“祛魅”买房手册：从区域、楼层到阳光，只考虑真实生活

虽然南宁只是三线小城市，虽然只在设计院呆了10年，但个人兴趣却是研究房子，怎么买、怎么装、怎么住。

今年房价越来越合理，于是来分享一下，怎么买一套心仪的房子。

内容都是想到啥写啥，不全面，也都是个人看法，非常不中立。

文中提到钱的话，参考三线小城南宁，北上广一线、四五线小城自行换算。

嗨~我是飞帆，一个装修过几套房子、两千平米办公室，什么都喜欢研究的家电数码爱好者。

区域！区域！还是区域！

一句话总结是：莫随大流，按需选择。

这个谁都懂的东西很多细节，写本书都行，我随便讲几个。

比如学区吧，你目前单身，距离结婚生子到娃读小学最少都需要7-10年时间，你确定到时候学区政策不变？不会发达了换房子？

以及...你确定能找到人结婚？

建议如果不是明确买学区房为目的的，学区只要在平均线之上就好。

图为南宁五象新区

新旧城区的选择也是许多人容易走误区的。

你完全不做饭都是堂食与外卖的，就尽量别选太新的城区，入住三五年内有限的餐饮店铺根本没法满足你的日常饮食的喜新厌旧。新城区没有、也很难有烟火气，那些10年老店、网红餐饮、美食街也大多都没有。

本身很宅、也不爱街头咖啡厅与烟火气，新城区可以是一个选择；但反之就要考虑新城区是否适合自己。

吉利最好看的电车与油车

从通勤角度思考，区域讲究也挺多。许多人的理想是买新城区+买新车实现完美生活，实际没考虑巨大的交通成本。

按一辆8万的车子使用10年，每个月费用大概：

双边停车费约500+油钱1000（电车100）+保险250+折旧660+保养维修150=油车2500/月、电车1500/月。

这还没考虑堵车、车位费用等情况，于是许多人开了一阵子又换回电动或是地铁，车子开始偶尔开，车跟车位就这么浪费了。

此外，工作区域稳定的用户也会面临附近买房与较远区域买房的对比，许多人为了省三五十万买了较偏远的地方，但从时间成本长远看是吃亏的，加上交通成本更不划算（当然可以没有之这一条）。

更不要说那种，有“通勤时间短+价格还便宜”的房子不选，非要选“价格贵+通勤更远”的房子，就为了一些缥缈的原因，如学区、富人区、高端社区、发展潜力等。

新旧城区都有自己的优劣势，要结合自己的生活习惯、实际需求才是最合理的。

顶楼与底层

一句话总结是：没有特殊资源与属性，不推荐买顶楼与底层（包括但不限于纯住宅的1楼、底下是商铺上面是住宅的住宅1楼）。

看到很多帖子，比如什么“没人买的顶层/一楼，我买了，很香”、“顶层/一楼都是坑，谁买谁后悔”此类的。

某小区底层的露台

顶层与底层可拥有的特殊资源与属性是：

价格，直接比同一栋楼少10%-20%总价的；

大露台，可以种花种草种菜，可以做儿童游乐场；尤其是底层的露台，大的真的可以大到难以想象！

可改造的巨大空间，这个一般顶层才有，部分房子建筑造型需求，顶层的顶部比较特殊，可以改造出两层、甚至三层楼，买100平米能变成200甚至300平米的空间！

有露台的快乐

缺点也明显，顶层来说：

沿海等风较大的省份，露台种花种树、遮阳棚、遮阳伞等户外一切要考虑被风刮走的风险，轻则破坏公共设施，重则...

顶层漏水是小问题，2025年了，材料学进步得让你无法想象，最多几年做一次防水而已；

还有人说顶层太热的问题，也太小看当下空调的制冷能力了；

某小区底层的露台

底层的问题，会更多一些：

露台设备被风刮走的风险同上；

露台如在整栋楼开窗户的一面，有高空掷物（及人...）、被邻居投诉使用公共区域（包括但不限于种花种菜、摆放桌椅、遮阳棚等一切行为）等风险；

底层下方是商铺的，全天有马路、商铺噪音风险，包括但不限于汽车电车噪音、宣传喇叭、店面吆喝、晚上吃饭宵夜喝酒猜码、店铺排烟、空调外机等等；

排污管直通商铺内部，无法安装溢流管，不一定能做独立排污，排污管堵塞会有返冒风险，整屋泡满屎尿非常可怕；

底层不临街、底部不是商铺的，风险有小区道路半夜回来的醉鬼、早上5点晨练拍手拍脑袋修炼的老人、脖子上腰上挂广播的老人等等；

还有就是南方，底层更潮湿、回南天更要命、蚊子苍蝇老鼠猫狗蛇更容易入户....

朋友家的顶楼种花种草

说这么多希望足够透彻了，没有特殊资源与属性，就别买顶楼跟底层了吧，非要买，尽量避开我前面说的一些特点吧。

朝向与阳光

一句话总结是：阳光入户是最高级的装饰。

以前总说房子要坐北朝南，去掉风水角度，主要还是西晒，热。

随着空调性能提升及越来越便宜，热的属性已经逐渐去除了。而现代住宅越来越密集，绝对的坐北朝南就完全避开了阳光入户的可能，那真是太可惜了。

一切的室内装饰，在一缕阳光的衬托下会充满了生命力，无论是冰冷的金属，还是温柔的绿植，有了光就是最美的。

就连一罐过期的薯片，在充满灰尘的桌面上，有阳光，它也有了故事感。

如果房型合适，朝阳与夕阳能照顾到家里每一个房间、厨房与客厅是最完美的，如果房型略弱，最少也要保证厨房、客厅及主卧能有阳光的照射。

喜欢绿植的用户，那种绿植的位置也要提前想好，有光才能有旺盛的生命力（当然风也很重要）。

看树？看江？

一句话总结是：结合环境与个人喜好决定，我更倾向于近景。

我个人理解上，壮丽的山河属于外景，人在户外身处其中，才是看山看水的最佳状态，也因此很火的江景房，我不是很感冒。

说得偏颇点，江景容易看腻，花花草草才让人感受到生命力。

去看以前留下的名园（如四大名园），古代官、商的大宅子，窗户外面一般是小院，院内种植物，开窗见树，春夏秋冬时光交替，植物经历发芽、开花、茂盛、落叶的变化，再加上阴晴雨雪场景变换，这种自然的美满是生命力。

而到现代住宅时，除了前面说的原因，江景房也给不到我一种隐私感，但是如果窗外是一片茂密的树叶，你开窗（帘）后会有一种“打开了，但又有隐私”的私属感。

“树景房”对部分人的缺点是楼层一般不太高，一般不超过15米；江景房对部分人的缺点是楼层太高，一般都在50米以上，且有可能被新建房子遮挡的可能；

前面两图是我自己拍的，不是太有意境，上图源自某书博主“新川的新家”，可以看看树景房的快乐。

想想随着季节感受树叶的变化，阳光时树叶间逃跑的光线，下雨时颤颤巍巍滴水的叶片，刮风时摇曳的恐慌，这不比江景房有意思多了？

高层住宅还是低层洋房

一句话总结是：从长远与舒适性出发，建议层数越少越好。

其实上一章节已经隐约表达我对高楼层不是那么喜欢，这其中原因有居住舒适性问题。

注意，本章节不涉及高端高层住宅。

目前楼层常见在26-33层，更高的还有到40多层的，大多数都是“每层户数/电梯数≥2”（高端一般每层能做到1或是1.5）；

常见影响舒适性的问题包括但不限于以下几点：

上下班高峰期等电梯的时间久；

偶尔停电、某个电梯维修、损坏比较麻烦；

早上、夜间楼上楼下的噪音；

早晚高峰的水压；

排污管道堵塞的发生率高；

电梯使用频率较高维护、更换的频率高；

.....

以上都会影响舒适性，并不是说房子有啥致命问题，在可选的情况下，能避免会更好一些。

从每层户数与电梯配比说，更建议每层户数/电梯数＜2，比如两梯三户，两梯两户；

从楼层来说，越低越好，更低的楼层就代表着公共设备如电梯、排污、水电管井等使用频率低，损坏、维修的可能性更小；

以舒适性为基础，我个人比较推荐的：

最高16层+两梯四户的房子，是最经济的选择；再好一点的是最高16层，两梯两户；

最高12层+两梯四户/两梯三户/两梯两户的房子，是略贵但更好的选择；再好一点的是10层+两梯两户；

最高10层+两梯三户/两梯两户，是较为高端的选择了；

再往上，就是6-8层高的小洋房了，一般一梯两户；

更高端的就是叠墅（但不是别墅性质），一般4-6层地面层高，上下两户，次一点的再分个左右，一栋就4户，各自有电梯了，这种已经不是常规百姓买的了；

许多人认为这不是显而易见的还需要提么？

其实往往就在同样的总价下，新房（高层+每层多户数）与二手房（符合上面推荐），你选哪一个？

第一次买房？

如果以上的内容有些一知半解，又是第一次买房，我非常建议以下几个点：

去多看看二手房，看的目的并不一定要买，了解这个区域的小区，了解不同年份的房子，了解不同房子的装修，听听中介的意见与看法，会很容易加深对房子的了解；

问问单位的同事不居住区域的优劣势，问问想买小区附近的餐饮便利店、餐饮店等员工与老板，美团上打开该区域的美食与娱乐，早中晚多去附近吃个饭转一转，会加深对这个区域的了解；

某书上多搜搜区域、小区、物业、开发商的内容，看看有啥合理的不合理的信息；

就说那么多吧，下次有机会，可以讲讲二手房户型这些内容。

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