怎样才能选个好户型?

我们签约的房主,有不少是还没拿房的;来咨询了解的,也有还没有买房的。所以,我们也会被问到,怎么选户型?

在我们实际服务的项目里,确实有为了弥补户型缺陷,在家装里需要额外多投入的案例。之前,房价节节高,大家挑房选房的时间有限,正好趁现在横盘期,大家多花点时间选个好户型,是很具有实际操作性的。

01 看户型图判断

户型一户型一

户型二户型二

怎么看这样的两个户型,哪个更好呢?

怎样才能选个好户型?

简单说,进深/开间比,越接近4:6,就越合理。在都有偏离情况下,优选进深小开间大的。因为进深大,屋内相对会偏暗。

从这个指标来看一看上面两个户型:

怎样才能选个好户型?

即便严格按两个图最深和最宽处来比,这两个户型在进深和开间比上,也是“户型一”胜出。(户型没有尺寸时,这步,用尺子对比着图就能做)


然后,我们看,通透状况

怎样才能选个好户型?

用这点来对照上面的户型:

怎样才能选个好户型?

户型一只有相邻侧通风,户型二既有对侧通风也有相邻侧通风,显然在这方面,户型二优于户型一。


再看动静分区

怎样才能选个好户型?

以动静分区方式看一看上面两个户型:


怎样才能选个好户型?

从分区上,户型一动静分明,户型二动静分区并不明显。

另外一个指标跟动静分区有关联,但不完全一致,就是:动线参考



怎样才能选个好户型?

从动线角度,这三线不交叉尽量少交叉的户型更好,来看上面两个户型对比:



怎样才能选个好户型?

户型一,再下一城。


还有要看的就是干湿分区



怎样才能选个好户型?

在湿区里,重点看厨房,离入户门越近越好,离卧室越远越好。因为有管道多,加装的功能设备也多等因素,能与一个卫生间隔墙相邻最好。



怎样才能选个好户型?

从这个角度来看上面的两个户型,户型一的厨房位置绝佳,又跟一个卫生间隔墙相邻,教科书般标准。户型二在这方面,有明显缺陷。


除了上面五个方面的参考指标,从户型图里还能读出很多信息,比如:户型一只有一个卫生间,在家庭成员多于3位时,会遇到洗漱浴厕方面的矛盾,这方面肯定不如户型二的双卫生间更合用。又比如:



怎样才能选个好户型?

同为交通区域,户型一里,跟餐厅共享,并不浪费;如果装修阶段强调玄关的重要性,也有空间多变的可能性。

户型二里,这个交通区域,几乎没法利用,也几乎没法做玄关优化。


等等,在这些方面,如果能对户型和数据进行细读再做参考,肯定能在选房前期规避很多后期改造要面对的挑战和问题。不过这些方面群聚不尽,也跟之后入住其间,每家想要的生活所需有关,所以就不作为参考指标一一列出了。



02 看该户型在楼宇和小区的相对位置

挑中比较满意的户型图后,下一步,就该找来楼宇和小区布置图看一看了。



怎样才能选个好户型?

从这样的楼宇布局里,能看出单一户型图里无法看到的一些重要信息。比如:

图里左上的06户型、左下的03户型,卧室和旁边户型的卫生间隔墙相邻。有可能会面对卫生间上下用水,墙面防水不到位返渗等问题。

01和08户型,隔墙相靠电梯井,有受电梯运营噪音影响的隐患。

02、03、06、07如果单独从户型看,卫生间和厨房都是采光通风良好的,但从这个楼宇布局里就能清楚发现,都是跟对面户近距离相向,而且在凹处底部,几乎没有阳光能照射到,采光也不会好,而且因为和邻居近距离相向,卫生间几乎需要全年关窗闭帘。

这一步,还要确认一个至关重要的数据:使用率。使用率,是室内净使用面积跟建筑面积之间的百分比。而室内净使用面积,有时候跟房本或购房合同里的数据并不一致,比如像loft户型、开放商赠送等情况;另外还有,是否能“偷”些面积作为室内净使用面积,这个也能从楼宇图里看出个端倪。这部分比较敏感,点到为止。

绝大多数户型,也能找到所在小区的布局图或者沙盘图:



怎样才能选个好户型?

从这,能直观感受户型所在位置,是否能有真正的有效采光,以及跟周围相邻建筑、市政交通等的相对关系。“楼王位置”、“无敌景观”、“在小区正中心”、“视野开阔”等等,所有这些形容描述,是否与实际相符,在这沙盘图里,就能一目了然,被验真伪。

03 实地了解

实地了解,往往不会只了解户型情况,而是会一并整体了解房子本身,这方面的需要了解的内容很多,视情况,到时候我们再写一篇收房指南做详细介绍。仅从户型了解的角度,实地了解,提请注意几点:

了解房屋的净高,尽量不选2.5米以下的;

建议在不同时间多次了解。其中,最必须的,是白天,挑有阳光的日子,根据户型朝向,选对应应该有光照的时间点上门;

特别留意跟相邻和上下户型之间,是否有比较大的噪音和其他生活影响。若能很明显感知,不建议选。这方面的影响,后期也很难通过装修完善。

要看周围可能产生的干扰:如主干道噪音、高压线距离、是否有公交车展、一些有影响的市政设施(如垃圾处理站),等等;

04 改造优化成本

户型本身,有很多方面相当于是先天因素,像通透状况、朝向、与周围的相对物理条件等等,这些先天不足,能不选尽量不选。而有些,即便初看没有明显优势,后期可以通过装修调整完善,甚至改造成本并不高,完成后,对于居家实用性来讲,可能不输于初看不错的户型。这时,就要各位细读户型图,最好能找来原始结构图,一起研读。

这方面涉及太广,有些也需要比较深的专业积累。给些浅显的思路吧:

先了解些户型图或原始结构里的会出现的标示:

怎样才能选个好户型?

怎样才能选个好户型?

也要注意,各种管路,跟楼宇相连的管井,下水口,燃气点等等在图里标注的位置。


具体展开几个点:

不少房主会倾向选择全面积落地窗,觉得有承重墙阻隔会影响观效。



怎样才能选个好户型?

但从这A、B的示意图来说,B户型未必落后于A的全面积落地窗。


另外:

怎样才能选个好户型?

户型一A处阳台,尽管比户型二B处阳台进深更深,但纯粹从户型看采光的话,对于居室的采光影响,反倒是B会造成更暗。


还有:

怎样才能选个好户型?

像户型一里的A处标红,可以应用到有户门处:

怎样才能选个好户型?

以这种改造方式,有效利用空间,解决部分居室的收纳问题。


在户型二里,如果厨房和进门处的隔墙是非承重墙,就可以做这样的调整:



怎样才能选个好户型?

在红色区域做成厨、餐、起居一体的整体空间,把蓝色区域改为卧室。充分改善之前动静分区不合理,动线冲突等问题,这样的调整,也为玄关优化提供了可能。


也会有一些更深的,

怎样才能选个好户型?

像A、B同样的面积,因为动线布局的调整,在实际使用上,明显A比B会更实用,事实增加了使用面积。


另外,

怎样才能选个好户型?

像户型二里面A、B两处转角阳台,是典型的结构性热桥:


怎样才能选个好户型?

产生的影响,简单说就是保温性能会差一些。


这方面,有兴趣的各位可以自己再深入了解。家装就是这样,越挖,知识点越多,越欲罢不能。


时间精力有限,也觉得即便积累了这些知识,用武之地不多,那就来找我们吧。

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