帝都居不易——非京籍北漂 满五年社保 购房全记录

背景介绍

本人和老公都是北漂，终于在今年6月底拥有了在京买房的资格。在此对可能不太了解的朋友简单介绍下，北京对于在京工作但没北京户口的外来人员实行限购，满足连续五年（必须满60个月）缴纳社保或者缴税才可以买70年产权的房子。50年产权的商住两用房不限购，没有北京户口但是单位办理工作居住证的不限购（这个工作居住证跟自今年10月份开始实施的居住证不是一回事）六月底满了五年，我们终于有了买房的资格。

也许有的朋友会说，租房多好啊，自由又便宜。可事实真心不是这样的。我们租房子五年多，每次租房子都要通过中介支付一个月的租金，一年或两年租期刚到就被房东以卖房的理由赶走。不被赶走的话每年也会涨房租。这五年多，换了三套房子租金中介费等花费差不多15万。租住的还只是二三十平的大开间。所以，即使自今年过年后房价一直在涨，我们还是决定赶紧买，真的是对房子降价没信心加上租房也租怕了，生怕现在不买就再也买不起啊。

买房是通过中介的，现在北京市场二手房几乎都是中介吧，反正我身边的朋友中没有自行买卖的。目前北京X家是老大XXX家是老二。X家中介费是2,7% XXX家据说可以谈到1%。好多人都是跟着X家看好房子然后找XXX家签合同。我有个同事当时就是这样后来反正出了点问题多浪费了两个月的时间。犹豫再三，决定还是找X家，什么都不懂就想靠多花点钱买个安心。

买房开始时几乎是一无所知，问中介问朋友上网查，对买房流程及此过程中可能会遇到的问题也有了一些了解，在此把交易流程记录下来，希望对大家买房能有所帮助。

一、七月初开始看房

其实朋友都劝我要提前半年就开始在网上看房子，可当时我对地段、单价、总价这些东西都不明确，随便在网上看看也看不出个所以然，所以也没有特别上心。直到六月份双方父母催促并明确能资助我们多少钱后，我们才开始认真地看。 起先也只是在网上看，通过中介网站上的位置和价位筛选出一些小区，然后看户型图，从网上再查找些相关小区信息。确定几套房之后，就联系中介看能否看房。七月份第一个周末看了几套，没有特别看上的，而且总觉得要多看才能挑出最合适的。结果到了第二周的时候，中介就告诉我当时看的房子全都被人看上并交定金了。我们不以为然继续在第二个周末看了几套，依然无所获。第三周再次被告知之前看的房子也卖掉了，这才开始惊慌起来。因为房价一直在涨所以很多卖方持观望态度不愿意轻易出手，房源少了价格自然也越来越高。第三个周末的时候再看，终于有了一套户型方正格局好价格也合适的房子，结果因为看房的人太多，卖家不卖了。面对这种火爆市场，我倒坦然了，买房还是靠缘分，真要买不到也就算了。

▲ 此图为当时未看上的一套房子的次卧，开门就是一张床。报价300万，后来340万成交。

▲ 这套房就是因为买房人太多卖主暂时停售，后来以高出当时报价50万的价格成交。

注意：看房的时候要确定自己能拿出多少首付款（首付款除了要付给卖方的首付款，还有中介费，契税等费用）；公积金贷款的话即使夫妻双方都缴纳公积金最多也只能贷120万；商业贷款的话银行会根据你的收入确定最多能贷多少钱。中介一般都会帮你算个大概。

二、七月底签合同

七月底突然接到中介电话，被告知刚上一套房，户型图房间照片什么的都还没有在网上放，要看就抓紧时间去。到了现场，发现竟然有十几个中介领着各自的客户看， 。一群人挤着，几乎都没有看到什么。我老公此时做了个伟大的决定，买！我也被这种火爆场面吓着了，那就买吧。当然不只我们有这种想法，后来据卖家说有另外一家当时就跟他说要首付付一半多买，只是因为跟我们这个中介之前有些交情才决定卖给我们。给大家看下户型图，虽然小还算方正。

为防夜长梦多，当下我们就和卖方、中介到中介门店。一起就首付款金额、贷款方式、首付款日期进行了协商。一定多问问啊，看看房子是不是满五唯一、有没有贷款。这时候，中介其实也特别着急，因为他想成交挣钱啊。最初还以为能讨价还价，可刚才的阵势我真的不敢开口。于是签署购房合同（北京市存量房屋买卖合同），合同里两个价格，实际成交价＝房价（网签价）＋房内其它设施价格。这样的方式据中介说是为了让买房方少缴纳契税不过我觉得中介肯定也为了点什么。但是后来卖方反悔，要求网签价格改成与成交价格一致。其中缘由我也弄不清楚。

根据合同，给卖方定金十万（记得让他签收据），网签后支付剩余首付款。

这时候也得支付中介费，我原来以为拿到房本才给他们呢。 中介费一定要谈啊，减了一点，2,6%。

接下来就是资质审核，等待网签了。

三、八月资质审核，房屋核验出结果后打网签

资质审核主要是审核购房人是否具有买房资格，需提供购材料为：购房人和家庭成员身份证、户口本、结婚证、暂住证、连续5年(含)以上在本市缴纳社会保险或个人所得税缴纳证明(纳税证明或社保证明无需个人进行调取)。

房屋核验即对房屋的产权、真伪等进行核验，主要查询的是房子是否存在法院查封、抵押、债权纠纷登记等限制买卖交易正常操作的因素，保障二手房交易安全。

资质审核和房屋核验都出结果后，就可以打网签了。所谓网签，中介给我的解释就是这套房子在房地产相关部门进行了备案并在网上公示这套房已经被人买了不能再卖给其他人了。

在等待网签的过程中，可以确定下贷款银行。一般中介会帮助选择长期合作的银行，但是贷款利率可能不是最低的。目前大多数银行都是八五折，个别外资银行可以做到八二折，但贷款条件比较苛刻，比如贷款金额必须在两百万以上或者必须二十年还清等等。这个可以自己联系银行查询。

四、八月底面签 自行支付首付款

后来中介帮我们找的是农业银行，八三折。面签所需材料：身份证、户口本、结婚证、暂住证、收入证明、单位营业执照、学历证明、以及用于还款的该行储蓄卡。最开始中介未确定银行时给我了份收入证明模版，按照这个开出来的因为是净收入太低，银行觉得我没有能力还贷。后来又按照银行给的模版把公积金等都加上才满足了要求，各位小伙伴注意了不用着急开收入证明，等确定了银行问银行要模版后再找单位开也不晚。

银行面签主要是审核你是否符合贷款的资质，就是说银行先审核能不能批贷给你这么多钱，但不是立即放贷。银行放贷还是必须在房子过户之后进行的。检查完材料无问题后会签一堆材料。

面签过后，就可以支付首付款了。通常情况下，首付款需要通过资金监管，就是买方把首付款打到买卖双方约定的第三方账户（可以是银行或者是链家），等过户之后第三方再把首付款给卖方。但因为买卖周期长，现在很多卖方都要求进行自行支付首付款，签合同的时候就有一个放弃资金监管的条款。当时签合同的时候我根本都没有看清中介也没解释清楚。到了付款的关头才意识到这个问题。

当时在网上搜索相关信息，正面负面的都有。咨询买过房的朋友，一大半都没有这样操作过，这也跟最近房地产市场过热有关。如果害怕风险不支付的话损失10万定金和中介费还有这么长的时间，另外房子八月份又涨了很多。支付的话最坏的情况是卖家跑路中介赖账打个长时间的官司。只能信任中介和卖方，中介又向我保证，说这种情况需要审核业主，会下风险告知书，出了问题他们负责。相当于资金监管，如果业主条件不符合他们是不允许走自行支付的。怀着忐忑的心，等风险告知书出来之后，签署了《自行支付首付款协议》，直接给卖方转了首付款。

五、九月中旬缴税

网签之后中介就会在网上预约缴税了，约好日期去地税局办理，买卖双方都需要到场。所需材料：身份证、户口本、结婚证、暂住证、买房人的信用卡或者储蓄卡用于缴费。其它材料中介都会准备。

因为我们是满五唯一，只需要缴纳网签价格1%的契税。排队缴税即可，缴税单留好，过户时会用到。

六、十月中旬过户

缴税后中介就会约过户时间，朝阳区耗时长些，一个月后终于到了过户的日子。虽然是个周六，但过户大厅熙熙攘攘。需要材料：身份证、户口本、结婚证、暂住证、契税缴税税票，信用卡或者储蓄卡用于缴纳工本费和土地出让金（因为我买的房子是公房第一次买卖，有个土地出让金，房本工本费80）。

房本就拿到手里拍了张照片，就被中介拿去银行做抵押，从而放贷。

▲ 周六早上的过户大厅

七、过户后办理公积金提取手续

自今年9月1日起，公积金提取流程简化了。只需要填写住房公积金提取承诺书就可以了。

八、十月底物业交割

因为房子里有租户，当时签合同的时候就约定了房子十月底给钥匙。房子到手时间一般都是双方协商，有的业主首付款收到后就给钥匙，有的过户完给，有的则要等银行放贷之后再给。

房子交割的时候要去物业改一下户名，看看之前业主有没有拖欠物业费、供暖费，还要核对下燃气费、水费、电费等。我们还有两万的物业保证金没有给业主，所有费用结清后就可以付给他了。

九、十一月中旬公积金到账、银行还房本、放贷

公积金放款速度取决于单位交给银行材料的速度和银行处理速度。我的自提交材料后一个月才到账。

银行差不多也是拿走房本一个月后放贷，还房本。自放贷后下月起开始还贷。

结语：七月初到十月底，历时四个月，房子到手。期间辛酸折腾只有自己才能体会。目前房子装修快结束，人也快瘦一圈。尽管如此，我觉得住进去的那一刻应该会觉得所有的辛苦都值得吧。