的调整）。结果施工的时候他们将厨房和卫生间的瓷砖铺反了……那就完全不是我们想要的风格了！

最后因为是老板的失误，他还是决定连夜让工人把瓷砖换了重铺（一方面老板人还行，另一方面可能那个时候我们也只付了2000的定金，拥有更大的决定权）（敲重点！！付款方式很重要‼️）。当晚我们也给老板发了300的红包，算是给工人师傅连夜赶工的一点辛苦费吧！（后续也给老板介绍了好几个客户，包括现在的租户，哈哈！）

后续，整体交付结果还算满意，项目进度以及费用基本都按照之前的约定完成。不过可能因为瓷砖重铺的原因，租客在租住一年左右，发视频告知我们厨房有一块瓷砖和墙面出现了缝隙，不影响居住实用，具体情况我们也不方便去现场看，只能等到退租的时候再去处理了

实拍图

最后效果出来，唯一不满意的其实是踢脚线颜色，当时我是想选白色，但老板说白色的会有明显的钉子印，建议还是棕色。纠结了半天，最后还是听了老板的，哎…… 以后还是遵循自己内心的审美吧！

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