房产凉凉，找它替代了...

最近家附近的售楼中介又关了一个，两年多时间里，3家门店关掉了2家，这也说明房地产行业确实是不景气了。

我和思哲去仅存的那一家中介摸了个底，他说那种139平400万左右的房子，差不多可以租个5万/年，扣掉物业费和折旧，租售比不足1.2%。

这意味着要是买了后租出去，哪怕70年产权到期都回不了本...

更别说买了房子后还要承担它的折旧成本，未来一旦面临裁员，也只能围着房子找工作，可以说是被深度套牢。

更令人担忧的是，未来楼市政策也有很大可能会变动，因为靠卖地获取财政收入的路已经走到了尽头，

这些年ZF卖地收入不仅萎缩了一半，很多地方甚至没有钱给公务员付工资。

所以后面为了增加ZF收入，房产税，遗产税是肯定要来的，到时候国内的房地产行业还得遭一记暴击。

反观海外，GDP总量排名前三的美国和日本，房子都是永久产权，而且租售比能到3%-6%，但国内北京上海的租售比甚至还不如银行存款。

因此，在国内资产荒的情况下，谋求出海的人越来越多。

我们香港团里就有不少粉丝朋友，最近都在想办法脱手内地房产，毕竟现在房地产的下跌远没有到头，早点抛了也算及时止损。

其中有位粉丝跟我聊天就说，他看好一套800万的房子，结果同小区的同类房每个月1万就能租到，800万可以租66年，租售比才1.5%，

而且如果买了房，还要还贷款，现金流没了...

因此他觉得不如换成港险保单，现在港险被很多人称为“金融房产”，因为不仅能像房产一样能靠“收租”获取持续现金流，还没有还贷压力，以后想去哪租房都行，非常自由。

很多人可能没听过靠港险收租的新型理财方式，

那这里我拿它和房产来对比一下，看看所谓的“金融房产”到底有多香？

第一、收益率

目前国内一线城市的租售比大概是1.2%-1.5%；

而港险目前长期IRR大约在6%-7%，而且它不像房子一样有空租期，因此收益稳定性要高得多。

第二、回本速度

按照目前的行情，在北京上海买一套房，算上税费，物业费，折旧费，不大涨的话，靠出租压根无法保本，等于是稳定亏钱的资产；

但港险五年缴费，正常情况下第二年（6-7年）就能预期回本，回本之后每年增值6.5%-7%左右，在回本速度方面港险又是吊打房产，等于是稳定增值的资产。

第三、资产传承

港险可以通过无限更换投保人、被保人让家族财富持续传承；

而房产仅有70年产权，且土地无法私有，因此难以实现财富传承。

第四、资产流动性

目前上海的二手房平均挂牌时间已经到133天了，要是遇上急用钱的情况，手里的房子除非打个骨折，否则都找不到买家。

但香港保险不仅可以通过保单贷款来应急，也可以通过部分提取或者全额退保随时拿回现金，

因此流动性方面香港保单依旧是完胜。

第五、私密性

现在国内房产一旦加名就成了夫妻共同财产，万一离个婚就要被分一半，

因此不少新婚夫妻总会在房子加名这件事上纠结很久，难免闹出矛盾；

但如果婚前购买的是港险，那就会被完全视作一方的个人财产，哪怕离婚也不会遭分割，

并且港险作为海外隐蔽资产，两地的法律体系不同，内地法院对香港保险的调查权有限，因此极难追踪，这一点是内地房产做不到的。

个人感觉，在离婚率居高不下的今天，这个优点还是蛮实在的。

......

OK ,最后总结一下两者的对比结果：

这一对比，港险的优势就很明显了，全方面吊打内地房产，简直不比不知道，一比吓一跳。

那我拿目前港险市场的一款网红产品，宏L「宏Z传承」来举个例子，

这是一张5万美金5年缴的保单，换算成人民币大概180万，和国内一线城市的首付款差不多。

我们先看收益情况，

第20个保单年度的时候，退保价值达到了71.6万美元，保单价值变为原来的2.8倍；

第30个保单年度，退保价值达到了130.3万美元，是原来的5.2倍；

这位客户是在48岁时购买的，等她90岁时，保单价值已经到了298.8万美元，是原来的12倍。

这个时候无论是更换被保人让子孙继续传承，或者直接退保拿走这笔钱，都远远比在北上广买套房的收益高，

哪怕是在地产黄金期，也没有这种收益，就更别说现在地产下行期了。

那收租怎么收呢？

港险可以每年从保单中提取出一部分金额，来作为现金流，

我以「宏Z传承」的567提取方案为例，

它在第五年缴清保费后，第六年开始每年提取保费的7%，

每年提取17500美金，折合人民币12万左右；

要是拿这笔钱去租那套800万房子，正好可以覆盖掉一年的房租，同时手里还能留几百万，来应对未来的风险。

此外如果不想手动收租，还可以把它变成类似于养老年金之类的，自动提取到银行卡的模式，因为宏L还有一个全网独家的【无忧选】功能，

比如第7年开始执行【无优选】，每年可以派5%，

并且派息后不影响保单的保证现金价值增长，省心又省力。

......

从去年开始，保险公司的优惠力度却在逐渐下降了，像宏挚传承，首年保费折扣从原先的12%降到了8%，

而且6月30号后，港险预期收益也会从7.2%全面下调到6.5%，

因此，想布局高利率的港险，6月底前是一个核心窗口期，如果之前就有打算配置的话，现在就要关注起来了，

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