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环比暴跌近8成!2月新房成交量,近10年最惨!

2020-03-06 22:21:48 1点赞 6收藏 6评论

又到月初,陆续看到各家机构的市场报告,看着这一个个数据,除了“惊讶”,也真不知道说什么。


给大家看几组数据:
根据兔博士数据显示,上海2月新房共成交915套,环比1月下降77.3%,同比2019年2月减少47%;本月成交量创2006年以来新低。

环比暴跌近8成!2月新房成交量,近10年最惨!

2月本是传统淡季,在疫情影响下,人们的买房欲望得到抑制,成交更为“惨淡”。

而另一方面,整个2月上海并无新增供应(年后最先取证的项目是绿地海珀外滩,于2月28日取证)。


换句话说,2月全市的成交均来自于年前开盘的项目网签去化。在价格上,因内环内不少高单价项目网签,拉高了整体均价,2月新房成交均价57669元/平,环比上涨11%。

2月新房成交量top10板块2月新房成交量top10板块

接下来的市场又会怎么走?新房市场会回暖吗?


谈起市场预期,我们总喜欢说宏观。

什么房产税啊,经济不好啊,降息啊等此类话题对房价的影响。

毋庸置疑,宏观事件始终影响着市场,但到底是怎么样的路径?中间的逻辑和传导链条那么长,弄到最后,还剩下多少影响?

所以,谈宏观没有意义;同样如此,谈市场情绪也没什么用。情绪最多只是加强了市场的震荡幅度,但决定不了市场。

简单来说,市场还是由供需关系决定。房价怎么走,一定是由供求关系说了算。

首先我们来看看新房的供应量。

据统计,今年上海共有200多个新房项目待开(待开项目具体情况将于近期发布)。更具体来说,从这两年的土拍来看,2016年至2019年年底,上海共成交173幅涉宅用地,90幅地块未上市,总待售面积643万方;再加上今年1/2月成交的宅地新增土储177.52万方。所以,总共有820.52万方待入市。


老实说,这个存量对上海来说并不算多。

环比暴跌近8成!2月新房成交量,近10年最惨!

按照2015-2016年的行情,那时候成交面积远大于成交面积,供不应求,价格自然会涨上去。

2017年7月,上海成为第一个实行“新房摇号”的城市;而摇号的本质原因在于新房供需已经严重失衡;上海本身已进入存量房时代,新房供应急剧减少。

但我们再换个角度,未来的新房供应都在哪儿?市中心宅地供应越来越少,新房存量已经不多了。待售的宅地中,主要集中在外环外。

环比暴跌近8成!2月新房成交量,近10年最惨!

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特别是在南桥新城、顾村、金新城这样的板块,未来的供应有所保障,但如果没有地铁的加持,这些板块依旧是内生型市场,缺乏配套也会成为购房者犹豫出手的重要原因。

楼市进入十字路口,分化也会越来越严重。可以预见的是,当疫情结束,楼市回暖之时,上海楼市的分化也会逐渐明显。

市中心与远郊区域的分化,同板块间不同产品的差异化,部分楼盘可能日光,走出慢牛行情,也有楼盘可能难以享受到回暖的待遇,有些楼盘可能持续低迷。

过去两年,我们一直生活在被限价的保护中,没有人能说清楚“限价“究竟是什么?我们也以为有“限价”撑腰,房价不会涨。

举几个例子:2月28日,绿地海珀外滩领出年后第一张预售证,共203套住宅,套均面积203平。据悉,该楼盘申报的价格是14.2万/平,最终获批均价高达13.8万/平。这一价格比周边楼盘此前获批售价高出了不少。

环比暴跌近8成!2月新房成交量,近10年最惨!

除此之外,不少房产群发出了另外两盘价格的预告:前滩东方惠礼9.05万/平,突破此前前滩楼盘8.4万/平的限价;古北天御8.4万/平,比同区域的古北金鹰府高了1万/平。

再来看看去年,2019年入市的中骏天璟,由于地理位置更靠近国家会展中心,楼板价超过其他项目,开盘价5.95万/平,高于板块均价5.8万/平。而随后推盘的万科天空之城三期、招商虹桥公馆依旧保持5.8万/平的价格。

限价并不等于涨价,一个新的价格体系正在形成,当然,接不接受由买家说了算。

可以猜测,受市场热度和认可度的影响,前滩、徐泾等区域价格体系已经确定,但部分位置好、产品力佳的楼盘可能会面临“价格上调”。

看着2月“惨淡”的成交数据,肯定有人问:现在是买房的时机吗?如果是刚需自住,永远合适。

买涨不买跌是种盲从跟风的心里,抄底远没有我们想象的那么简单。市场好的时候,我们需要一盆冷水,来打消过于乐观的热情;市场不好的时候,我们需要一份信息,来改变过于悲观的消

现在我们要做的,是找对选择。选择新房的朋友,不妨关注下3月即将开盘的新房项目,制定好购房规划,找对区域。


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