汇率对房价的影响几何？不妨简单分析一下香港市场

今年3,4月份以来至今，人民币一直处于一个贬值周期。如今已到7这个关口，笔者认为要分两种情况来看：如果破7的话，说明是温和贬值，这反而会使得更多国内刚需买房，因为长期来看，未来债务在缩水；如果破8甚至一直贬值，则是恶性贬值，这时国内外资本都会恐慌性抛离楼市，房价将一落千丈。

在我们判断人民币汇率对房价的影响前，不妨先来简单分析一下香港市场。

早在2015年，香港就开始跟随美国加息，同时港府和金管局也先后多次出台房地产调控政策，均未扼制房价暴涨。然而在今年6-9月，数据显示，港岛、九龙、新界A类私人住宅售价分别下滑3%、7%和4%；8月至9月，港岛、九龙、新界A类住宅租金分别下滑0.2%、4%和4%。

香港的房价为何这时反转？有两点值得我们深思：

1、由于港币的联系汇率制度，自美联储加息以来，香港市场利率偏低，资本持续从港币流向美元，港币对美元面临着持续贬值的压力。为了稳定汇率，同时收紧流动性，香港金管局在跟随加息的同时多次买入港币投放美元，稳定汇率。如此一来，住宅按揭贷款利率也水涨船高，直接打压房价，再加上此前的调控政策，房价开始承压。

2、当下的香港面临着一个利率（货币政策独立）、汇率（汇率稳定）和资产价格（资本自由流动）的“不可能三角”问题。因为在资本自由流动的香港，想要稳定汇率，就必须加息，防止资本外流；而加息又会打压资产价格，即保汇率弃房价；而如果不加息，港币不保，面临持续贬值压力，即保房价弃汇率。不过从后来的结果可以看出，港府选择了前者。

当下，国内也面临着这么一个问题：在这个“不可能三角”中，国内央行可以在加息的同时，稳住人民币，同时锁住楼市资金和外流资金，放弃资本自由流动。但是，目前国内的开放力度逐渐加大，资本不流动是不可能的，此时保房价还是保汇率成了两难问题。

保房价，重新转向宽松？至少在美联储还没停下加息脚步前，国内将面临巨大的资本外流压力，汇率和外储的日子绝对不会好过，国外资本也会趁机逃离楼市；保汇率，进入加息周期，紧缩流动性，房价势必遭受打击。然而当局依然在寻求“不可能三角”中的一种平衡，在加快资本开放的同时，尽量不让人民币持续贬值，同时还不能让房价下跌。显然这是不可能的。因此，笔者认为：

1、当人民币温和贬值时，比如贬至7附近，“不可能三角”中三者的矛盾不会太突出，反而会使得许多刚需在人民币贬值预期下上车，因为在按揭的未来几十年里，每月定期的月供债务会因为人民币贬值而缩水。事实上，身边不少朋友都会在此时有上车的冲动，当然前提是刚需。此时的房价会因为刚需上车而高位震荡，至少不会有下跌的基础。

2、当人民币加速或失速贬值时，这时影响房价的不是资金流，而是恐慌的预期。换句话说，这种情况下，相当于在资本一定程度流动的前提下，放弃汇率保房价。这种情况下，其实房价也很难保住。首先人民币加速贬值会使得资本对于中国基本面的担忧，纷纷逃离，资产价格首先就失去了上涨的基础，到后来人民币不值钱了，人民币资产自然也就失去了吸引力，包括房子。

最后笔者还是要多说几句，世界上没有只涨不跌的资产，在“不可能三角”中，你或许可以抓住其中两个角，但经济总是很复杂，在经济下行压力背景下，能做的或许只是明哲保身。

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