1万亿国债下的“信号”，不出意外的话，这次楼市要破局了！

大家都清楚，最近我们又增发了1万亿的国债，虽然看似不多，但却传递了一个明确的信号。没有提到房地产、经济，但大家都明白，这是不可避免的话题。

有研究人员比较了一下，45年来，财政赤字一直控制在3%以内，只有20年、21年例外，分别为3.6%和3.2%，这是因为疫情的影响，随着疫情的平息，22年的财政赤字又降到了2.8%，很快恢复了正常水平。

但你知道这1万亿的国债意味着什么吗？财政赤字直接升到了3.8%，创下了历史新高。

有数据分析说，表面上只有0.5万亿用于今年剩余的3个月，但如果算上地方债务的上限提高，释放出来的资金就有3.7万亿左右。

还有人乐观地认为，这可以带来12万亿的资金增量，不管是用于防灾还是搞基建，最终都会流入社会，推动证券、房价，或者是生产资料价格的上涨，这难道不会有影响吗？

具体的影响有多大，我们都只能猜测，但有一点是肯定的，那就是，政府通过财政扩张来刺激经济发展的决心是显而易见的

再来看看楼市。楼市是经济的重要引擎，没有哪个国家能够忽视它的作用。

房地产业不仅直接创造了大量的就业和收入，还带动了上下游的众多行业，对国民经济的贡献超过了13%，甚至有人认为高达20-30%。 因此，面对新冠疫情的冲击，楼市得到了政府的特殊关怀，今年以来，各地出台了近千项刺激政策，同比增长了50%。

但是，这些政策的效果并不明显，除了北上等少数一线城市，其他地方的楼市仍然低迷，成交量和房价都呈现下滑趋势。这让政府和市场都感到焦虑，想要扭转局面，就必须采取更有力的措施。

目前看来，大佬们已经意识到了问题的严重性，开始加大力度调整政策，不出意外的话，明年的楼市，会迎来大破局。

◎第一个现象：取消了土地拍卖价格限制

近日，成都市公布了11月15日将拍卖的7块土地，不再实行限价政策，而是采用竞价方式，由出价最高者获得。这一变化并非成都独有，济南、合肥、厦门等新一线城市也纷纷取消了土地拍卖的最高限价。

据悉，这是根据自然资源部9月底下发的一份文件，要求各地放开土地拍卖中的价格管制。一些媒体报道称，其他城市的规划部门也表示，将按照文件要求执行。

取消土地拍卖的价格限制，并不意味着土地价格完全由市场决定。在实际操作中，土地的起拍价仍然存在，这是根据土地的各种影响因素计算出来的，低于这个价格，土地就不会成交，而是流拍。因此，取消价格限制，主要是指取消价格的上限。

这一点，可以从合肥、宿迁、绍兴等城市的房价审批要求中看出，这些城市在终端房价审批上实行了“优质优价”的原则。简单来说，就是允许土地价格和房价双涨，以提升购房者的信心。

◎在这个基础下，楼市或迎来好消息

我们不妨回顾一下2015年到2018年，国家采取了一系列的措施来消化房地产市场的库存，当时的政策和现在有些相似，比如给购房者发放补贴、降低贷款利率、促使开发商打折促销等等。几乎所有能想到的办法都用上了，但是效果却不尽人意，价格越降反而越卖不出去。

所以，这一次显然吸取了教训，要想化解楼市库存，改善供需矛盾，还是要顺应市场的心理，让占据房价成本60%-70%的土地价格上涨，从而提升市场的预期。

一方面，购房者的信心会很快恢复。

这个道理很简单。一般情况下，土地拍卖的价格一公布，周边的居民就会根据这个价格来调整自己的二手房挂牌价。 举个例子，如果一个热门的地块被多家房企竞拍，地价超过了周边的二手房价格，那么业主还会维持原来的价格吗？面粉涨价了，面包也要跟着涨价，不是吗？ 这样一来，潜在的购房者也会察觉到这个变化，担心错过了最佳时机，后面价格会更高，购房者的信心就会提升了。 这应该是放松地价管制的目的。

另一方面，在房地产市场中，不同质量的房产之间的差异可能会越来越明显。

随着地价限制的放松，优质的土地资源会变得更加紧俏和昂贵，甚至有可能创下历史新高的“地王”纪录，但这并不意味着所有的土地都会涨价。相反，一些劣质的土地可能会面临更大的压力和困境。

什么是劣质的土地呢？就是那些位于城市的偏远、边缘、虚构的新区，这些地方缺乏产业支撑和人口聚集，过去积累了大量的房屋库存，很少有开发商愿意冒险去拿地。

这样一来，就会形成一种局面，优质的土地和房产越来越抢手，而劣质的土地和房产却无人问津，周边的小区的业主和购房者也失去了信心，急于出售自己手中的劣质资产，以免错失了换房的机会。这样一来，房地产市场的优劣分化只会越来越严重。

写在最后：

土地拍卖取消限价，对楼市来说是一颗重磅炸弹，但对有房一族来说，收益不大，好区域的房子，随着经济复苏，自然会升值，不用多费心。

但如果是糟糕的地段，就算地价不变，也无法改变市场的本质，顶多是被炒热的地块带动一些投机性的交易，卖房难度不会减少。这时候，对买房者来说，最明确的信息就是，要擦亮眼睛，分清哪里值得买，哪里要避开。