连万科物业都跑了！你家小区的物业，还能撑多久？

4月8日，“物业大撤退”五个字冲上微博热搜第一，8小时阅读量突破1.2亿。

评论区里，来自全国各地的业主大倒苦水——有人发帖问“物业走了小区怎么办”，有人吐槽“我家保安都快70了还在值夜班”，还有人发现连万科物业都开始撤了。

这件事不是新闻联播里的事，它可能就正在你住的小区发生。

连万科都：“撂挑子”了

万科物业，国内物业行业的标杆。但今年，它一口气宣布退出多地住宅项目：杭州临安北樾府（4月30日撤场）、武汉楚天都市蓝玉湾（5月31日撤场）、徐州未来城、万悦城、华府天地家园等7个小区（6月30日撤场）。

核心原因就一条： 物业费收不上来。

万科徐州部分撤场项目，物业费收缴率已跌破60%。而行业盈亏的“生死红线”是85%，维持运转至少得80%——也就是说，业主每交100块钱物业费，只有60块钱进了物业口袋，这个账怎么算都是亏。

不止万科。保利物业退出上海中冶两个小区，仅服务了6个月；金茂物业、碧桂园服务、新城悦服务等头部企业都在密集撤场。

173个小区，一夜之间没人管了

中指研究院的数据让人倒吸一口凉气： 2025年全年，全国物业撤场项目达到173个，同比翻了一倍还不止。其中64.7%是物业公司"主动跑路"。

最惨的是广西柳州柳西新城小区 ——4314户业主， 50部电梯。2026年2月6日零时，第二家物业公司正式撤场。没错，第一家也跑了，这是第二家。

50部电梯全部停摆，垃圾直接堆成山，二次供水和消防监控全线瘫痪。4314户里只有1003户交了物业费，超过一半的业主拒缴。结果就是——物业扛了10个月，扛不动了，走人。

但更离谱的是，物业跑路后，有业主在群里质问： 电梯是业主的，物业凭什么关停？

你看，这就是很多业主的认知盲区：觉得电梯、门禁、垃圾清运都是“理所当然”的公共服务，没意识到这些全靠那笔你觉得"不值"的物业费在撑着。

杭州某3800户小区更夸张——欠费1200万，物业撤离后高层住户每天爬二三十层楼梯。南京月牙湖花园，物业撤场后电梯停运，孕妇差点出了意外，半年内房价暴跌25%。

省下三年的物业费，亏掉了几十万的房价首付——这笔账，算明白了吗？

为什么突然大面积撤退？

三个数字把原因说清楚了：

第一，全国物业500强平均收缴率已跌到 71%，连续四年下滑。中小物企更惨，普遍低于65%，部分跌破50%。

第二，人力成本占物业总支出的 60%到70%，而且每年都在涨。老旧小区的设施维护费更是占到70%到100%。

第三，物业费调价成功率 不足5%。也就是说，20个小区里只有不到1个成功涨过价。

收的钱越来越少，花的钱越来越多——这个缺口，谁也填不上。

不是物业突然变坏了，也不是业主突然变刁了。而是过去十几年的低物业费+高服务预期的“蜜月期”到头了。物业费十年不涨，保安老龄化、保洁缩水、设施老化，业主觉得服务差不想交费，物业收不到钱只能继续降服务—— 恶性循环，谁也别怨谁。

物业跑了，业主怎么办？

别等事情发生了才慌。现在就要做三件事：

第一，查一下你家物业合同什么时候到期。 如果快到期了，提前了解续聘流程，别等到物业突然贴通知撤场才手忙脚乱。合同期内撤场，物业是违约的——根据《民法典》第九百四十九条，你可以追责。

第二，了解一下今年1月1日实施的新《城市居民委员会组织法》。 这是时隔30多年的首次大修，法律层面明确了居委会的"物业管理"职责——指导成立业委会、监督业委会、调解物业纠纷。物业跑了、业委会成立不了、新物业进不来，居委会现在能帮你。

第三，关注你家小区的物业费收缴率。 如果已经低于80%，你要有心理准备：这艘船可能快沉了。与其赌物业"良心发现"，不如推动成立业委会，主动参与小区治理。

也有好消息——全国已经有一批小区自己管自己，管得还挺好。沧州一个96户的老小区，业主自治，不用交物业费，年底每人还分了48块钱“幸福红包”。广州祈乐苑，赶走物业后业主自治十年，小区面貌焕然一新。

当然也有失败的 ——深圳有个小区赶走物业后半年 “蜜月期 ”过了，业委会内部分裂，垃圾堆成山，最后不得不高价请回物业公司。