月入3w不是梦，躺平也能有3k（上）：能干到65岁的房地产估价师

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收到“张大妈”小编邀请和官方合作做“保卫财富”这个栏目。

主要内容是：针对中年职场人，围绕如何保卫已经积累的财富、获取新的赚钱方式，提高技能，保卫权利。

初步预计有20篇（根据情况酌情调整）.

此为第4篇，欢迎关注作者专栏追更。

-1、中年失业的故事

40岁下岗潮又一次上演了，上一次下岗潮还是在1996年。

还记得当年作为工人的父母，在40/50岁的时候突然下岗，家庭经济立马陷入了困境。所以当年，有一个词语叫做“40、50人员”——也就是，女40岁，男50岁，就是重点的下岗对象。但是这个年纪，正是上有老，下有小的年级。

没想到马上50岁的我，在42岁的时候也面临再择业。

我曾经是一家上市地产公司的高管，年销售规模6000亿，每年收入都在200万左右。但是随着全球经济的放缓，加上恒大的波及，整个地产行业都陷入了困境——曾经月入20万的我，也开始看月入1万的工作了。

由其是在疫情的那几年，我思考了一下，我接下来的人生该如何走下去。

盘点自己

我有自己的优势：

985毕业，有经验，有阅历，也有人脉资源

——但是洗盘一下，当年在地产圈的人脉资源基本也都没啥用了。。。很多人，也是待业在家。

作为985的毕业生，考试是那首强项。

所以从2020年开始，我就开始陆续关注考试，希望能通过考试，考证来重新开辟一个赛道，重新有新的收入。

……也许，上天不负有心人吧。

在过去的5年时间，我陆续通过了8个执业资格考试，

开辟了很多的不同赛道，在新的赛道里，也发现了新的工作机遇。

现在已经重新入职在一家企业担任高管职位，虽然没有年薪200万了，但是每年50万还是有的，加上我之前考证的其他收入，一年60+肯定是有了。

这些都要感激，当时没有放弃学习的我，在40岁重新规划自己的人生，用学习突破瓶颈和职场门槛。

——这也是，这篇系列文章的撰写初衷。

O、房地产估价师——地产人新的风口

作为一个从业25年的地产老兵，我尝到了行业和时代所赐予的红利

从房地产钻石时代，到白金时代，再到黄金时代……结果现在全行业下行。

作为地产老兵，如何寻找出路呢？

我觉得是二手房市场。

0.1 二手房市场过渡期的刚需

房地产估价师的价值，目前正在日趋显现。

主要原因是因为，我国已经从新房时代，逐渐过渡到存量房（二手房）时代。

这也符合经济发展的规律，毕竟我们不可能一直开发新房。

随着房地产市场的成熟，二手房的置换和销售，将成为房地产市场发展的主流。

从欧美和港台的行业发展经验来看，二手房交易量大于一手房开发量是必然的结果。

现在房地产行业从业人员，也都大多依托链家，贝壳等二手房交易平台实现新房的销售（甚至是唯一的渠道）

0.2 房地产估价师数量偏少

但是目前我国所面临的情况是，房地产估价师的人数偏少。

根据有关资料显示，目前我国房地产估价师的从业人员数量，大概在7万人左右。

资料来源：中国房地产估价师协会：https://www.cirea.org.cn/content/8387

如果分摊到各省，那么人数就更少了。

71000/（34-3）=2290人/省（港澳台有自己的计量师，所以只算32个省）

也就是说平均每个省，只有2290人，这只是取得了估价师证的人。但很多人并不从业。

看着2290人很多，但是实际上每年二手市场需要交易的房产数量。

如果具体到城市的话，数量也不少。

先看一线城市：从表中不难看出，自2022年以来，二手房的交易数量均在上涨，而且涨幅明显。

再看一下其他二三级城市

从这个表中可以看出，每年需要评估的数量，还是不少的。市场容量很大，而估价师的数量很少。

一、房地产估价师是干什么的？

一句话：房地产估价师 = 用专业方法，把"房子/土地值多少钱"这件事，变成一个经得起审查、能在法律上站得住的书面结论（评估报告），并对此承担专业责任的人。

而房地产估价师的主要工作，就是评估房产的可交易价值。

而需要这份报告的单位有很多，譬如

银行，当房产需要抵押贷款的时候。

法院，当房产作为财产进行分配的时候（比如离婚官司）；

政府，比如房屋面临拆迁的时候

个体，这里的个体可以是个人，也可以是企业。比如，一所酒店被变卖，需要一个中间机构评估它的价值，方便交易。

诸如此类的很多引用场景，整理一下可以得到下表：

而房产估价师，不能独立执业，必须依托房地产估价机构，或者资产评估机构来执业。这个是法律规定的，毕竟房地产的总值很高，如果出现纠纷，个人是承担不起相关的赔偿责任的，所以必须有企业来对外承担。而且估价报告上需要3名估价师的签字。

这一方面是为了维护估价报告的独立客观性，另外一方面也是在个人责任前面，加了企业这面防火墙。

那么评估一套房屋的收费，大概是多少呢？

二、房地产估价师的收入

2.1 从业收入

根据统计，房地产估价师的收入，主要来源是房地产的评估收入。

目前房地产估价师的收入情况，根据城市地区不同，而有所不同。

房地产估价师的收入，可以提成以一定比例来计收，也可以按照定薪来发放，一般都在万元以上。

其中最主要的收入来源，是司法拍卖的评估。

根据相关数据，2024年（2025年未出）司法拍卖的房产数量，如下表所示，按照最保守的500一套来算，市场容量都已千万为单位。而且很多房产的评估佣金，远不止500元，这么低。

根据“职友集”的相关招聘信息和从业人员的反馈来说，大多的收入区间如下表。

客观的说，还是要看个人的能力：业务能力是其次，主要是接业务的能力。

这个收入虽然不高，但是对于一个中年人，或者面临失业的中年人来说，收入还是可以维持稳定生活的。

2.2 躺平收入

如果你是没有什么追求的人，那么纯躺平也行。

因为相关的法规规定，房地产估价机构，必须要有3本房地产估价师的证书，才能注册和开业。所以也有很多新设立的房地产估价机构需要这本证书。

根据小红薯上的信息，一个证书1年的价值大概在3万元，同时还给缴纳社保。躺平之下，混日子等退休呗。

2.3 执业年龄

房地产估价师的执业年龄可以到达65岁。

政策依据：《注册房地产估价师管理办法》（建设部令第151号）：

第十四条第9项：年龄超过65周岁的​ → 不予注册

第十五条第6项：年龄超过65周岁的​ → 注册证书失效

关于退休年龄和房地产估价师的执业年龄的对比

现在退休的房地产估价师，十分受市场青睐，因为雇主不需要再缴纳社保；而且年龄优势更能凸显执业经验优势，所以房地产估价师也是为数不多的，越老越吃香的职业之一。

三、房地产估价师——即将迎来黄金期

如前所述，各地都将进入房地产从一手房过渡到二手房的红利时期。

那么这个期间，房地产估价师的数量将会出现爆发性的需求。

但是持证人数非常的少。

所以，这几年房地产估价师的考试非常的容易！

考试题目基本也就是初中二年级的数学水平——背熟公式，就能通过。

加上2024年，改版了教材，头几年适应期，出题不会特别的难。

不会像一级建造师那样超级的BT。

作者作为一名985的“高材生”，初中数学那还不是手拿把掐。我考了2次就顺利的拿下了证书。

在了解了市场需求和真实收入以后，那么下面直接上干货。

我尽量用简短的语言，介绍清这门考试的情况。

3.1 考试简介

房地产估价师考试，全称房地产估价师职业资格全国统一考试，由住建部、自然资源部共同组织，由房地产估价师学会负责命题和组织考试。是房地产估价行业的准入类职业资格考试。2021 年改革后门槛大幅放宽，目前专科以上学历即可报考，不再限制专业和相关工作年限。

我国的执业资格考试，分为准入类考试和水平评价类考试两种。

准入类顾名思义，就是必须有这个证，才能从事这个行业，其重要的特征是有签字权。比如“律师执业资格考试”，“注册会计师考试CPA”。

水平评价类的执业资格考试，仅仅是对个人的水平做一个客观的评价，比如“中级经济师考试”，“中级会计考试”等

如上图所示，房地产估价师一共考4个科目。

其实房地产估价师，和土地估价师，以前是两个单独的证书。

2021年发布通知说要将两个考试合并，并发一本证书。但是2022年因为“口罩原因”停考了1年。

2023年首次考试，使用的还是原先的大纲。

真正的首次考试是2024年，将两个考试进行了合并。

原先已经取得了“房地产估价师”或者“土地估价师”的人，可以申请免试部分科目，但是还需要重新考部分科目。

新教材和新大纲是2025年正式颁布和发行的。但是可惜的是，虽然考试合并了，但是相应的教材没有做大的更新。由其是土地估价师的教材，还是多年前的老教材。

这篇文章针对的是“没有考过”的人，所以只说现在要考什么，上面的当八卦来看吧。

已有证书，或者需要免考换证的值友，请移步估价师官网查询具体免考政策。

合格分数：每门科目只要拿到60%的分数既可通过。

考试周期：按照相关的规定，本考试需要在连续的4个考试年度内通过所有的考试，才可以取证。

3.2 证书用处

签字权：房地产估价报告必须由注册房地产估价师签字出具，这是法定刚需

• 住建部明确规定：各类房地产估价业务都应当由 2 名以上注册房地产估价师承办和签署房地产估价报告​ 。也就是说——没有证 → 你出的报告没有法律效力，不能单独签；

• 有证 + 注册 → 可以签房地产估价报告 + 土地估价报告。

机构备案：估价机构备案对持证人数有硬性要求，企业愿意养证。

• 估价机构要在主管部门备案，对专职注册房地产估价师人数有硬性要求——分支机构都得配 3 名以上专职注册估价师 。所以这是一条强制性标准，一方面规范了估价机构的注册要求，和估价报告的权威性；另一方面也是保证了，估价师的就业权利和资质的有效性。

• 自己开所或做合伙人，持证是门槛——如果你法院、银行有熟人，能拿到房屋的相关评估业务，那么你的收入很客观。

执业范围：涵盖房屋征收、抵押贷、司法拍卖、资产处置、企业重组等场景的估价业务

这些都是法定必须估价师签字的刚需场景，不是市场可选服务。

3.3 考试报名时间

近几年的考试报名时间一直不稳定。

福建：2025 年 7 月 30 日 10:00 — 8 月 10 日 24:00（最早一批）

重庆：2025 年 9 月 1 日 9:00 — 9 月 11 日 17:00

北京：9 月下旬缴费（9.24-9.26），无补报补缴费

所以大家要随时的关注本省的考试报名时间。

房地产估价师学会网站：https://www.cirea.org.cn/

作者，曾经有一年错过了本省的报名时间，因为头一年是9月报名，结果没想到当年改成了8月……白白学习了1年，结果报不上名。

3.4 考试时间

历年的考试时间都是在11月。

根据人社部发布的2026年执业资格考试计划，2026年的考试安排在了11月7-8日。

人社部官网：https://www.mohrss.gov.cn/xxgk2020/fdzdgknr/qt/gztz/202602/t20260203_566621.html

中国人事考试网：http://www.cpta.com.cn/notice/2128.html

11月7日和8日，刚好有4个考试同时开考，其中，中级经济师和房地产估价师在同一天。

如果你要考这两个考试，那么需要调整好时间。

3.5 考试报名

这个考试报名非常特殊，不是在人社部的人事考试网上报名，而是需要在房地产估价师学会的官方网站上报名（部分地区需要在本地的房地产估价师学会网站上报名）。

考试报名入口：https://gjsksbm.cirea.org.cn:9001/examfrontM1/htmlfront/f_link.html

房地产估价师学会官网：https://www.cirea.org.cn/

下篇：我将介绍房地产估价师的备考安排，和考试经验。

敬请期待。

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