二手房交易暴雷？看这3点就知道房子不能买了，都是过来人的经验

买二手房千万要小心，稍有不慎就砸在手里一个不合心意的房子，这种动则几十大几百万的东西，当然要慎重又慎重。

但是看房的时间就这么短，怎么才能知道一套房子到底有没有“埋雷”呢？

专门去问了专业人士，给大家总结了3个地方，在看房的时候可以重点关注，可以避开很大一部分坑！

1、快速判断一个小区住户的素质

我们买房子虽然只是买那一套房，别以为关起门来过自己的日子就万事大吉了，必须谨记：小区人文环境也是房子价格的一部分！

你也不想你的邻居天天把鞋架摆在过道，或者在楼下草坪养鸡，每天都是臭味吧！

在看房的时候，注意一下这几个地方，可以快速判断一个小区的住户素质：

首先看违建，楼房的外立面，有没有很多装这种外延的防盗窗？有没有装雨棚？或是小区内部的违规搭建等。

然后找找路边或者地下室的垃圾房，看是否杂乱不堪，有的小区物业不给力，垃圾房周围房源10米都能闻到臭味。

然后看楼道，楼道内有没有电动车乱停？

买房的时候，尤其是楼上楼下都要注意，有没有哪家在门口堆“垃圾堆”，这样的邻里关系是非常不好相处的。多去几层楼看一看，多去几个楼层，看看是个别现象还是普遍现象。

还有就是不同的小区性质，对应的住户素质也会有些差别，不过这个判断标准就不一定准确了，比如回迁房、两限房、单位家属院、人才房等，虽然小区的性质决定了人员的社会阶层，但不能代表其素质不好，你也可以提前问清楚房屋的初始来源以作参考。

当然，房子最重要的要是地理位置，如果你的预算不高选择有限，或者本身就是买来出租的话，那么还是先看地理位置，再考虑人文环境。

2、03年以前的房子不建议买

不是因为什么破、脏、乱之类的问题。

今天从更实在的角度来分析为什么以03年为分界线。

首先我们盖房子的技术水平是有迭代的，以03年为断层。

在00年之前修建的房子，大部分都是砖混的结构，就像下面这样——

其中房子的主要承重以竖向砖砌体承重墙为主，所有的墙体都是承重墙，任何的打拆改都会对整栋楼的承重力有影响

楼板一般采用预制空心楼板，就是这种中间有圆形空隙的楼板——

这种空心预制板的优点在于施工速度快、成本低，但它的承重性较差，抗震性和整体性也相对较弱。

到现在这种楼至少已经有二十多年的寿命了，有的甚至已经三十多、四十多年，外墙粉刷掩盖不了真实房龄，结构老化、墙体脱落风化，还会发霉渗水。

这种房子还能再住多久呢？还真不好说。

2000年以后的房屋建造技术有一点升级，慢慢采用现浇楼板了，而2002年国家发文禁止新建、改建、扩建商品房使用预制板之后，从2003年以后的房屋基本都为现浇楼板的房子。

其中的低层住宅（6层以下），在07、08年之前，还是以砖混结构承重为主，跟上一代的房子没什么太大的区别；再之后的低层住宅，则变为了框架结构+剪力墙或者钢筋混凝土的构造了。

而高层住宅（10层以上）多为框架剪力墙结构——

由框架和剪力墙共同承受竖向和水平作用的结构，结合了框架布置灵活和剪力墙侧移刚度大的优点；还有少部分比较好的住宅使用的框架钢筋混凝土结构， 这种房子的品质会更好。

不买太老的房子，就是为了尽量不选砖混结构的房子，同时楼龄新，也意味着更优质的小区环境，更优秀的户型设计，更好的物业服务，更体面的外立面，这些都是居住环境的一部分。

3、过于精致和新的房子可能是“串串房”

人往往会对新且干净的房子心动，但在老小区里面，过于新的房子，可能就是“串串房”了！

在老小区里头，内部装修脏乱差的房子，是卖不上价的，有时候会比市场价低10%甚至更多，这种时候就会有投机者，低价买回来，全屋按照最低的出租房标准去装修一番，然后以市场价或者高于市场价的价格转卖出去。

这种二手“串串房”的装修风格一般比较单一，没有太多的设计感，和我们常见的出租房风格会有些类似，给人一种“批量生产”的感觉。装修材料也不会很好，比如地板、墙面和天花板的材料，都是用的几十块一桶的乳胶漆甚至二手乳胶漆，地板也是用的特别差的地板。

如果房东在装修不久后就急于出售，这种房子最需要警惕！

一可能是房主并不是出于居住目的进行装修，只是低价捡漏的破房子，为了卖个好价钱而装修，通常不会特别注重细节，墙面可能不平整，地砖缝隙做工不好，门框、窗框、插座的质量也比较差，甚至一些隐蔽工程，比如电线排布、水管走向等，可能存在隐患，但这些问题不容易在短期内发现。

二可能是房子存在其他问题，比如噪音问题、邻里矛盾，以及入住后才发现的一些工程问题，比如水压小、电压不足等，都有可能的，只有想不到，没有遇不到的。

买房子不能着急，一定要仔细看、慢慢了解，尤其是在现在房地产市场动荡的时期，只有品质好、位置好、环境好的房子才能稳住价值。

毕竟是关乎一辈子的大事，希望大家都能买到合心意的房子！

我是测评叔，初衷只是想让大家都能睡个好觉。

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